2.2億。
這是租房行業(yè)數(shù)據(jù)預(yù)計的2019年全國租賃人口總數(shù)。
作為一個流動人口大國，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加速，讓大批懷揣夢想的年輕人涌入經(jīng)濟發(fā)展迅速的一二線城市。在生存與夢想的罅隙間，愈加龐大的住房需求早已催生出一個巨大的住房租賃市場。
后入局者
讓我們把時間撥回到2015年。
彼時正值人口流動加速，而租房市場正處于前互聯(lián)網(wǎng)時代，傳統(tǒng)房屋租賃企業(yè)正面臨著互聯(lián)網(wǎng)變革的考驗。
首先是房屋租賃供給不平衡，不斷增長的用戶租房需求與難以被滿足的住房供給訴求之間的矛盾。當(dāng)不規(guī)范的租房市場撞上消費升級的大趨勢，長租公寓市場的爆發(fā)時機已到。
“亂世”之下，蛋殼誕生。
在長租公寓領(lǐng)域，蛋殼起步不算早，卻抓住了當(dāng)下住房租賃市場的痛點。
首先，國內(nèi)的住房租賃市場，存在一定程度上的“供需關(guān)系”錯配。據(jù)統(tǒng)計，在北京，一居室的需求占比大概在30%左右，而全部出租房源中，一居室占比僅25%左右;三居室需求占比只有15%左右，而房源占比接近30%。
為解決這一問題，蛋殼公寓以科技驅(qū)動為核心，基于互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)技術(shù)，建立BI大數(shù)據(jù)商業(yè)智能系統(tǒng)，對所有房源在租前、租中、租后整套流程中形成統(tǒng)一管理體系，并通過改造大量毛坯房、“老、破、小”住房。增加一居室供給的同時，實現(xiàn)出房流程的標(biāo)準(zhǔn)化，進(jìn)而提高房源盤活效率，整體上提升市場租賃房源的數(shù)量。
其次，體驗消費時代的到來，年輕人秉承著“房子是租來的，生活是自己的”的觀念，愈加注重住房體驗。
這一點上，蛋殼的愿望是“給年輕人一個家”。
在軟裝方面，蛋殼通過消除安全隱患、高品質(zhì)裝修、個性化風(fēng)格設(shè)計、管理服務(wù)等手段，著力提升用戶體驗等一整套完備的解決方案。
蛋殼認(rèn)為“設(shè)計師的重要性是讓產(chǎn)品更人性化”，以蛋殼4.0系列“共享一居室”為例，其把公共空間做成兩個面對面的書房，中間用儲物柜的整版隔開。在儲物柜的另一面，租客可以把儲物柜當(dāng)作投屏的背景，可以一起看電影，附近有可移動的沙發(fā)供租客使用。
由于年輕人的住房購買力滯后，租房或?qū)⒊蔀槲磥泶蟪鞘械闹髁髂Ｊ�。蛋殼等長租公寓品牌，對于租房質(zhì)量和體驗的全方位打造，無疑更符合消費升級時代年輕人的住房需求。
科技賦能解決傳統(tǒng)租賃痛點、滿足年輕人的住房需求，對蛋殼來說，這些還不夠。
2015年前后，長租公寓整體正處于野蠻生長時期，作為后入局者，想要搶占先機獲得市場和資本的認(rèn)可，必須實現(xiàn)快速的規(guī)模擴張。
據(jù)了解，創(chuàng)業(yè)初期，蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO高靖親自跑業(yè)務(wù)，一旦有任何業(yè)主的消息，都是跑在前面。為了更好的與業(yè)主溝通，他帶著團(tuán)隊把業(yè)務(wù)流程、方法、話術(shù)、合同等關(guān)鍵點梳理了無數(shù)次。
終究功夫不負(fù)苦心人。
在團(tuán)隊的努力下，蛋殼公寓的體量呈倍數(shù)增長。截至2019年11月30日，其運營的總房間數(shù)為432,690間，與2015年（截至2015年12月31日，其運營的房間數(shù)為2,434間，且全部位于北京）相比，管理房間數(shù)增長了178倍。
蛋殼公寓已進(jìn)入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶13地市場。
后發(fā)而先至，高速上漲的步伐使蛋殼快速跨入巨頭行列。
而讓人始料未及的是，不久后，長租公寓便迎來了一場艱難的挑戰(zhàn)。
寒潮突圍
2017年，長租公寓陷入了一輪漫長的陣痛和洗牌期。
隨著市場環(huán)境的快速變化，在盲目擴張思維的指引下，長租公寓市場的一些問題開始顯現(xiàn)。行業(yè)各層級玩家的態(tài)度開始出現(xiàn)分化，一方面蛋殼等頭部企業(yè)保持著規(guī)模增長，另一方面很多中小玩家因為融資困難或經(jīng)營不善面臨破產(chǎn)。
