成都—全球性的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕（CBRE）發(fā)布《2020年第一季度成都商業(yè)地產(chǎn)市場報告》，研究顯示：
2020年第一季度，受經(jīng)濟增速放緩及疫情的疊加影響，寫字樓需求走弱，世邦魏理仕疫后《亞太區(qū)租戶調(diào)查》透視復(fù)雜宏觀環(huán)境推動下的需求端變革更加值得關(guān)注，繼而考驗業(yè)主運營能力；消費市場于季末逐步復(fù)蘇，然而三級商圈因定位及資源的不同呈差異化表現(xiàn)，同時品牌方亦在疫后調(diào)整策略積極應(yīng)對；倉儲租賃需求進退并行的現(xiàn)象折射出電商及物流行業(yè)對提升供應(yīng)鏈整體效率的迫切訴求，冷鏈迎來提速發(fā)展時機。
城市有序重啟，市場“應(yīng)韌而解”
優(yōu)質(zhì)寫字樓市場
疊加沖擊使租賃需求走弱，需求端變革考驗業(yè)主運營能力
第一季度，位于金融城的天府國際金融中心南塔交付給成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場帶來逾6萬平方米的新增供應(yīng)。短期內(nèi)受經(jīng)濟增速放緩及疫情的疊加影響，商務(wù)活動暫緩、租戶經(jīng)驗預(yù)期下調(diào)或運營調(diào)整，導(dǎo)致需求走弱，中小微企業(yè)相對聚集的乙級樓宇和二級租賃 市場面臨更高風(fēng)險。統(tǒng)計層面，扣除新項目業(yè)主自用面積對去化的影響，季內(nèi)凈吸納量錄得負7.5萬平方米，其中甲級寫字樓凈吸納量為負2.2萬平方米；相應(yīng)地，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率環(huán)比上升1.4個百分點至21.9%，甲級寫字樓市場整體空置率環(huán)比上升1.7個百分點至24.6%。三月以來城市經(jīng)濟活動開始有序重啟，帶看量逐步回升。同時，政府持續(xù)出臺紓困中小微企業(yè)的政策，有望加速復(fù)蘇步伐。
著眼需求端，專業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)建筑與TMT企業(yè)為季內(nèi)前三大需求來源，分別占比18.2%、16.4%及12.1%，但主要集中于春節(jié)前成交，且多為去年底積累的談恰需求落地。退租方面，300平方米及以下的小微企業(yè)占比近55%，并主要集中在散售樓宇；受金融市場波動加大影響，非傳統(tǒng)金融類租戶退租案例較多，占總退租面積的28%�？傮w而言，季內(nèi)企業(yè)積極調(diào)整租賃策略以緩解短期運營風(fēng)險，包括暫緩擴張計劃“改擴為續(xù)”、縮減主要辦公場所面積同時搭配聯(lián)合辦公的“衛(wèi)星辦公”模式等。
相應(yīng)地，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金環(huán)比下降0.5%至83.7元每平米每月；甲級寫字樓平均租金環(huán)比下降0.4%至100.9元每平米每月。此外，季內(nèi)個別業(yè)主采取更加寬松的租約條款和預(yù)留空間以爭取優(yōu)質(zhì)客戶落地。由于黑天鵝事件對市場的隱性風(fēng)險尚未在本季度得到充分釋放，預(yù)計二季度租金仍有下行壓力，但下半年將隨中國經(jīng)濟和企業(yè)信心恢復(fù)而逐步企穩(wěn)。
面對復(fù)雜的宏觀環(huán)境，寫字樓需求端再次轉(zhuǎn)變，世邦魏理仕研究部于3月23日至4月5日間在亞太區(qū)對264家企業(yè)就經(jīng)營預(yù)期及辦公策略做深度調(diào)查，其中中國企業(yè)（含成都寫字樓市場租戶）占比36%，涉及TMT、房地產(chǎn)、金融等12個行業(yè)。調(diào)研結(jié)果顯示：
