在巨量土儲(chǔ)擴(kuò)充,資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng),債務(wù)規(guī)模控制之下,領(lǐng)地仿佛顯得“神秘而兇猛”。
21年來(lái),領(lǐng)地干了很多事情,從一家丁點(diǎn)大的小公司成為中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企,貌似成績(jī)也還不錯(cuò),但是背后的數(shù)據(jù)顯然沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。
在規(guī)模上領(lǐng)地已經(jīng)成為了川籍房企的“老二”,從西南到華南,從東北到西北,領(lǐng)地一路艱難,得失成敗很難衡量,但是當(dāng)看到領(lǐng)地招股書(shū)中幾項(xiàng)“關(guān)鍵”數(shù)據(jù)之后,筆者發(fā)現(xiàn)這家企業(yè)的數(shù)據(jù)多少讓人有些意外。
盡管在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和品牌溢價(jià)上,領(lǐng)地與中國(guó)TOP前10級(jí)房企差距較大,但是在土地儲(chǔ)備上,領(lǐng)地亮出的數(shù)據(jù)卻讓人錯(cuò)愕,留下一大堆問(wèn)號(hào)。
壹
土儲(chǔ)總量超:1331萬(wàn)m
4月9日晚間,領(lǐng)地向港交所遞交了招股書(shū)。招股書(shū)顯示,成立于1999年的領(lǐng)地集團(tuán)業(yè)務(wù)重心主要集中在四川地區(qū),專注成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省、華中、京津冀地區(qū)及粵港澳大灣區(qū),項(xiàng)目遍布全國(guó)20多個(gè)城市。
重點(diǎn)是,截至2020年2月29日,領(lǐng)地的總土地儲(chǔ)備為1331.45萬(wàn)m 。
多數(shù)人對(duì)于這一土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)沒(méi)有具體概念,從數(shù)據(jù)看,上市百?gòu)?qiáng)房企土儲(chǔ)面積,前30-40強(qiáng)房企土儲(chǔ)面積大部分在1000萬(wàn)-2700萬(wàn)方之間,按照這一數(shù)據(jù)作為參照,領(lǐng)地目前的土儲(chǔ)面積輕松躋身中國(guó)房企約40強(qiáng)。
雖然領(lǐng)地土儲(chǔ)總量非常大,當(dāng)下領(lǐng)地卻未能取得讓業(yè)界為之眼前一亮的成績(jī),克爾瑞數(shù)據(jù)顯示,在2019年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜中,領(lǐng)地僅位于第87位。
稍顯遺憾。
在規(guī)模上,領(lǐng)地用異于行業(yè)的發(fā)展模式形成了八大區(qū)域,布局中國(guó)20多個(gè)城市,超100余個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,信心滿滿正準(zhǔn)備上市,以謀求在資本市場(chǎng)更廣的發(fā)展。
在地產(chǎn)圈,眾所周知的事情莫過(guò)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地之難,作為不可再生資源,土地貴過(guò)黃金。在土儲(chǔ)上,這家起身于川內(nèi)的房企對(duì)得起“領(lǐng)地”兩個(gè)字。
來(lái)源:領(lǐng)地控股港交所提交招股書(shū)
從土地儲(chǔ)備的詳細(xì)情況分析,領(lǐng)地土地儲(chǔ)備主要集中在川渝地區(qū),土地多以合作及收購(gòu)等方式獲得,在成渝經(jīng)濟(jì)圈的城市群發(fā)展大背景之下,領(lǐng)地似乎在謀略一盤(pán)大棋。
當(dāng)然,為了獲取這些來(lái)之不易的土地,領(lǐng)地也為此付出了“代價(jià)”。積極謀劃上市的領(lǐng)地2019年資產(chǎn)負(fù)債比率達(dá)到140%,而再度赴港上市的港龍地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債比率達(dá)到了287.0%,2019年金輝集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債比率達(dá)到170%,今年4月27日遞交招股說(shuō)明書(shū)的三巽控股負(fù)債率達(dá)到了204%,筆者也搞不明白,為什么房地產(chǎn)負(fù)債率都這么高。
在招股書(shū)的風(fēng)險(xiǎn)提示項(xiàng)中,領(lǐng)地集團(tuán)稱,于2017年、2018年及2019年分別自經(jīng)營(yíng)活動(dòng)錄得負(fù)現(xiàn)金流量約18.66億元、42.88億元及31.12億元,主要是由于持續(xù)增加物業(yè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)及加強(qiáng)土地收購(gòu)工作而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)過(guò)程動(dòng)用大量現(xiàn)金凈額。
如果把領(lǐng)地比作是一家食品生產(chǎn)企業(yè),它現(xiàn)在囤積了大量原材料,錢(qián)是花出去了,“米”是有了,卻缺“巧婦”!