系列負(fù)面事件不僅讓中小玩家遭遇“生死時刻”，也一定程度上影響投資人對行業(yè)的預(yù)期。
行業(yè)和企業(yè)進(jìn)入雙重調(diào)整期，寒潮之下如何逆轉(zhuǎn)？這成為長租公寓市場面臨的共同難題。
長租公寓作為民生行業(yè)，在付出大量資本的情況下，要長期運營才能逐漸獲利，難以滿足快速變現(xiàn)的要求。
這點來看，規(guī)�；仁菓�(zhàn)略需求也是實現(xiàn)盈利的必經(jīng)之路。當(dāng)規(guī)模足夠大，裝修成本下降，單間模型當(dāng)中的折舊就會下降，以此盈利將會提升。在蛋殼公寓的擴張過程中，其單間裝修成本從2017年的平均12,646元/間，下降到2019年前9個月的平均10,404元/間，已經(jīng)顯示出了下降趨勢。
在裝修成本上，當(dāng)每個新房源完成首次裝修，意味著房子在未來一段時間不需要再次裝修。只要房源保持續(xù)簽，成本將成邊際遞減。
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2019年6月30日，蛋殼公寓租客入住率高達(dá)89%，租客續(xù)租率超過了51%，房東續(xù)簽率為80%，居于行業(yè)首位；在租期方面，蛋殼公寓與房東的租約為4-6年，而蛋殼公寓的投入回本周期為12到20個月。也就是說，在與房東的租約期內(nèi)，可以預(yù)見其盈利。
伴隨長租公寓市場進(jìn)入冷靜修復(fù)期，資本也逐漸放緩。CVSource數(shù)據(jù)也印證了此點，據(jù)其統(tǒng)計，2019年前7個月，僅11家長租公寓企業(yè)獲得了融資，同比降幅達(dá)70%。逆勢之下，蛋殼公寓卻在2019年完成了2輪將近7億美金的融資。
顯然，在長租公寓的至暗時期，資本并未退潮，但走向卻更加集中。未來，資本將更加傾斜蛋殼等巨頭玩家。這也預(yù)示著市場將從狂熱逐漸走向成熟，而接下來的競爭也將更加良性和純粹。
成功上市
五年。
對蛋殼來說，歷經(jīng)了長租公寓市場的狂熱與冷卻，亦見證了整個市場從盲目走向成熟。
而今天，蛋殼在五周年之際迎來了又一個新的拐點。
北京時間2020年1月17日，蛋殼公寓在美國紐交所成功掛牌上市，股票代碼為DNK，按照發(fā)行價，承銷商行使超額配售權(quán)后，蛋殼公寓總計募集資金超1.49億元，市值可達(dá)27.4億美元。。
作為國內(nèi)長租公寓行業(yè)代表，蛋殼的上市表明其經(jīng)過了市場初期的多重考驗，正式步入成熟階段，并階段性獲得用戶和市場的認(rèn)可。從整個行業(yè)來看，其存在的價值，不止是創(chuàng)造具有競爭力的產(chǎn)品與服務(wù)，更需以長遠(yuǎn)眼光，致力于行業(yè)盈利模式的持續(xù)探索，拉高長租公寓行業(yè)的整體水平。
據(jù)招股書顯示，營收方面，蛋殼從2017年的6.6億人民幣營收，到2018年的26.8億，再到2019年前10個月就已經(jīng)實現(xiàn)超57億元人民幣的營收。其持續(xù)的、大幅度營收增長，凸顯出長租公寓市場的未來空間。
2019年前9個月，蛋殼公寓凈虧損為25.16億元人民幣，調(diào)整后EBITDA為負(fù)的14.61億元人民幣，尚未盈利的原因是其持續(xù)高速增長。根據(jù)招股書披露，2019年蛋殼整體營收較18年大幅提升，但經(jīng)調(diào)整虧損率及經(jīng)調(diào)整EBITDA率均較2018年有所下降。由此可見，在公司規(guī)模達(dá)到一定程度后，成本將會下降，彼時盈利將有所改善。
根據(jù)招股書披露的股東結(jié)構(gòu)信息可以看出，蛋殼公寓的投資方實力雄厚，表現(xiàn)出資本對于蛋殼公寓的持續(xù)看好。蛋殼公寓的大股東有螞蟻金服和老虎環(huán)球基金等。其中螞蟻金服的加持將給蛋殼公寓未來在支付、金融、流量與獲客層面帶來更多可能。
伴隨蛋殼公寓的上市，長租公寓的市場環(huán)境也在歷經(jīng)著自我修復(fù)，這場陣痛會讓市場回歸理性、讓供需恢復(fù)平衡。
從未來局勢看，2020年長租公寓的競爭將會更加激烈，行業(yè)集中度持續(xù)提高，頭部企業(yè)占據(jù)七成以上份額，而中小玩家將進(jìn)一步出清。在持續(xù)分化的長租公寓行業(yè)，企業(yè)要想提高競爭力，精細(xì)化運營成為必要選項，企業(yè)還需減少對于外部資金的依賴，以增值服務(wù)和科技賦能，全面提升用戶體驗。
未來長租公寓市場將駛向何方？一個可以預(yù)見的趨勢是，頭部企業(yè)間的良性競爭，將帶領(lǐng)長租公寓回歸其根本功能，為越來越多的用戶帶來品質(zhì)生活。
