近日，房企系長(zhǎng)租公寓又是動(dòng)作連連：首創(chuàng)集團(tuán)成功發(fā)行10億元住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券、陽(yáng)光城在福建首個(gè)公寓啟幕、南都物業(yè)表示后續(xù)不再增加長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目...相比而言，其他派系卻顯得“悄無(wú)聲息”。但就是在這動(dòng)作頻發(fā)的房企系之中，卻也呈現(xiàn)出了“冰火兩重天”的不同狀態(tài)。
看來(lái)，即便是被戲稱(chēng)為“地主家兒子”的房企系長(zhǎng)租公寓，也并沒(méi)有吃不完的“余糧”。
同一天：有人止步，有人啟新
房企系，作為長(zhǎng)租公寓行業(yè)中在資源、資本等方面更具優(yōu)勢(shì)的一個(gè)派系，一直被行業(yè)視為發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。例如3月以來(lái)，房企系長(zhǎng)租公寓融資頻頻傳來(lái)捷報(bào)，據(jù)邁點(diǎn)空間租賃統(tǒng)計(jì)，約有124億人民幣準(zhǔn)備進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。當(dāng)時(shí)邁點(diǎn)空間租賃就發(fā)表了題為《豪擲124億，“插班生”房企系長(zhǎng)租公寓激情“狂奔”？》的文章，共同探討這樣的動(dòng)作，會(huì)不會(huì)成為地產(chǎn)系頭部品牌開(kāi)始正式“狂奔”的信號(hào)。
而到了5月，情況又有了新的變化。
5月18日，南都物業(yè)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司舉行網(wǎng)上投資者交流會(huì)。據(jù)觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體報(bào)道，對(duì)于公司募投項(xiàng)目進(jìn)展，南都物業(yè)方面回答表示，公司五個(gè)募投項(xiàng)目仍在投入，其中“公寓租賃服務(wù)項(xiàng)目”現(xiàn)有6處項(xiàng)目，已有部分項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利，未來(lái)運(yùn)營(yíng)公寓租賃項(xiàng)目的大悅商業(yè)將向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型；并指公司的長(zhǎng)租公寓為募投項(xiàng)目，后續(xù)不再增加項(xiàng)目。
“后續(xù)不再增加項(xiàng)目”，基本代表著長(zhǎng)租公寓這項(xiàng)業(yè)務(wù)在南都物業(yè)將會(huì)維持現(xiàn)狀，短時(shí)間內(nèi)不再會(huì)有新的大動(dòng)作，止步于此。而且據(jù)公寓次世代爆料，曾計(jì)劃3年開(kāi)100萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓的地產(chǎn)系品牌，從去年底到今年初，陸續(xù)賣(mài)掉了廣州4個(gè)項(xiàng)目，只留下2個(gè)能盈利的項(xiàng)目，“年后有3個(gè)項(xiàng)目是打包賣(mài)的，總價(jià)900萬(wàn)，其中一個(gè)項(xiàng)目原先設(shè)計(jì)裝修就花了近2000萬(wàn)”。
但這也并不是房企系長(zhǎng)租公寓的全景寫(xiě)照，因?yàn)橛腥送Ｏ虏椒サ耐瑫r(shí)，還有人選擇繼續(xù)前行。
同樣是5月18日，陽(yáng)光城集團(tuán)旗下在福建的首個(gè)公寓――廈門(mén)陽(yáng)光城睿灣度假公寓式酒店開(kāi)業(yè)。至此，目前陽(yáng)光城集團(tuán)在全國(guó)已有4家高端公寓產(chǎn)品，分別布局于上海、西安、廈門(mén)。
不僅如此，還是在 5月18日這一天。據(jù)上交所消息，北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司2020年公開(kāi)發(fā)行住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券(面向?qū)I(yè)投資者)完成發(fā)行。消息顯示，本期債券實(shí)際發(fā)行金額10億元，票面利率為2.68%，期限為3年，起息日2020年5月18日。本期債券募集資金全部用于住房租賃項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。
冰火兩重天，房企系也不容易
僅僅是在5月18日這一天，三家不同的房企，在長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)板塊表現(xiàn)出了不同的態(tài)度。用稍微夸張一點(diǎn)的說(shuō)辭，大抵就是“冰火兩重天”了。
現(xiàn)在回頭來(lái)看，克而瑞發(fā)布的第一季度房企長(zhǎng)租公寓規(guī)模排行榜。其實(shí)當(dāng)時(shí)一些房企系對(duì)于長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的“懈怠”已經(jīng)有跡可循。榜單顯示，新形勢(shì)下房企長(zhǎng)租公寓雖然新開(kāi)業(yè)預(yù)期較低，開(kāi)業(yè)增速由2019年四季度的16%大幅下降至4%。