l51%的受訪企業(yè)認為營商環(huán)境將在2020年下半年逐步轉(zhuǎn)好或穩(wěn)定，其中中國營商環(huán)境領(lǐng)先于其他亞太地區(qū)。
l24%的受訪企業(yè)預(yù)計2020年營收將增長，其中科技行業(yè)最為樂觀。
l2/3的受訪企業(yè)已延遲租賃決策，包括推遲實地看樓及取消擴張計劃等，其中中國租戶的擴張計劃受影響相對較小。
l51%的受訪企業(yè)已開始重新審視租賃協(xié)議，與業(yè)主協(xié)商租金減免、更長的免租期和裝修補貼等，而目前71%的受訪企業(yè)表示尚未得到業(yè)主提供的減免措施。
l86%的受訪企業(yè)在疫情期間采用居家辦公。
l84%的受訪企業(yè)認為疫后靈活工作制有望成為業(yè)務(wù)連續(xù)性計劃的關(guān)鍵組成部分，并將加大遠程技術(shù)方面的科技投入。
l超過1/3的受訪企業(yè)考慮重新思考辦公選址策略，包括采用遠程辦公、分散辦公地點/團隊至多個市場/樓宇、增加使用聯(lián)合辦公等，以分散經(jīng)營風(fēng)險。在辦公場所愈發(fā)物理性分散的基礎(chǔ)上，企業(yè)的排班制亦更加靈活，例如在不同的時間和地點安排不同的員工小組輪班工作等。
l44%的受訪企業(yè)認為疫情使樓宇綠色健康的重要性凸顯，未來具有可持續(xù)性和健康特性的建筑將會迎來更多關(guān)注。
上述衍生于疫情的需求端轉(zhuǎn)變或?qū)⒊砷L遠趨勢，繼而考慮業(yè)主對接這一需求端變革的運營能力，包括重新評估租金和租賃條款，對接租戶更具彈性的辦公物理空間；加大建筑可持續(xù)性和健康特性方面的投入，以滿足租戶對樓宇使用的升級需求。
展望未來，由于個別樓宇因疫情等原因延遲交付，2020年成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場新增供應(yīng)縮減至約38萬平方米。著眼需求端，疫情帶來的影響將在下季度進一步投射在租賃市場，市場壓力加劇。全年來看，雖然國內(nèi)疫情防控取得初步成果，生產(chǎn)和消費逐漸恢復(fù)，但疫情影響在全球范圍內(nèi)升級及金融市場波動或給各國經(jīng)濟帶來更多下行風(fēng)險，貿(mào)易、供應(yīng)鏈、金融及跨國企業(yè)或面臨持續(xù)挑戰(zhàn)。盡管如此，醫(yī)療健康、線上教育、辦公平臺軟件等專業(yè)服務(wù)類TMT企業(yè)迎來增長契機。與此同時，成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)第一次會議的召開釋放積極信號，傳統(tǒng)基建與“新基建”相關(guān)領(lǐng)域行業(yè)值得關(guān)注，包括5G、新能源、城際交通物流等行業(yè)。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務(wù)|辦公樓部主管鄧艷萍表示：“受疫情影響，第一季度成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場吸納量近十年來首次錄得負值，但隨著國內(nèi)疫情防控成效顯著，各行各業(yè)有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)，租賃需求于三月下旬起有所回升。中長期來看，由于全球疫情發(fā)展的不確定性，寫字樓需求增長壓力猶存，但醫(yī)療健康、線上教育、金融保險等逆勢擴張的行業(yè)值得關(guān)注。同時，租戶在租約靈活性及不動產(chǎn)管理品質(zhì)上的關(guān)注及訴求進一步提升�！�
零售物業(yè)市場
