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長租公寓進入強監(jiān)管時代 回歸“住”的本質
http://房訊網2020-12-16 9:01:18
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[提要]2017年以來,全國共有153家長租品牌“爆雷”,2020年1-11月就多達84家。其中,很大一部分原因在于“高進低出”“長收短付”、濫用“租金貸”等運營模式導致資金鏈斷裂。

  2017年以來,全國共有153家長租品牌“爆雷”,2020年1-11月就多達84家。其中,很大一部分原因在于“高進低出”“長收短付”、濫用“租金貸”等運營模式導致資金鏈斷裂。多家長租公寓爆雷,讓房東和租戶陷入“受害者”相爭的漫長博弈。

  危機并非一朝一夕產生。兩年前,長租公寓還是一片高光態(tài)勢,各路資本爭相加碼,頭部企業(yè)相繼赴美上市。但也正因資本力量的加持,一些分散式長租公寓陷入“互聯(lián)網式”燒錢補貼、越擴張越虧損的普遍困境。

  為規(guī)范住房租賃市場秩序,成都、西安、重慶等城市先后發(fā)文,要求建立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶。此前,杭州、深圳等地也已陸續(xù)發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管通知。長租公寓已進入強監(jiān)管時代。

  頻頻“爆雷”

  在蛋殼公寓“爆雷”之前,自2019年起,相繼發(fā)生多起長租公寓“爆雷”事件,如鼎家、樂伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產等長租公寓倒閉或跑路,引發(fā)房東和業(yè)主大規(guī)模維權。即便是行業(yè)頭部公司自如,也難逃盈利困境,這是企業(yè)戰(zhàn)略激進的表現(xiàn),也是行業(yè)不成熟的結果。

  長租公寓頻頻“爆雷”,根源在于商業(yè)模式。貝殼研究院依據公開信息不完全統(tǒng)計,在陷入資金鏈斷裂、經營糾紛或倒閉的企業(yè)中,近七成因為“高收低出”和“長收短付”。資金鏈斷裂導致大量租金無法兌付的情況。

  從2017年開始,長租公寓開啟了房源爭奪,在資本的加持下大打“價格戰(zhàn)”。某業(yè)內專家表示,2017-2018年間,很多長租公寓以高出市場價20%-40%的租金從業(yè)主手里收取房源;為爭搶租客又低價出租,降低租金以出貨。

  “大部分長租公寓因為流動性風險暴露而‘爆雷’!被ヂ(lián)網財富管理專家王永升表示,“資金的流動性管理是企業(yè)穩(wěn)健經營必須做好的事情,但長租公寓名義上是租房企業(yè),本質上是帶有金融性質的企業(yè)。如果長租公寓的租金利差非常小或者為負,即月租金收入與月租金成本的差值越小,則長租公寓的毛利越低。如果利差不能覆蓋人力財務等成本,則長租公寓處于虧損態(tài)勢,乃至‘爆雷’現(xiàn)象頻頻發(fā)生。”

  他進一步表示,現(xiàn)實中長租公寓競爭非常激烈,為了獲取房源高價拿房、避免空置低價出租,長租公寓就處于虧損態(tài)勢。如果向租客收取了較長期限的租金,而又向房東支付了短期的租金,則長租公寓在兩端都有義務需要履行,對房東支付房租對租房客提供服務。當這種虧損的游戲進行不下去時,長租公寓行業(yè)就頻頻“爆雷”,這是對于長租公寓不計成本的激進業(yè)務擴張的懲罰。

  擺脫“野蠻”

  盡管“爆雷”“甲醛房”“租金貸”等問題頻發(fā),但長租公寓的出現(xiàn),仍滿足了當下年輕人的租賃需求,是解決我國租賃市場結構性失衡的重要途徑。作為一種新興業(yè)態(tài),長租行業(yè)急需步入有序發(fā)展的軌道。

  易居控股CEO丁祖昱認為,長租公寓正如早期的共享單車、滴滴,拼資金、拼實力、拼規(guī)模是行業(yè)早期階段的正常表現(xiàn)。“大浪淘沙”之后,行業(yè)將走向成熟,中端企業(yè)逐漸退出,最終達到多方制衡的健康狀態(tài)。

  “長租公寓最近接連‘爆雷’,反映出了目前該行業(yè)所存在的準入門檻低、監(jiān)管不夠嚴格、相關法律法規(guī)不夠完善等問題。”北京市京師律師事務所律師孟博表示,“以蛋殼公寓為例,其經營模式一直被反復提示風險,即支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期。資金鏈斷裂后,便出現(xiàn)了大量租金無法兌付的情況!

  他進一步表示,從行業(yè)發(fā)展來看,租金亟需監(jiān)管,“長租公寓‘爆雷’的一個重要原因就是未能對租金實行監(jiān)管,相關長租公寓企業(yè)因此‘無所顧忌’。從現(xiàn)實來看,有必要從賬戶變更、公示監(jiān)督、風險防控金設立、風險防控金使用、風險防控金調整、資金繳交、風險警示等多個角度,對租金進行監(jiān)管!

  國家金融與發(fā)展實驗室發(fā)文表示,應設立行業(yè)準入門檻,制定相關標準規(guī)范(如隔間、裝修、安全等),定期組織行業(yè)形勢研討;地方政府應會同住建部門建設長租公寓信息平臺,房客租金應在銀行開立專戶進行監(jiān)管。

  強監(jiān)管時代來臨

  近日,多地已發(fā)文加強監(jiān)管。其中,濟南要加強對“高進低出”、“長收短付”經營模式的監(jiān)管,對不具備持續(xù)經營能力、擴張規(guī)模過快的企業(yè)實施約談告誡、暫停網簽備案、發(fā)布風險提示、依法依規(guī)查處等舉措。

  針對“租金貸”問題,成都明確表示,住房租賃企業(yè)租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%;深圳也明確,住房租賃企業(yè)不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款,住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款;西安要求住房租賃企業(yè)在監(jiān)管合作銀行開立企業(yè)住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶,以避免惡意克扣押金、隨意挪用租金行為。

  此外,西安要求房租漲幅不得超過居民人均收入增幅。將進一步穩(wěn)定住房租金水平,基于居民房價收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指標,確定租金價格指數(shù)合理區(qū)間,2020-2022年,各年租賃住房租金漲幅不超過城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。

  此前,針對過熱的租賃市場及迅速增長的房租,北京市住建委聯(lián)合銀監(jiān)局、金融局、稅務局等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼等主要住房租賃企業(yè)負責人,明確提出規(guī)范住房租賃企業(yè)行為的相應政策。住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委、公安部、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會、國家網信辦等6部門聯(lián)合印發(fā)《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》終止了長租公寓企業(yè)通過租金貸的方式走規(guī)模競速的老路,明確指出,“租金貸”收入占比不能超過租賃企業(yè)租金收入的30%。

  監(jiān)管政策密集出臺,就是要讓長租公寓回歸“住”的本質!罢ㄟ^政策不斷規(guī)范租房市場發(fā)展,長租公寓市場依然有其存在的市場基礎,是提供住房基礎服務的重要市場平臺,在這樣的情況下,長租公寓市場需要的是更加規(guī)范的發(fā)展!北P古智庫高級研究員江瀚表示,“對于整個長租公寓產業(yè)來說,當前是轉型升級的關鍵節(jié)點,從某種意義上來說就是長租公寓產業(yè)的新一輪的洗牌過程,行業(yè)正從重視規(guī)模轉向深耕運營!

 來 源: 中華工商時報   

  編 輯:liuy 

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