在巨量土儲擴充,資產(chǎn)規(guī)模增長,債務(wù)規(guī)�？刂浦�,領(lǐng)地仿佛顯得“神秘而兇猛”。
21年來,領(lǐng)地干了很多事情,從一家丁點大的小公司成為中國百強房企,貌似成績也還不錯,但是背后的數(shù)據(jù)顯然沒有那么簡單。
在規(guī)模上領(lǐng)地已經(jīng)成為了川籍房企的“老二”,從西南到華南,從東北到西北,領(lǐng)地一路艱難,得失成敗很難衡量,但是當看到領(lǐng)地招股書中幾項“關(guān)鍵”數(shù)據(jù)之后,筆者發(fā)現(xiàn)這家企業(yè)的數(shù)據(jù)多少讓人有些意外。
盡管在銷售業(yè)績和品牌溢價上,領(lǐng)地與中國TOP前10級房企差距較大,但是在土地儲備上,領(lǐng)地亮出的數(shù)據(jù)卻讓人錯愕,留下一大堆問號。
壹
土儲總量超:1331萬m
4月9日晚間,領(lǐng)地向港交所遞交了招股書。招股書顯示,成立于1999年的領(lǐng)地集團業(yè)務(wù)重心主要集中在四川地區(qū),專注成渝經(jīng)濟帶及四川省、華中、京津冀地區(qū)及粵港澳大灣區(qū),項目遍布全國20多個城市。
重點是,截至2020年2月29日,領(lǐng)地的總土地儲備為1331.45萬m 。
多數(shù)人對于這一土地儲備數(shù)據(jù)沒有具體概念,從數(shù)據(jù)看,上市百強房企土儲面積,前30-40強房企土儲面積大部分在1000萬-2700萬方之間,按照這一數(shù)據(jù)作為參照,領(lǐng)地目前的土儲面積輕松躋身中國房企約40強。
雖然領(lǐng)地土儲總量非常大,當下領(lǐng)地卻未能取得讓業(yè)界為之眼前一亮的成績,克爾瑞數(shù)據(jù)顯示,在2019年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜中,領(lǐng)地僅位于第87位。
稍顯遺憾。
在規(guī)模上,領(lǐng)地用異于行業(yè)的發(fā)展模式形成了八大區(qū)域,布局中國20多個城市,超100余個開發(fā)項目,信心滿滿正準備上市,以謀求在資本市場更廣的發(fā)展。
在地產(chǎn)圈,眾所周知的事情莫過于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地之難,作為不可再生資源,土地貴過黃金。在土儲上,這家起身于川內(nèi)的房企對得起“領(lǐng)地”兩個字。
來源:領(lǐng)地控股港交所提交招股書
從土地儲備的詳細情況分析,領(lǐng)地土地儲備主要集中在川渝地區(qū),土地多以合作及收購等方式獲得,在成渝經(jīng)濟圈的城市群發(fā)展大背景之下,領(lǐng)地似乎在謀略一盤大棋。
當然,為了獲取這些來之不易的土地,領(lǐng)地也為此付出了“代價”。積極謀劃上市的領(lǐng)地2019年資產(chǎn)負債比率達到140%,而再度赴港上市的港龍地產(chǎn)資產(chǎn)負債比率達到了287.0%,2019年金輝集團資產(chǎn)負債比率達到170%,今年4月27日遞交招股說明書的三巽控股負債率達到了204%,筆者也搞不明白,為什么房地產(chǎn)負債率都這么高。
在招股書的風(fēng)險提示項中,領(lǐng)地集團稱,于2017年、2018年及2019年分別自經(jīng)營活動錄得負現(xiàn)金流量約18.66億元、42.88億元及31.12億元,主要是由于持續(xù)增加物業(yè)開發(fā)活動及加強土地收購工作而導(dǎo)致經(jīng)營過程動用大量現(xiàn)金凈額。
如果把領(lǐng)地比作是一家食品生產(chǎn)企業(yè),它現(xiàn)在囤積了大量原材料,錢是花出去了,“米”是有了,卻缺“巧婦”!