三級商圈差異化復(fù)蘇，品牌調(diào)整策略積極應(yīng)對
第一季度，位于南延線的紅唐購物中心開業(yè)，為市場帶來10萬平方米的新增供應(yīng)。該項目以“幾何設(shè)計”為理念，聚焦潮流青年、時尚女性、運動達人及親子家庭客群。受疫情影響，可選消費意愿走低、實體店暫�；蚩s短營業(yè)時間和地區(qū)旅游業(yè)停滯等因素讓城市消費活力銳減，季內(nèi)部分高空置率項目雪上加霜，錄得以餐飲和體驗業(yè)態(tài)為主的租戶退租案例。百貨亦然，閉店或則擇機轉(zhuǎn)型，季內(nèi)千盛百貨晉陽店閉店、時尚百盛西大街店轉(zhuǎn)型奧特萊斯。統(tǒng)計層面，成都零售物業(yè)市場空置率環(huán)比上漲1.0個百分點至5.1%；全市購物中心首層平均租金環(huán)比下跌0.5%，報366.8元每平方米每月。季末，隨著疫情已得到有效控制，成都零售商協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，成都零售及購物中心企業(yè)營業(yè)比例已超90%。政府亦出臺多項消費扶持措施，包括倡議業(yè)主與承租方共克時艱給予租金及物管費的減免和聯(lián)動并整合128家零售企業(yè)打造“云逛街”、“夏季購物節(jié)”等一站式購物平臺以快速實現(xiàn)線上銷售的增長等，消費市場有望逐步復(fù)蘇。
三級商圈復(fù)蘇步伐隨定位、客流及資源的不同而差異化表現(xiàn)。鑒于城市商業(yè)中心的穩(wěn)固地位，春鹽商圈快速復(fù)蘇，域內(nèi)零售項目的調(diào)整及改造進程均未放緩，疫情前后持續(xù)吸引國際品牌入駐，如山本耀司YohjiYamamoto中國大陸首家旗艦店進駐遠洋太古里、CanadaGoose西南首家精品店進駐IFS等；晶融匯在全新定位的加持下也于季內(nèi)完成內(nèi)部動線改造，即將開啟外立面煥新工作；而3月底財富中心閉店，開始為期7個月的改造升級工作。此外，由于疫后零售商擴張更為謹(jǐn)慎且選址于地標(biāo)項目的傾向性進一步增強，預(yù)計春鹽商圈將持續(xù)作為外來品牌入駐成都的首選之地。同時，盡管來蓉游客數(shù)量短期內(nèi)銳減，但境外代購活動停滯，兩相作用下，本土市場對國際品牌銷售的重要性并未減弱。
次級商圈內(nèi)，位于成熟住宅板塊且業(yè)主運營能力強的品牌購物中心，借機對租戶迭代升級。值得關(guān)注的是，綜合體項目韌性更強，購物中心、酒店及寫字樓三者合作，積極推出企業(yè)工作餐配送或優(yōu)惠活動，以刺激項目整體營業(yè)收益回升。近郊商圈，商業(yè)缺乏區(qū)域的項目逐步復(fù)蘇，但較飽和區(qū)域項目復(fù)蘇緩慢�？傮w而言，不論區(qū)域、項目表現(xiàn)甚至是物業(yè)形態(tài)的不同表達，復(fù)蘇步伐除取決于實體店在外觀顏值、內(nèi)部場景、動線邏輯及品牌組合方面所發(fā)揮的賣場極致來激發(fā)消費者樂趣外，還將關(guān)注購物場景的健康管理。
疫后零售商積極調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)型升級正當(dāng)時。由于疫情已發(fā)展為全球性事件，旅游和出入境受阻，奢侈品消費回流本土市場。因此，奢侈品牌及時對庫存和貨品進行調(diào)整，將著力于中國市場銷售，而奧特萊斯亦迎來戰(zhàn)略擴張機遇。就疫情影響較為嚴(yán)重的餐飲業(yè)態(tài)而言，季內(nèi)除錄得更多中高端餐飲品牌的涉足外賣市場外，更是見證眾多品牌加推半成品配送以搶奪“家庭廚房”份額，如海底撈增設(shè)中餐半成品外賣等。茶飲品牌則全面擁抱B端（企業(yè)端）并發(fā)力零售業(yè)態(tài)，同時推副線品牌試水下沉市場。