2019年曾被不少機構人士稱為是近10年以來最具挑戰(zhàn)的一年。作為反映地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況的晴雨表——寫字樓，2019年在一線城市的空置率就達到了近10年最高點。
對于已經(jīng)到來的2020年，多家國際房地產(chǎn)顧問行預計，北京、廣州、深圳都將迎來新一輪寫字樓供應高峰，平均租金水平將承壓，空置率料將延續(xù)小幅上升。
高力國際報告顯示，2020年廣州寫字樓新增供應達到頂峰，新增可租賃面積達到89萬平方米，比2017年至2019年三年的供應總和（59萬平方米）還高出51%，空置率預計從由5.3%攀升至11.4%；深圳則將有約112萬平米的新增甲級寫字樓入市，同比2019年高出58%，空置率預計從21.2%微升至24.9%。
大量新增供應推高深圳寫字樓空置率
2019年全年，廣州寫字樓新增供應處于低位。高力國際指出，2019年由于宏觀經(jīng)濟的不確定性，加上全年僅新增19.7萬平方米甲級寫字樓入市，供應的匱乏限制了全年的凈吸納量，且66%集中在第四季度。2019年廣州寫字樓空置率為5.3%。
相較之下，2019年以來，深圳寫字樓市場情況一直是市場關注的焦點。據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)，2019年深圳全年累計共有107.7萬平方米新增寫字樓面積交付入市，同比擴大49.1%，推動深圳甲級寫字樓總存量同比上升17.7%至715.6萬平方米。
第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管謝靖宇向記者表示，經(jīng)濟增長趨緩與產(chǎn)業(yè)變遷現(xiàn)象，加之全年過百萬平方米的新增供應，令供過于求的市場特征凸顯，以致深圳全市空置率結構性環(huán)比上升2.2個百分點，同比上升5.4個百分點至24.6%。
具體到區(qū)域上，深圳福田和南山仍然是寫字樓存量大戶。據(jù)高力國際統(tǒng)計，2018年到2019年，福田和南山寫字樓空置率基本保持不變，分別為16%和19%。而隨著深圳發(fā)展西移和現(xiàn)有企業(yè)搬遷，羅湖寫字樓空置率在無新增供應的情況下有明顯上升，從7.2%上升至18.9%。前海則由于是全新區(qū)域有大量新建項目，其甲級寫字樓空置率始終保持高位。但隨著片區(qū)建設逐步成熟，空置率從2018年年底的63.1%下降至2019年年底的56%。
謝靖宇認為，2020年深圳甲級寫字樓市場將迎來供應高峰，市場增量持續(xù)擴大令現(xiàn)有市場壓力加碼，未來空置率料將延續(xù)小幅上升。2019年12月，深圳實現(xiàn)全球招商簽約5600億元，有望拉動中遠期對甲級寫字樓的需求，但短期來看效果相對有限，租賃需求亟待培育。
租金承壓下能否激發(fā)新增需求？
2019年，廣州寫字樓空置率雖處于低位，但租金同樣出現(xiàn)回落。高力國際報告顯示，受到宏觀經(jīng)濟不確定性的影響，寫字樓租金受壓，廣州甲級寫字樓平均租金較去年同期回落2.4%達175元/月/平方米。
高力國際預計，2020年由于新增寫字樓面積的增加，廣州寫字樓空置率將由5.3%升至11.4%，全市租金亦可能同比小幅下調(diào)0.5%至174元/平方米/月。與此同時，新增供應將為租戶提供更多的選項，將有助于刺激租賃交易，提升寫字樓的凈吸納量。
而對于深圳在2020年面臨的大量甲級寫字樓新增供應壓力，高力國際華南區(qū)董事總經(jīng)理馮文光向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，大量的新增供應與相對較低的租金將吸引更多的新公司及重新選址的租戶搬遷或擴充來到南山和前海。除此之外，深圳政府已經(jīng)制定相應補貼政策并啟動多項措施來吸引全球的企業(yè)和投資者來深圳發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，這也將激發(fā)出更多新增需求以抵消經(jīng)濟增速趨緩帶來的不利影響。
不止2020年的新增供應，深圳從2020年到2024年的未來5年間，總共會有約732萬平方米的新建甲級寫字樓體量入市，且主要集中在南山和前海。
新增供應雖然可以帶動吸納量上漲，但深圳寫字樓市場仍然處于供過于求的狀態(tài)，如何進一步刺激新增需求是關鍵。由于2019年第四季度業(yè)主以價換量和政府招商引資的推租策略，支撐深圳全市繼續(xù)錄得正凈吸納量，達14.2萬平方米。但據(jù)第一太平戴維斯的報告，深圳全年累計凈吸納量為48.2萬平方米，同比下降28.9%，需求增長顯疲軟。
顯然，寫字樓租賃市場競爭已經(jīng)升級。報告續(xù)稱，各區(qū)政府紛紛推出優(yōu)惠政策以盼吸引并留住優(yōu)質(zhì)企業(yè)，業(yè)主以價換量的推租策略已然普遍。2019年年內(nèi)，深圳全市平均租金連續(xù)四個季度下調(diào)，同比下跌10.0%至202.6元/平方米/月。
戴德梁行則在《深圳寫字樓市場2019年第四季度》報告中指出，雖然2019年第四季度市場租賃成交活躍度較三季度略有回升，但成交主要以更低租金、更小面積的換租需求為主，市場整體吸納情況不容樂觀。業(yè)主給予的優(yōu)惠租金及補貼將一定程度抹平違約租期的影響，預計2020年對優(yōu)質(zhì)客戶的爭奪還將持續(xù)，不過隨著換租需求的逐漸消耗及持續(xù)的高供應，甲級寫字樓的租金及空置率或承受更大壓力，而最終能扭轉市場表現(xiàn)的新增需求則將依賴于經(jīng)濟環(huán)境的改善。
來 源：每日經(jīng)濟新聞
編 輯：liuy