怎么個缺法?
比如,其需要大量的資金啟動新項目,需要大量人才貯備來推動新項目;需要符合當下實際情況的管理機制來調(diào)劑公司在發(fā)展中所遇到的一切問題;在資本市場領(lǐng)地缺乏實戰(zhàn)經(jīng)驗;也需要更多元的產(chǎn)業(yè)落地來分擔(dān)業(yè)務(wù)單一的尷尬局面。
現(xiàn)在擺在領(lǐng)地面前的問題不是無地可開發(fā),而是怎么耕耘眼前這一大遍土地,直到開花結(jié)果,種出糧食�，F(xiàn)有充足的土地如何變現(xiàn)產(chǎn)生價值?全寄托在住宅產(chǎn)品力身上了。
貳
產(chǎn)品力:
乏善可陳?抑或可圈可點?
從近二十年領(lǐng)地產(chǎn)品發(fā)展歷史看,作為一家起步四川的企業(yè)來說,還算具有前瞻性,2004年領(lǐng)地開發(fā)的領(lǐng)地·時代廣場被評為“地標建筑群標志樓盤獎”,當時地產(chǎn)開發(fā)還處于莽荒時代,能得獎的產(chǎn)品一定程度上體現(xiàn)出領(lǐng)地對產(chǎn)品打造的遠見和重視。
為跳脫公司地域性發(fā)展限制,2006年領(lǐng)地集團將總部遷至成都,后續(xù)并在成都核心區(qū)域果斷拿地,打造出多個城市地標,其中領(lǐng)地 環(huán)球金融中心獲得中國建筑最高獎—魯班獎。再后來,領(lǐng)地與著名設(shè)計師馬巖松合作,獲得了產(chǎn)品更多的設(shè)計創(chuàng)作靈感。
在眾多川籍地產(chǎn)企業(yè)中,領(lǐng)地算是率先拿出細致產(chǎn)品系的企業(yè),系統(tǒng)性的產(chǎn)品定位和研發(fā)奠定了領(lǐng)地堅實的發(fā)展基礎(chǔ)。
基于產(chǎn)品力的厚實基礎(chǔ),領(lǐng)地才原意付出巨大成本拿地,依靠后續(xù)產(chǎn)品力直接兌現(xiàn)價值,這樣來看,領(lǐng)地招股書中顯示的巨大土儲總量仿佛可以被理解了。
領(lǐng)地在產(chǎn)品力變現(xiàn)上藏著大招!不是嗎?
筆者分析了現(xiàn)階段領(lǐng)地的三大產(chǎn)品體系,細分來看:
領(lǐng)地“蘭字系”獲得了中國房地產(chǎn)精品項目品牌價值TOP10,在全國8大區(qū)域,共落地20余座蘭臺府。其中“蘭字系”產(chǎn)品瀾山項目還獲得了第五屆CREDAWARD地產(chǎn)設(shè)計大獎,而觀字系產(chǎn)品在重慶等城市陸續(xù)落地。
近日,“觀字系”產(chǎn)品進入中國產(chǎn)品品牌TOP50,更加深了行業(yè)乃至市場對領(lǐng)地集團“產(chǎn)品創(chuàng)新能力”的認知。如若產(chǎn)品乏力,又缺乏市場認知,根本就沒有機會深入到市場中去。
在4月22日,領(lǐng)地集團“健康美好家”品牌發(fā)布上發(fā)布了產(chǎn)品服務(wù)體系,從品牌力、產(chǎn)品力、服務(wù)力、社會責(zé)任等方面再一次鞏固了產(chǎn)品力構(gòu)架。
現(xiàn)階段“觀”字系產(chǎn)品是領(lǐng)地的重要產(chǎn)品分支,并以“大江東去浪淘盡”的宣傳語表達其定位,領(lǐng)地自認為“觀”字系產(chǎn)品將傳遞一種生活態(tài)度,基于對人居迭代的思考,基于對城市發(fā)展的探索,提供一種全新城市生活體驗。