季內(nèi)喜茶全面解鎖“阿里資源”，不僅入駐包括天貓、餓了么等傳統(tǒng)銷售平臺，更將與釘釘、阿里云合作，并推出副牌“喜小茶”對接下沉市場。體驗業(yè)態(tài)在疫后重建的末端，復(fù)蘇壓力相對較大，未來應(yīng)分類別、階段來重配線上線下職能，通過靈活發(fā)揮各自的渠道優(yōu)勢來提升客流并優(yōu)化運營成本或是關(guān)鍵。以運動類品牌為例，實體店在提供沉浸體驗外，或?qū)⒅饕薪尤腴T基礎(chǔ)及進階訓(xùn)練，而線上渠道在負責(zé)推廣和維持消費者銜接的同時，也能分擔(dān)練習(xí)及鞏固訓(xùn)練，通過提升課程設(shè)置的靈活性來推動線上線下相互導(dǎo)流。總體而言，國際品牌擴張或?qū)⒎啪彛珒?nèi)資、本土品牌將迎來更多發(fā)展空間。
科技加速賦能零售行業(yè)。互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展至今，其在中國的滲透率為全球領(lǐng)先水平，繼而給科技賦能零售行業(yè)提供了基礎(chǔ)。人、貨、場的全面貫通和線上線下流量互導(dǎo)分別從橫、縱向構(gòu)建真正的數(shù)字化新零售和全渠道營銷，而疫情使得這一進程加速。具體表現(xiàn)包括，全渠道運營在填補銷售渠道的同時，亦幫助運營商和零售商有效管理客戶關(guān)系（CRM）及供應(yīng)鏈；科技營造新消費場景，“云監(jiān)工”讓餐飲消費場景透明化，繼而獲得消費者信任；而“直播”則提供互動的消費場景以實現(xiàn)流量轉(zhuǎn)換，但零售商應(yīng)甄別與自身品牌定位契合的直播平臺以及適合直播的品類及貨品結(jié)構(gòu)，而非盲目跟風(fēng)。
綠色、健康對賣場可持續(xù)發(fā)展的重要性愈發(fā)凸顯。疫情讓更多運營商、零售商和消費者認識到綠色、健康價值對商業(yè)賣場而言至關(guān)重要。據(jù)世邦魏理仕不動產(chǎn)管理部對全球商業(yè)物業(yè)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，國外運營商對綠色認證的普及率更高，甚至包括諸多零售商也引入綠色認證旨在做有社會責(zé)任感且可持續(xù)發(fā)展的百年老店。隨著未來消費者對購物環(huán)境的認知及需求轉(zhuǎn)變，打造綠色健康的賣場無異是運營商實現(xiàn)差異化、專業(yè)化競爭的一大利器。
展望未來，2020年成都零售物業(yè)市場還將迎來78萬平方米的新增供應(yīng)。中長期看，市場持續(xù)向好，3月多個項目及品牌密集落地即為佐證，如環(huán)球中心沙灣店和佛羅倫薩小鎮(zhèn)二期開工、%Arabica成都二店落子寬窄巷子等。此外，新興業(yè)態(tài)商業(yè)或?qū)⒖焖侔l(fā)展，如在疫情中展現(xiàn)韌性的社區(qū)商業(yè)以及將綠色理念和商業(yè)緊密結(jié)合的公園商業(yè)等，繼而推動成都零售物業(yè)市場多元化提質(zhì)升級。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部主管江南表示：“盡管疫情對零售行業(yè)的影響最為顯著，但從戰(zhàn)略應(yīng)對及疫后復(fù)蘇情況來看，頭部國際品牌的表現(xiàn)仍是可圈可點的。與此同時，得益于對本地市場的了解及策略調(diào)整較高的落地實施效率，優(yōu)質(zhì)本土品牌也值得關(guān)注。整體而言，疫情既是危機也是契機，優(yōu)質(zhì)本土品牌應(yīng)把握發(fā)展機會。”
倉儲物流市場
自建庫影響及短租到期引發(fā)電商退租潮，冷鏈迎來提速發(fā)展時機
