負(fù)責(zé)豪宅營(yíng)銷的江琳（化名）最近工作開(kāi)始忙碌了起來(lái)。
“項(xiàng)目開(kāi)放是預(yù)約制度的，我們一個(gè)銷售一個(gè)小時(shí)只能接待一個(gè)人，最近來(lái)看房的人特別多，每天都會(huì)預(yù)約滿額�！苯崭嬖V第一財(cái)經(jīng)記者。
隨著疫情在國(guó)內(nèi)的日漸好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始逐漸復(fù)蘇，售樓處開(kāi)放之后，越來(lái)越多人選擇出門(mén)看房。在上海、深圳、杭州等核心城市，較高價(jià)格的豪宅市場(chǎng)再度開(kāi)始升溫，無(wú)論是銷售數(shù)據(jù)還是看房人數(shù)，都開(kāi)始悄然增加。
但少數(shù)樓盤(pán)人氣回升并不能掩蓋整體市場(chǎng)下滑的現(xiàn)實(shí)。2月份，有頭部房企成交均價(jià)創(chuàng)3年新低，以價(jià)換量或成行業(yè)共識(shí)。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，雖然3月份開(kāi)始大部分售樓部都已開(kāi)門(mén)迎客，但未來(lái)兩三個(gè)月的樓盤(pán)銷售都不會(huì)太樂(lè)觀，房企今年想要獲得銷售增長(zhǎng)并不容易。
客戶預(yù)約看房要排隊(duì)
江琳負(fù)責(zé)的豪宅位于上海外灘板塊，套均總價(jià)超過(guò)2000萬(wàn)，從2019年就開(kāi)始在豪宅市場(chǎng)進(jìn)行蓄客，2020年項(xiàng)目入市。
不過(guò)在項(xiàng)目入市后，江琳自己都沒(méi)有料到來(lái)看房的人比預(yù)期的還要多很多。“很多新客戶也會(huì)前來(lái)看房，之前我們擔(dān)心意向客戶受到疫情影響，應(yīng)該不會(huì)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)看，不過(guò)最近出乎我們的意料。有時(shí)候我們一天根本預(yù)約不到看房時(shí)間，我有朋友還在找關(guān)系托我看房�！苯崭嬖V記者。
上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2月末最后一周（2月24日~3月1日），上海樓市成交結(jié)構(gòu)中，成交排名前十的項(xiàng)目中，9萬(wàn)元/平方米以上的高價(jià)房占據(jù)三席，尤其是成交排名第一和第二的是兩個(gè)10萬(wàn)+的項(xiàng)目。排名第一的項(xiàng)目成交量有35套，成交第二的項(xiàng)目成交套數(shù)也有29套。上周（3月2日~3月8日）成交前十的榜單中，依舊有3個(gè)高價(jià)房項(xiàng)目。即便是二線城市杭州，豪宅銷售同樣開(kāi)始升溫。
避險(xiǎn)情緒升溫
從目前的豪宅購(gòu)買者看，多數(shù)購(gòu)買者基本是自住為主。但不乏買家是擔(dān)心全球量化寬松，急于資產(chǎn)保值的心態(tài)而購(gòu)置豪宅。
“大部分客戶都是想換房來(lái)我們這里看房，目前核心地段本身的配套好，加之這些客戶本身有更多分散的資產(chǎn)，他們無(wú)論是對(duì)于居住品質(zhì)的需求還是資產(chǎn)保值的需求，都衍生了目前的需求增加�！苯照f(shuō)。
第一財(cái)經(jīng)記者采訪發(fā)現(xiàn)，大部分購(gòu)房者對(duì)于豪宅購(gòu)買，不外乎兩個(gè)邏輯。第一可以自住，進(jìn)而進(jìn)一步改善自己的居住環(huán)境，尤其是在疫情影響下，高端住宅的物業(yè)和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)更加突出。第二來(lái)自資產(chǎn)保值需求，目前全球黑天鵝局勢(shì)不穩(wěn)定，加之美聯(lián)儲(chǔ)降息，全球量化寬松之后，核心資產(chǎn)的價(jià)格相對(duì)更具升值空間。
縱觀歷史，核心地段的資產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯高于非核心地段。在2008年金融危機(jī)期間，紐約中央公園附近的頂級(jí)豪宅價(jià)格并沒(méi)有在金融危機(jī)中降價(jià)，反而成為了全球頂級(jí)富豪爭(zhēng)先進(jìn)駐的黃金區(qū)域，成為身份與財(cái)富的象征。
同樣，在1997年遭遇金融危機(jī)后，香港樓市豪宅市場(chǎng)是整個(gè)香港樓市中恢復(fù)最快的。曾經(jīng)，紐約曼哈頓的豪宅市場(chǎng)在金融危機(jī)的籠罩下，也是全美跌幅最小的。
房?jī)r(jià)滑至下降曲線
作為市場(chǎng)的先行指標(biāo)，豪宅回暖背后，積壓的需求開(kāi)始逐漸釋放。多家開(kāi)發(fā)商人士對(duì)后市較為樂(lè)觀，稱在今年4、5月將出現(xiàn)一波購(gòu)房的小陽(yáng)春，原因在于之前的需求都會(huì)因?yàn)橐咔榈暮棉D(zhuǎn)得以釋放。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱預(yù)計(jì)，全國(guó)一手房交易將在3月中下旬將開(kāi)始恢復(fù)，二季度一手房交易將逐漸恢復(fù)正常。而二手房可能還會(huì)延遲，預(yù)計(jì)今年下半年開(kāi)始才會(huì)逐漸恢復(fù)交易。
從政策面看，目前供給端已經(jīng)有了一定的寬松。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到目前全國(guó)已經(jīng)有60多個(gè)城市發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)支持政策，大部分是公積金還款延緩、開(kāi)發(fā)商土地款延緩等政策。
即便如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體還沒(méi)有到可以樂(lè)觀的地步。首先是前兩月幾乎所有房企的銷售都受到影響，將所有企業(yè)的追趕希望都?jí)旱搅怂奈逶路�，營(yíng)銷大戰(zhàn)或許一觸即發(fā)。
從銷售價(jià)格看，2月份各大開(kāi)發(fā)商銷售均價(jià)已經(jīng)有所下滑。禾略咨詢的數(shù)據(jù)顯示，從2020年各大房企TOP50操盤(pán)金額來(lái)看，面對(duì)突如其來(lái)的疫情，在2月，已有64%的房企的操盤(pán)售價(jià)環(huán)比下跌明顯，平均下調(diào)20.8%。
總體來(lái)看，市場(chǎng)的局部回暖顯然沒(méi)有開(kāi)發(fā)商預(yù)料得那么熱烈，房企去貨壓力仍然巨大，未來(lái)兩三個(gè)月的市場(chǎng)表現(xiàn)顯得至關(guān)重要，通過(guò)“價(jià)格戰(zhàn)”進(jìn)行促銷還將繼續(xù)。國(guó)泰君安地產(chǎn)首席分析師謝皓宇認(rèn)為，疫情影響開(kāi)發(fā)商的資金面，隨著市場(chǎng)恢復(fù)，預(yù)計(jì)部分開(kāi)發(fā)商還將選擇降價(jià)來(lái)進(jìn)一步回籠資金。
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
編輯：wangdc