怎么個(gè)缺法?
比如,其需要大量的資金啟動(dòng)新項(xiàng)目,需要大量人才貯備來(lái)推動(dòng)新項(xiàng)目;需要符合當(dāng)下實(shí)際情況的管理機(jī)制來(lái)調(diào)劑公司在發(fā)展中所遇到的一切問(wèn)題;在資本市場(chǎng)領(lǐng)地缺乏實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn);也需要更多元的產(chǎn)業(yè)落地來(lái)分擔(dān)業(yè)務(wù)單一的尷尬局面。
現(xiàn)在擺在領(lǐng)地面前的問(wèn)題不是無(wú)地可開(kāi)發(fā),而是怎么耕耘眼前這一大遍土地,直到開(kāi)花結(jié)果,種出糧食�，F(xiàn)有充足的土地如何變現(xiàn)產(chǎn)生價(jià)值?全寄托在住宅產(chǎn)品力身上了。
貳
產(chǎn)品力:
乏善可陳?抑或可圈可點(diǎn)?
從近二十年領(lǐng)地產(chǎn)品發(fā)展歷史看,作為一家起步四川的企業(yè)來(lái)說(shuō),還算具有前瞻性,2004年領(lǐng)地開(kāi)發(fā)的領(lǐng)地·時(shí)代廣場(chǎng)被評(píng)為“地標(biāo)建筑群標(biāo)志樓盤(pán)獎(jiǎng)”,當(dāng)時(shí)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還處于莽荒時(shí)代,能得獎(jiǎng)的產(chǎn)品一定程度上體現(xiàn)出領(lǐng)地對(duì)產(chǎn)品打造的遠(yuǎn)見(jiàn)和重視。
為跳脫公司地域性發(fā)展限制,2006年領(lǐng)地集團(tuán)將總部遷至成都,后續(xù)并在成都核心區(qū)域果斷拿地,打造出多個(gè)城市地標(biāo),其中領(lǐng)地 環(huán)球金融中心獲得中國(guó)建筑最高獎(jiǎng)—魯班獎(jiǎng)。再后來(lái),領(lǐng)地與著名設(shè)計(jì)師馬巖松合作,獲得了產(chǎn)品更多的設(shè)計(jì)創(chuàng)作靈感。
在眾多川籍地產(chǎn)企業(yè)中,領(lǐng)地算是率先拿出細(xì)致產(chǎn)品系的企業(yè),系統(tǒng)性的產(chǎn)品定位和研發(fā)奠定了領(lǐng)地堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)。
基于產(chǎn)品力的厚實(shí)基礎(chǔ),領(lǐng)地才原意付出巨大成本拿地,依靠后續(xù)產(chǎn)品力直接兌現(xiàn)價(jià)值,這樣來(lái)看,領(lǐng)地招股書(shū)中顯示的巨大土儲(chǔ)總量仿佛可以被理解了。
領(lǐng)地在產(chǎn)品力變現(xiàn)上藏著大招!不是嗎?
筆者分析了現(xiàn)階段領(lǐng)地的三大產(chǎn)品體系,細(xì)分來(lái)看:
領(lǐng)地“蘭字系”獲得了中國(guó)房地產(chǎn)精品項(xiàng)目品牌價(jià)值TOP10,在全國(guó)8大區(qū)域,共落地20余座蘭臺(tái)府。其中“蘭字系”產(chǎn)品瀾山項(xiàng)目還獲得了第五屆CREDAWARD地產(chǎn)設(shè)計(jì)大獎(jiǎng),而觀字系產(chǎn)品在重慶等城市陸續(xù)落地。
近日,“觀字系”產(chǎn)品進(jìn)入中國(guó)產(chǎn)品品牌TOP50,更加深了行業(yè)乃至市場(chǎng)對(duì)領(lǐng)地集團(tuán)“產(chǎn)品創(chuàng)新能力”的認(rèn)知。如若產(chǎn)品乏力,又缺乏市場(chǎng)認(rèn)知,根本就沒(méi)有機(jī)會(huì)深入到市場(chǎng)中去。
在4月22日,領(lǐng)地集團(tuán)“健康美好家”品牌發(fā)布上發(fā)布了產(chǎn)品服務(wù)體系,從品牌力、產(chǎn)品力、服務(wù)力、社會(huì)責(zé)任等方面再一次鞏固了產(chǎn)品力構(gòu)架。
現(xiàn)階段“觀”字系產(chǎn)品是領(lǐng)地的重要產(chǎn)品分支,并以“大江東去浪淘盡”的宣傳語(yǔ)表達(dá)其定位,領(lǐng)地自認(rèn)為“觀”字系產(chǎn)品將傳遞一種生活態(tài)度,基于對(duì)人居迭代的思考,基于對(duì)城市發(fā)展的探索,提供一種全新城市生活體驗(yàn)。