第一季度，成都倉儲物流市場錄得2.7萬平方米的磊鑫青白江項目一期交付。季內(nèi)凈吸納量錄得約負20萬平方米。究其原因，去年下半年備戰(zhàn)雙十一及春節(jié)的綜合及食品類電商企業(yè)的短租租約到期所導(dǎo)致的集中退租為首要驅(qū)動，占比季內(nèi)退租面積的49.0%；電商租賃需求歸落自建庫導(dǎo)致的大面積退租則占比43.5%；而短期內(nèi)受疫情影響，部分高依附性的本土第三方物流企業(yè)因上游產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)茏鑼?dǎo)致業(yè)務(wù)縮減而退租，占比7.5%。盡管如此，季內(nèi)需求去化主力仍是電商，占比新增租賃成交的47.4%。
本季度市場表現(xiàn)折射出兩大趨勢，其一租賃需求進退并行的現(xiàn)象反映出電商及物流行業(yè)對提升供應(yīng)鏈整體效率的迫切訴求，未來租戶的倉儲策略將繼續(xù)在倉庫標(biāo)準(zhǔn)、地理布局及租賃周期上發(fā)生改變。具體表現(xiàn)在整合并升級倉儲設(shè)施，或根據(jù)業(yè)務(wù)需求自建倉庫和選擇定制庫；加密自身配送網(wǎng)絡(luò)及擴容，多點布局或主次倉搭配；隨終端需求周期性變化選擇彈性租賃周期，長租及短租并行。其二，季內(nèi)退租實則是可預(yù)見的，但因消費市場隨疫情及經(jīng)濟放緩而收縮，需求未能續(xù)上，市場短期承壓。
值得關(guān)注的是，以生鮮超市為代表的“最后一公里”消費在疫情期間獲得發(fā)展契機，預(yù)計冷鏈物流運營商在消費市場的驅(qū)動下毫無疑問將在成都加速布局，并通過租用既有冷倉或改造標(biāo)準(zhǔn)倉和自建倉配設(shè)施來分別承接近期業(yè)務(wù)需求和遠期業(yè)務(wù)拓展機會，季內(nèi)市場錄得一宗生鮮超市的租賃案例即為佐證。因此，未來倉儲開發(fā)的靈活性至關(guān)重要，標(biāo)準(zhǔn)倉的設(shè)計建設(shè)應(yīng)適度考慮冷庫改造實施的可行性，包括園區(qū)電力配置、制冷設(shè)備安裝空間、庫內(nèi)空間布局及節(jié)能措施等。
統(tǒng)計層面，成都倉儲物流市場整體空置率環(huán)比上升5.4個百分點，至季末為23.8%。分區(qū)域看，退租集中的新津園區(qū)空置率環(huán)比大幅增長16.4個百分點至季末的22.5%。租金方面，全市高標(biāo)庫平均租金環(huán)比下跌0.7%，至季末報24.0元每平方米每月。
展望未來，2020年成都倉儲物流市場還將迎來5個項目合計約63萬平方米的新增供應(yīng)，維持高位；青白江主導(dǎo)供應(yīng)，占比高達52%。另一方面，電商自建庫陸續(xù)交付，對高標(biāo)庫的影響持續(xù)。因此，2020年市場空置率預(yù)計上升，而租金則面臨下行壓力。盡管如此，成都基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、港口樞紐升級及本地需求釋放均將為市場提供大力支撐，加之2020-2022年自建庫年均供應(yīng)量僅為2019年單年的38%，市場去化壓力有望逐步緩解。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管尤鵬偉表示：“第一季度成都倉儲物流市場受到疫情影響，短期內(nèi)部分租戶的擴張計劃暫緩，甚至下調(diào)疫后租賃需求的心理預(yù)期。同時，電商需求搬遷至自建庫現(xiàn)象持續(xù)，使得年初退租影響較為明顯。盡管國內(nèi)疫情防控取得初步成果，但境外疫情升級導(dǎo)致全球供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)面臨持續(xù)挑戰(zhàn)。國內(nèi)消費市場的復(fù)蘇進程將是主導(dǎo)2020年成都倉儲物流市場走勢的最重要因素�！�
來源：世邦魏理仕
