日前，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》。《決定》明確，將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年。
一、農(nóng)用地轉(zhuǎn)性審批權(quán)獲得不同程度下放
2020年3月12日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》。在嚴(yán)格保護(hù)耕地、節(jié)約集約用地的前提下，進(jìn)一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，賦予省級(jí)人民政府更大用地自主權(quán)。主要內(nèi)容為：1、將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn) 為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)（新《土地管理法》第四十四條已明確）；2、涉及永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地或征地規(guī)模較大按土地管理法應(yīng)由國(guó)務(wù)院審批的（新《土地管理法》第四十四條已明確），在北京、天津、上海、重慶四個(gè)直轄市和江蘇、浙江、廣東、安徽四省試點(diǎn)（省市試點(diǎn)為新增內(nèi)容），試點(diǎn)期限1年，審批全部下放到省一級(jí)，其中，對(duì)試點(diǎn)省份進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，對(duì)連續(xù)排名靠后或考核不合格的試點(diǎn)省份，國(guó)務(wù)院將收回委托。
二、增強(qiáng)土地管理靈活性
2019年8月，中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第五次會(huì)議提出“要改革土地管理制度，增強(qiáng)土地管理靈活性，使優(yōu)勢(shì)地區(qū)有更大發(fā)展空間"，同月，全國(guó)人大常委會(huì)表決通過(guò)了關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)土地管理法》。2019年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要改革土地計(jì)劃管理方式”、“要加快落實(shí)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，完善區(qū)域政策和空間布局，發(fā)揮各地比較優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建全國(guó)高質(zhì)量發(fā)展的新動(dòng)力源”。2020年2月，自然資源部召開(kāi)會(huì)議指出，將加快推進(jìn)《土地管理法實(shí)施條例》修改和配套政策出臺(tái)，即將公開(kāi)征求意見(jiàn)，并指出“今年開(kāi)始改革土地計(jì)劃管理方式，不再采取因素法分解指標(biāo)，實(shí)行土地要素支撐跟著項(xiàng)目走，總量指標(biāo)完全可以滿(mǎn)足需求”。（注：新《土地管理法》已于2020年1月1日正式施行。）
三、解決指標(biāo)浪費(fèi)和低效問(wèn)題
本次改革前，政府“自上而下”對(duì)土地開(kāi)發(fā)權(quán)進(jìn)行配置和管理，土地指標(biāo)層層分解到縣一級(jí)，由于中央和地方的信息不對(duì)稱(chēng)和以及地方為求政績(jī)考核而重指標(biāo)申請(qǐng)輕批后管理，由此會(huì)造成土地指標(biāo)浪費(fèi)和低效問(wèn)題；本次改革后，政府不再采取因素法分解指標(biāo)，實(shí)行土地要素支撐跟著項(xiàng)目走，總量指標(biāo)完全可以滿(mǎn)足需求，后續(xù)將按照中央下達(dá)指標(biāo)到省一級(jí)統(tǒng)籌，市縣有項(xiàng)目直接報(bào)由省里配給指標(biāo)，解決了市縣指標(biāo)分配與實(shí)際發(fā)展需求不匹配的問(wèn)題，由此解決土地指標(biāo)浪費(fèi)和低效問(wèn)題，并推動(dòng)增強(qiáng)土地管理靈活性，使優(yōu)勢(shì)地區(qū)有更大發(fā)展空間。
四、優(yōu)勢(shì)地區(qū)獲更大空間和更高質(zhì)量的發(fā)展
新增建設(shè)用地指標(biāo)的規(guī)模對(duì)一個(gè)地方的城市化和工業(yè)化發(fā)展具有直接的影響，本次改革土地管理制度將有利于優(yōu)勢(shì)地區(qū)獲得更大空間和更高質(zhì)量的發(fā)展。其中落實(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)而言，主要針對(duì)于一二線(xiàn)城市或者經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快城市，后續(xù)此類(lèi)城市發(fā)展的土地使用需求和土地供應(yīng)指標(biāo)之間將得到更好的匹配，也將更好的服務(wù)于“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”精神，利于后續(xù)此類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定而健康的發(fā)展，也符合我們此前對(duì)于后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)政策或?qū)⒆裱跋裙┙o后需求”的支持路徑的判斷。
五、投資建議
本次肺炎疫情對(duì)全年銷(xiāo)售形成一定負(fù)面影響，但近期政府逆周期調(diào)控力度進(jìn)一步加大，中央財(cái)政與貨幣也更趨積極，地方“一城一策”密集接力，政策或?qū)⒆裱跋裙┙o后需求”的支持路徑的判斷，預(yù)計(jì)板塊低估值將得到修復(fù)，同時(shí)全球降息潮再起、并力度加強(qiáng)，低利率環(huán)境下高股息房企和優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值凸顯。此外，我們認(rèn)為本次疫情對(duì)物業(yè)管理行業(yè)將是一次行業(yè)價(jià)值的再認(rèn)識(shí)，疏通過(guò)往的難點(diǎn)痛處，推動(dòng)行業(yè)進(jìn)入更廣闊、更持續(xù)的黃金發(fā)展階段。
我們重申板塊推薦評(píng)級(jí)，并優(yōu)選優(yōu)質(zhì)房企和優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)，推薦：1、住宅開(kāi)發(fā)：融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、金科股份、旭輝控股、陽(yáng)光城、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福，建議關(guān)注：世茂房地產(chǎn)等；2、物業(yè)管理：招商積余、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、新大正，建議關(guān)注：碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)、新城悅服務(wù)等；3、商業(yè)地產(chǎn)：龍湖集團(tuán)、大悅城、新城控股，建議關(guān)注：華潤(rùn)置地、寶龍地產(chǎn)等。
風(fēng)險(xiǎn)提示。新冠肺炎疫情影響超預(yù)期、房地產(chǎn)調(diào)控和融資政策超預(yù)期收緊。
六、個(gè)股分析
金科股份（000656）
正值業(yè)績(jī)釋放期
16年以來(lái)，金科股份推出多元激勵(lì)，積極拿地?cái)U(kuò)張，通過(guò)多手段提周轉(zhuǎn)、控杠桿，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量成長(zhǎng)，如高銷(xiāo)售增速、高權(quán)益比、高銷(xiāo)債比、高銷(xiāo)售/業(yè)績(jī)比、高拿地增速、高預(yù)收款等高質(zhì)量指標(biāo)確保后續(xù)結(jié)算資源豐富，低價(jià)拿地則確保后續(xù)毛利率無(wú)憂(yōu)，而目前公司正值業(yè)績(jī)釋放期。
萬(wàn)科A（000002）
繼續(xù)保持龍頭優(yōu)勢(shì)
在本輪房地產(chǎn)小周期延長(zhǎng)的反常周期中，萬(wàn)科在住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)料將繼續(xù)保持龍頭優(yōu)勢(shì)，同時(shí)公司在物業(yè)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)和軌道物業(yè)等細(xì)分領(lǐng)域也已領(lǐng)跑行業(yè)，未來(lái)業(yè)績(jī)和估值的貢獻(xiàn)值得期待。
來(lái)源：財(cái)富動(dòng)力網(wǎng)