但截至3月底，TOP20企業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模仍達(dá)到33.6萬(wàn)間，頭部企業(yè)依舊保持逆勢(shì)增長(zhǎng)。其中，龍湖冠寓一季度新開(kāi)房源1729間，占總新增開(kāi)業(yè)量的14%；旭輝領(lǐng)寓新開(kāi)業(yè)規(guī)模也達(dá)到1500間。
分析個(gè)中原因，克而瑞租售研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，由于長(zhǎng)租公寓的投資回收周期一般較長(zhǎng)，在規(guī)模成長(zhǎng)過(guò)程中，資金的投入量需求較大，資金的成本對(duì)于運(yùn)營(yíng)企業(yè)而言至關(guān)重要，通常資信良好的房企具備較好的現(xiàn)金流狀況，同時(shí)融資渠道和成本相對(duì)較低，具備一定的優(yōu)勢(shì)。
但其實(shí)可以看出，即便是“財(cái)大氣粗”的房企系在后疫情時(shí)代，也面臨著資金方面的壓力。
房企系內(nèi)部洗牌，二度開(kāi)啟
其實(shí)房企系對(duì)于長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)板塊，早在2019年上半年就已經(jīng)開(kāi)啟過(guò)一次內(nèi)部洗牌，當(dāng)時(shí)朗詩(shī)和遠(yuǎn)洋將長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)板塊剝離，還有其他的一些地產(chǎn)公司也將這一業(yè)務(wù)從上市主體中剝離。隨著“萬(wàn)村計(jì)劃”的暫停，萬(wàn)科在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的擴(kuò)張也已基本停滯。
這一做法的原因是，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)板塊的長(zhǎng)期不盈利，拖累了上市主體的業(yè)績(jī)。因?yàn)�，相較于獨(dú)立長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商每一步都?jí)荷稀吧砑倚悦保科箢?lèi)長(zhǎng)租公寓更多是作為開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外的一種多元化補(bǔ)充。所以，過(guò)多地?fù)p失上市主體的利益，導(dǎo)致股東不滿(mǎn)，對(duì)于房企而言，這筆買(mǎi)賣(mài)一點(diǎn)都不劃算。
而現(xiàn)在，房企系方向迥異的頻頻動(dòng)作，其實(shí)是主動(dòng)開(kāi)啟了內(nèi)部的第二輪洗牌。相比起一些丟下公寓就跑，不管不顧后續(xù)押金和租客事宜的其他派系長(zhǎng)租公寓而言，房企系的收尾顯得更為干凈利落。手持僅有的幾個(gè)項(xiàng)目，不再繼續(xù)投入，既不影響上市主體的聲譽(yù)，也不耽誤將長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)板塊慢慢淡化。
所以在2020年，我們或許會(huì)看到房企系“糾結(jié)矛盾”的一面。就如3月和5月不同的動(dòng)態(tài)一樣，3月房企帶著124億入場(chǎng)，5月2家房企準(zhǔn)備帶著他們的長(zhǎng)租公寓逐漸在市場(chǎng)上淡化。
當(dāng)長(zhǎng)租公寓步入了精細(xì)化運(yùn)營(yíng)升值的后發(fā)展階段，會(huì)有更多類(lèi)似這種內(nèi)部自我洗牌的事情發(fā)生。原因諸多，例如公司主體發(fā)展所需、物業(yè)或者資本資源受限、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中遇到多重阻礙等等等等。而且，面對(duì)極長(zhǎng)的投資周期以及巨大的投入，更加謹(jǐn)慎的“房企類(lèi)”長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商或已開(kāi)始重新審視行業(yè)的前景。
相比起一些品牌因?yàn)楸旧斫?jīng)營(yíng)模式錯(cuò)誤，從而發(fā)生的外部力量強(qiáng)行洗牌，如高收低租最終導(dǎo)致的資金鏈斷裂以及租金貸問(wèn)題等等。這類(lèi)自我洗牌更為溫和，而且對(duì)于業(yè)主和租客的損傷也是最小的。唯一有損傷的，大概就是一些房企系在剛剛?cè)雸?chǎng)之際，曾經(jīng)放出的“豪言壯志”不能實(shí)現(xiàn)了。
“寒冬”仍未徹底過(guò)去，2020年行業(yè)新一輪的洗牌勢(shì)必開(kāi)啟，而只有內(nèi)功扎實(shí)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè)，才能夠從容應(yīng)對(duì)困境，在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。
來(lái) 源： 邁點(diǎn)網(wǎng)
編 輯：liuy
