長租公寓是典型的“重資產(chǎn)”模式，前期投入大，盈利模式尚未明晰，仍處于投資周期過長的探索階段，融資需求非常大，而發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品是公寓類企業(yè)籌措外部資金、嘗試打通募投管退全鏈條的重要金融手段，普遍被認(rèn)為資產(chǎn)證券化是未來的一條出路。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至5月12日，已通過的ABS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共有2項(xiàng)，已成功發(fā)行1項(xiàng)，總數(shù)已達(dá)到去年的一半。綜合來看，發(fā)行主體以實(shí)力較為雄厚的國企或房企品牌公寓為主。
年以來，國內(nèi)長租公寓企業(yè)主要發(fā)行ABS和類REITs兩類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，也有少數(shù)幾單ABN及CMBS產(chǎn)品。從當(dāng)前長租公寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模來看，2018年為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行高峰期，這一年，開發(fā)商融資受阻，不少企業(yè)抓住政府對(duì)住房租賃融資支持的機(jī)會(huì)，申請(qǐng)發(fā)行ABS。全年共發(fā)行1 4項(xiàng)產(chǎn)品，當(dāng)期發(fā)行規(guī)模達(dá)到138.34億元。2019年，融資監(jiān)管趨于嚴(yán)格，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行需要對(duì)發(fā)行主體及涉及物業(yè)進(jìn)行同步評(píng)估，因此，大量開發(fā)商的長租公寓概念A(yù)BS在申請(qǐng)階段被否，全年共有6項(xiàng)住房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行，當(dāng)期規(guī)模約52.08億元。進(jìn)入到2020年，受新冠疫情影響，政府為緩解疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)增長及企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的沖擊，后續(xù)或?qū)⒉扇捤傻呢泿耪�，適時(shí)、適度出臺(tái)精準(zhǔn)的逆周期調(diào)節(jié)措施。在政策大環(huán)境下，租賃企業(yè)融資環(huán)境或?qū)⒄w優(yōu)于2019年。截至5月12日，已通過的ABS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共有2項(xiàng)，已成功發(fā)行1項(xiàng)，總數(shù)已達(dá)到去年的一半。綜合來看，發(fā)行主體以實(shí)力較為雄厚的國企或房企品牌公寓為主。
此外，4月30日，證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。如果公募REITs在基建領(lǐng)域試點(diǎn)較為順利的話，將對(duì)住房租賃行業(yè)產(chǎn)生重大利好，未來將大概率會(huì)應(yīng)用到長租公寓領(lǐng)域，而后續(xù)延展到一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。在“房住不炒”的大環(huán)境下，整體金融政策不會(huì)出現(xiàn)大的松動(dòng)，短期內(nèi)資金放水到房地產(chǎn)的可能性非常小。3月中旬以來，受疫情影響，境外融資暫停，融資結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的改變。近期，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為房企補(bǔ)充資金的重要來源。
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