對于“觀”字系產(chǎn)品,億翰智庫西南區(qū)域總經(jīng)理金波認為:“領(lǐng)地觀字系產(chǎn)品是領(lǐng)地旗下高端改善類產(chǎn)品,凝聚了很強的中式文化理念,融合豐富景觀資源于空間中,將國人對于高品質(zhì)的訴求回溯本源,情景交融,貼合了大部分國人對于美好居住的理想場景�！�
領(lǐng)地對于“觀”字系產(chǎn)品的定位,聽起來挺美好的,但是這一產(chǎn)品體系產(chǎn)品力究竟如何,市場會認可并追捧嗎?還需要時間檢驗。
叁
發(fā)展:
領(lǐng)地不把雞蛋放一個籃子里了
眾所周知,近年來流入地產(chǎn)領(lǐng)域的資金越來越少,一眾房企的腰包都變得單薄起來,所以從2017年下半年開始,領(lǐng)地就重視起其他行業(yè)的布局,多產(chǎn)業(yè)格局初步形成。
領(lǐng)地集團與希爾頓集團合作引進亞太區(qū)及中國首家希爾頓嘉悅里酒店,2018年開業(yè),至今入駐率達80%以上,還與隱居集團、華住集團等知名酒店品牌合作,通過打造特色旅游度假酒店擴展產(chǎn)業(yè)版圖。
對于領(lǐng)地來說這一轉(zhuǎn)身何嘗容易?隔行如隔山!但是萬科這樣的行業(yè)頭牌都開始養(yǎng)起了豬!對領(lǐng)地來說可能也是一個不破不立的過程,踏出去的第一步是最難。
而后,領(lǐng)地又與京東、大發(fā)地產(chǎn)等企業(yè)展開戰(zhàn)略合作。2019年12月,領(lǐng)地&京東在領(lǐng)地環(huán)球金融中心簽署戰(zhàn)略合作,構(gòu)建跨界創(chuàng)新平臺,將全國50余個項目房源都參與到跨界當中,把線下的服務(wù)進一步拓展到線上。
筆者了解到,領(lǐng)地還與國際領(lǐng)先健康醫(yī)療管理中心合作,打造客戶全生命周期健康服務(wù)體系,為業(yè)主和客戶提供更先進的健康管理服務(wù),促進健康住宅與健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
領(lǐng)地天府領(lǐng)地城項目,助力天府生物產(chǎn)業(yè)孵化園的建設(shè),未來這里將是各大高精尖生物醫(yī)學(xué)專家的聚集地,而在健康住宅的建設(shè)方面,領(lǐng)地在視高板塊自然資源豐厚地脈,打造天府國際康城。
領(lǐng)地發(fā)力大健康產(chǎn)業(yè),試圖跳脫單一產(chǎn)業(yè)模式,拿下視高300余畝土地,被業(yè)界認為是領(lǐng)地跨出地產(chǎn)重要的一步,從現(xiàn)階段的動態(tài)表現(xiàn)看,外界好奇的吃瓜心態(tài)一直觀望著!領(lǐng)地憋著的大招何時釋放?
這還是一個謎!
不過近一兩年,領(lǐng)地通過招納許曉軍、姚科等大量來自于恒大、融創(chuàng)、萬達、華夏幸福、金科、泰禾等一線房企陣營的職業(yè)經(jīng)理人,形成一支強大的“職業(yè)軍團”。從一個坊間傳聞的家族企業(yè)快速邁向更開放更職業(yè)化的多元企業(yè),不論是全國多城市的項目拓展,還是業(yè)界新秀的不斷引入,都說明領(lǐng)地在想方設(shè)法尋求更大的發(fā)展。
至于產(chǎn)品力和職業(yè)化軍團能助力幾何,還要看領(lǐng)地內(nèi)功是否深厚了,能否經(jīng)受住市場的考驗。(來源:文軒財經(jīng))
