“這是內(nèi)需來敲門了�！�
原國家房改課題組組長、中房集團理事長、匯力基金董事長孟曉蘇
“這是內(nèi)需來敲門了。”面對最近深圳樓市的急劇變化，孟曉蘇發(fā)出了這樣的感慨。
3月以來，深圳樓市上演了一幕幕火熱場面，“上千萬豪宅秒光”、“上千套房子一日售罄”，引發(fā)全國關(guān)注。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，3月份70個大中城市房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)微漲，北上廣深4個一線城市中，深圳新房、二手住宅銷售價格分別以環(huán)比上漲0.5%、1.6%領(lǐng)漲，二手住宅銷售價格同比上漲9.7%，時隔兩年躍居全國第一。
4月20日，央行也在短期內(nèi)緊急發(fā)出調(diào)查通知：深圳樓市是否有違規(guī)資金流入？
經(jīng)過調(diào)查，深圳五部門（即人民銀行深圳市中心支行、深圳市中小企業(yè)服務(wù)局、深圳市住建局、深圳銀保監(jiān)局、深圳市市場監(jiān)管局）通報了所謂“房抵經(jīng)營貸買房”的情況調(diào)查：目前，深圳市區(qū)兩級貸款貼息項目均未進入資金發(fā)放階段，不存在網(wǎng)傳“貸款貼息資金進入房市” 的情形。一季度房價大幅上漲的傳言與事實嚴重不符，不排除個別中介機構(gòu)和自媒體惡炒深圳樓價。
4月22日，深圳市住建局也表態(tài)稱，今年將加大加快新供居住用地出讓，計劃供應(yīng)約3平方公里，這是2019年供應(yīng)量的兩倍。其中，要在上半年實現(xiàn)年度目標50%居住用地出讓。
僅僅幾天，政府各方對深圳樓市的火熱定了調(diào)子，使市場趨于平穩(wěn)。“這幾個主體的行為都是對的。”原國家房改課題組組長、中房集團理事長、匯力基金董事長孟曉蘇表示。但他認為房價上漲的長期趨勢及供需矛盾依然存在，“以深圳為例，2019年深圳市新增人口41萬，但住宅供應(yīng)非常有限，供應(yīng)矛盾較大。豬肉供應(yīng)少了價格就會漲。現(xiàn)在樓市明顯供不應(yīng)求，這是許多城市存在的現(xiàn)象�！�
面對疫情下經(jīng)濟的有效恢復(fù)，他的建議是在投資上必須“兩條腿走路”，一邊發(fā)力基礎(chǔ)設(shè)施投資，一邊推動房地產(chǎn)發(fā)展，兩個輪子一起轉(zhuǎn)才能走出經(jīng)濟低迷。“我國GDP增幅從8%以上下滑至6%—7%，再到去年的6.1%，主要是我們關(guān)上了房地產(chǎn)這個主引擎，靠人拉肩扛推動經(jīng)濟發(fā)展，不僅很累而且速慢�！�
另外，他認為中國作為最大發(fā)鈔國之一，CPI始終沒有上漲得那么厲害，主要是因為大量貨幣最終因資產(chǎn)價格上漲而消融，這些資產(chǎn)也包括房地產(chǎn)�！皹鞘性鲋蹬c其他資產(chǎn)增值就像巨大的海綿把新增廣義貨幣都給吸納了，保證了物價穩(wěn)定與社會穩(wěn)定，這就是中國的經(jīng)驗。忘記了這些經(jīng)驗，刻意用人為的方式改變它，經(jīng)濟上遭遇的將只有報復(fù)�！�
“這幾個主體的行為都是對的”
中國房地產(chǎn)報：最近深圳樓市風波不斷：一是市場的火熱與“秒光”樓盤引發(fā)央行與外界關(guān)注；一是針對是否有經(jīng)營貸違規(guī)進入樓市及房價暴漲事宜深圳五部門進行了回應(yīng)，稱“深圳房地產(chǎn)市場一切正常”。對于近期深圳樓市的火熱現(xiàn)象與調(diào)查您有什么看法？