對(duì)于“觀”字系產(chǎn)品,億翰智庫(kù)西南區(qū)域總經(jīng)理金波認(rèn)為:“領(lǐng)地觀字系產(chǎn)品是領(lǐng)地旗下高端改善類(lèi)產(chǎn)品,凝聚了很強(qiáng)的中式文化理念,融合豐富景觀資源于空間中,將國(guó)人對(duì)于高品質(zhì)的訴求回溯本源,情景交融,貼合了大部分國(guó)人對(duì)于美好居住的理想場(chǎng)景。”
領(lǐng)地對(duì)于“觀”字系產(chǎn)品的定位,聽(tīng)起來(lái)挺美好的,但是這一產(chǎn)品體系產(chǎn)品力究竟如何,市場(chǎng)會(huì)認(rèn)可并追捧嗎?還需要時(shí)間檢驗(yàn)。
叁
發(fā)展:
領(lǐng)地不把雞蛋放一個(gè)籃子里了
眾所周知,近年來(lái)流入地產(chǎn)領(lǐng)域的資金越來(lái)越少,一眾房企的腰包都變得單薄起來(lái),所以從2017年下半年開(kāi)始,領(lǐng)地就重視起其他行業(yè)的布局,多產(chǎn)業(yè)格局初步形成。
領(lǐng)地集團(tuán)與希爾頓集團(tuán)合作引進(jìn)亞太區(qū)及中國(guó)首家希爾頓嘉悅里酒店,2018年開(kāi)業(yè),至今入駐率達(dá)80%以上,還與隱居集團(tuán)、華住集團(tuán)等知名酒店品牌合作,通過(guò)打造特色旅游度假酒店擴(kuò)展產(chǎn)業(yè)版圖。
對(duì)于領(lǐng)地來(lái)說(shuō)這一轉(zhuǎn)身何嘗容易?隔行如隔山!但是萬(wàn)科這樣的行業(yè)頭牌都開(kāi)始養(yǎng)起了豬!對(duì)領(lǐng)地來(lái)說(shuō)可能也是一個(gè)不破不立的過(guò)程,踏出去的第一步是最難。
而后,領(lǐng)地又與京東、大發(fā)地產(chǎn)等企業(yè)展開(kāi)戰(zhàn)略合作。2019年12月,領(lǐng)地&京東在領(lǐng)地環(huán)球金融中心簽署戰(zhàn)略合作,構(gòu)建跨界創(chuàng)新平臺(tái),將全國(guó)50余個(gè)項(xiàng)目房源都參與到跨界當(dāng)中,把線下的服務(wù)進(jìn)一步拓展到線上。
筆者了解到,領(lǐng)地還與國(guó)際領(lǐng)先健康醫(yī)療管理中心合作,打造客戶全生命周期健康服務(wù)體系,為業(yè)主和客戶提供更先進(jìn)的健康管理服務(wù),促進(jìn)健康住宅與健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
領(lǐng)地天府領(lǐng)地城項(xiàng)目,助力天府生物產(chǎn)業(yè)孵化園的建設(shè),未來(lái)這里將是各大高精尖生物醫(yī)學(xué)專家的聚集地,而在健康住宅的建設(shè)方面,領(lǐng)地在視高板塊自然資源豐厚地脈,打造天府國(guó)際康城。
領(lǐng)地發(fā)力大健康產(chǎn)業(yè),試圖跳脫單一產(chǎn)業(yè)模式,拿下視高300余畝土地,被業(yè)界認(rèn)為是領(lǐng)地跨出地產(chǎn)重要的一步,從現(xiàn)階段的動(dòng)態(tài)表現(xiàn)看,外界好奇的吃瓜心態(tài)一直觀望著!領(lǐng)地憋著的大招何時(shí)釋放?
這還是一個(gè)謎!
不過(guò)近一兩年,領(lǐng)地通過(guò)招納許曉軍、姚科等大量來(lái)自于恒大、融創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)、華夏幸福、金科、泰禾等一線房企陣營(yíng)的職業(yè)經(jīng)理人,形成一支強(qiáng)大的“職業(yè)軍團(tuán)”。從一個(gè)坊間傳聞的家族企業(yè)快速邁向更開(kāi)放更職業(yè)化的多元企業(yè),不論是全國(guó)多城市的項(xiàng)目拓展,還是業(yè)界新秀的不斷引入,都說(shuō)明領(lǐng)地在想方設(shè)法尋求更大的發(fā)展。
至于產(chǎn)品力和職業(yè)化軍團(tuán)能助力幾何,還要看領(lǐng)地內(nèi)功是否深厚了,能否經(jīng)受住市場(chǎng)的考驗(yàn)。(來(lái)源:文軒財(cái)經(jīng))