孟曉蘇：這就對了，這幾個主體的行為都是對的。并且這次事件有兩個方面值得高興：一是深圳市場的火熱表明內(nèi)需來敲門了，特別是目前在復(fù)工復(fù)產(chǎn)恢復(fù)經(jīng)濟的情況下，我們可以看到最先起來的，還是內(nèi)需，還是房地產(chǎn)，還是深圳；上一輪去庫存也是深圳先行。就像許小年說的，復(fù)工很好，訂單呢？目前的情況明顯是外需萎縮，原有的訂單少了；內(nèi)需也有些萎縮的領(lǐng)域，但相對還比較穩(wěn)定。深圳樓市的回暖恰恰說明，內(nèi)需來了。二是，經(jīng)過深圳幾個部門的調(diào)查研究做出了正確判斷，沒有被輿論綁架。本來我還略有擔心，深圳會不會受到社會上某種輿論影響，轉(zhuǎn)而壓制發(fā)展起來的樓市？會不會出現(xiàn)“葉公好龍”的情況？現(xiàn)在看來沒有發(fā)生，政府有了正確的判斷。
中國房地產(chǎn)報：從深層次來看，您認為深圳房地產(chǎn)市場存在哪些問題是需要政府關(guān)注的？
孟曉蘇：我最近看到深圳市房協(xié)給深圳住建部門的一份建議書，里面列舉了此輪房價漲幅的原因，主要是土地供應(yīng)不足、住宅用地比例低、容積率問題，以及人口增加與供地矛盾、擴大都市圈問題等。這份建議書顯示，從長期看深圳土地資源稀缺、人口密度持續(xù)加大，2018年新增常住人口50萬，2019年深圳新增常住人口41萬，入戶門檻低，加大了需求，住宅供給不足是不爭的事實。建議對外擴容增加住宅類土地供應(yīng)、推進新建住宅入市等。我認為這些意見都說到了關(guān)鍵之處。
另外，為什么深圳二手房猛漲，是因為只有少量房子進入到流通市場，自2018年“7·31”政策之后，已經(jīng)約有18萬套房源被鎖定，不能參與到流通市場（深圳現(xiàn)有住宅在二手市場流通的僅為6萬-8萬套），市場供應(yīng)量是嚴重不足的，因此深圳房協(xié)建議，取消限售政策或降低限售年限。
實際上，深圳現(xiàn)下的情況并不是它一家的問題，各個城市都有供地“量少而結(jié)構(gòu)差”的情況，土地供應(yīng)總量少，而且住宅供地占比低，很多時候是在刻意壓低住宅供地比例，人為造成住宅供地價格上漲，面粉貴了面包定然要漲價。
中國房地產(chǎn)報：除了上述幾個方面，還有哪些問題值得警惕。
孟曉蘇：有一點是需要提醒注意的，就是不要指責銀行發(fā)放貸款時要用房產(chǎn)抵押。在企業(yè)信用與擔保缺失的當下，銀行發(fā)放貸款是需要抵押物的，抵押貸款才能保證資金安全，而房屋是最好的抵押品。已有銀行業(yè)人士表示，“房抵經(jīng)營貸款”是從銀行資金安全考慮的，這也是從整體金融結(jié)構(gòu)安全角度考慮的，是一種“底線思維”。如果銀行資金出了大問題，對社會造成的危害就會很大。在啟動內(nèi)需的情況下，也不能忘記防范金融風險。
從此輪深圳銀行系統(tǒng)的操作來看，我認為他們是守住了底線的，保證了企業(yè)風險不至于傳導(dǎo)至金融體系。
我們要從思維方面轉(zhuǎn)變，認清銀行資金投放出去是會流通與傳導(dǎo)的。我記得1994年剛剛進行房改時，有銀行行長反映意見，不贊成讓居民從銀行提錢去買房，擔心銀行存款會減少。而實際情況是，居民把購房款交給單位購房后，單位很快就把錢又存入到銀行，資金轉(zhuǎn)了一個圈，又轉(zhuǎn)回到銀行系統(tǒng)。但當時某銀行行長的說法還真的把房改阻礙了好幾年，這是缺乏金融知識的一種表現(xiàn)。銀行資金的傳導(dǎo)機制也很明顯，比如“居民購房貸款”看起來只是貸給了居民購房，實際上資金通過購房后的流通，能傳導(dǎo)到多個相關(guān)企業(yè)與領(lǐng)域，把諸多產(chǎn)業(yè)都給帶動起來了。
中國房地產(chǎn)報：除了深圳最近動作外，其他一些三四線城市如青島、荊州、淮安此前都推出了放松政策，最終無疾而終。您怎么看待這些地方政府的做法？
孟曉蘇：我看這些地方政府也是挺為難的。在樓市調(diào)控下，他們很想搞活經(jīng)濟，又擔心被扣上“短期刺激經(jīng)濟”的帽子。他們嘗試著改變“限購”等政策，但經(jīng)不起輿論圍攻與上級責問，最后只能探探頭就趕快縮回去。
來源：中國房地產(chǎn)報
