過(guò)去的4個(gè)多月，在疫情的影響下，長(zhǎng)租公寓的“不幸”處境再次被搬到臺(tái)前。
“簽了一年的租房合約，才住一個(gè)季度，就接到房主通知，讓我盡快搬家，因?yàn)楣⒁呀?jīng)數(shù)月沒(méi)將房租給到房主�，F(xiàn)在租房協(xié)議已經(jīng)解除，但不僅押金還沒(méi)給我，我還要繼續(xù)還銀行貸款�！币晃蛔饪捅硎�。
“我已經(jīng)退房一個(gè)多月，但平臺(tái)方卻遲遲沒(méi)有處理我與上海華瑞銀行的貸款，致使我在銀行有逾期記錄，直接影響到征信�！绷硪晃蛔饪捅硎�。
“兩年前與平臺(tái)方簽訂了租賃合同，托管出租了一套房產(chǎn)�，F(xiàn)在卻遲遲沒(méi)有收到上個(gè)季度的12000元房租。”一位上海的房主也吐槽道。
事實(shí)上，疫情造成的企業(yè)現(xiàn)金流困境，只是讓長(zhǎng)租公寓的丑陋一面再次暴露的導(dǎo)火索。歸根結(jié)底，問(wèn)題始終是現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓行業(yè)普遍的、不健康的商業(yè)模式和運(yùn)營(yíng)模式?jīng)Q定的。長(zhǎng)租公寓始終是一個(gè)微利模式的生意，行業(yè)利潤(rùn)率僅在1%-4%之間。沒(méi)有精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)，沒(méi)有模式創(chuàng)新，行業(yè)目前的問(wèn)題就會(huì)一直存在。
過(guò)去兩三年，即便長(zhǎng)租公寓行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)多輪洗牌，但想要做出一個(gè)商業(yè)模式健康的長(zhǎng)租公寓品牌并不容易。據(jù)鉛筆道不完全統(tǒng)計(jì)，從2017年至今，已經(jīng)有19家公寓倒閉。其中，光2018年就倒閉10家，去年也倒閉6家，且倒閉原因多是資金鏈斷裂。
經(jīng)歷了資本涌入的高光時(shí)刻，也經(jīng)歷了無(wú)數(shù)的謾罵與質(zhì)疑，長(zhǎng)租公寓能否走出陰霾，還要看玩家們?nèi)绾巫吆媒酉聛?lái)的路。
注：本文內(nèi)容主要來(lái)自鉛筆道記者采訪和網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)信息，論據(jù)難免偏頗，不存在刻意誤導(dǎo)。
房主收不到租金 租客退租難
“如果不是房東找上門，我都不知道這家公寓已經(jīng)出了問(wèn)題�！眲ナ巧虾Ｄ抽L(zhǎng)租公寓的一名租客，4月11日，他被房東告知，公寓方面已經(jīng)數(shù)月沒(méi)有將房租給對(duì)方。為了止損，房東正準(zhǔn)備和公寓解除合同。
劉偉在今年1月初與這家長(zhǎng)租公寓簽訂了1年期的合同，但只住了一個(gè)季度，就被告知需要搬離住處。本來(lái)，他覺(jué)得作為租客只是搬家也沒(méi)什么，就與幾名房客一起找管家說(shuō)明情況，表明需要與平臺(tái)解除合同再搬離。
然而，劉偉卻被管家告知，他當(dāng)時(shí)和平臺(tái)簽訂的租房合同，其實(shí)是“貸款合同”�！伴L(zhǎng)租公寓以房客名義與銀行簽訂了貸款協(xié)議，長(zhǎng)租公寓在協(xié)議生效后就一次性拿到了這筆錢。而我們每月付的房租，其實(shí)是變相的還銀行貸款�！�
如今，他和長(zhǎng)租公寓的租房協(xié)議已經(jīng)解除，現(xiàn)在非但不能繼續(xù)居住該房子，他還要繼續(xù)每月還銀行貸款�！爱�(dāng)時(shí)的3000元押金到現(xiàn)在也沒(méi)退給我，我每月還要繼續(xù)還租金貸，否則就影響征信記錄�！�
同樣的事情也發(fā)生在另一位房客趙亮的身上。
“客服電話打不通，之前負(fù)責(zé)我租房的房管都聯(lián)系不上了�！壁w亮表示，他已經(jīng)退房一個(gè)多月，但與他簽訂合同的長(zhǎng)租公寓卻遲遲沒(méi)有處理他與上海華瑞銀行的貸款，致使他在銀行有逾期記錄，直接影響到征信。
趙亮透露，他也向公寓方進(jìn)行過(guò)維權(quán)，但維權(quán)的結(jié)果并不樂(lè)觀。“對(duì)方總是采取‘拖延政策’，一開(kāi)始承諾三天處理，但三天后根本沒(méi)有新的舉動(dòng)。后來(lái)又說(shuō)兩周后，但到他們所說(shuō)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)后，對(duì)方就托詞在走流程，領(lǐng)導(dǎo)還沒(méi)有批。到最后再打電話催，就沒(méi)有消息了�！�
不僅是房客，就連房東也是苦不堪言。
房東張薇表示，她是在2018年與某長(zhǎng)租公寓簽訂租賃合同，托管出租了一套房產(chǎn)。到該收到季度房租時(shí)，她卻遲遲沒(méi)有收到上個(gè)季度的12000元房租。
之后，張薇竟然也聯(lián)系不到長(zhǎng)租公寓的工作人員，通過(guò)客服，也只是得到搪塞的回復(fù)。“說(shuō)什么會(huì)幫忙反映問(wèn)題，但也不清楚會(huì)不會(huì)有人處理問(wèn)題，不清楚需要等到什么時(shí)候才會(huì)有人處理，客服的態(tài)度極其敷衍和暴躁。”
另一位租住過(guò)長(zhǎng)租公寓的用戶張強(qiáng)則直言，之后一定要遠(yuǎn)離長(zhǎng)租公寓。“我最近租期即將到期，他們說(shuō)受疫情影響，押金最慢要30個(gè)工作日到App，提現(xiàn)最慢又要30個(gè)工作日才能到我卡上，另加其他因素前后需要大約3個(gè)月。”
疫情下，長(zhǎng)租公寓玩家的現(xiàn)金流受到考驗(yàn)，租客面臨退租難，莫名其妙背上債務(wù)、被趕出公寓；房東拿不到應(yīng)得的租金收入。這樣的新聞，一次次出現(xiàn)在媒體上。
長(zhǎng)租公寓的“不幸”處境，也被一次次搬到臺(tái)前。
疫情只是導(dǎo)火索 模式&運(yùn)營(yíng)是本源
實(shí)際上，已經(jīng)不光是一家公寓正在“遇難”，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的公司都處于煎熬狀態(tài)。
在疫情期間，有多家長(zhǎng)租公寓因要求房東減免房租，卻不對(duì)租客減免的“兩頭吃”行為，被稱之為“薅羊毛”，還有老牌長(zhǎng)租公寓品牌因?yàn)橐咔槠陂g續(xù)租租金普遍上漲10%-30%而登上了熱搜。
其實(shí)，疫情黑天鵝只是這場(chǎng)不幸的導(dǎo)火索，歸根究底，不健康的商業(yè)模式以及租金貸亂象才是導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓潰敗的關(guān)鍵。
“因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓一直都沒(méi)有成熟的盈利模式�！遍L(zhǎng)租公寓從業(yè)者李濤表示，長(zhǎng)租公寓其實(shí)扮演的就是傳統(tǒng)中介行業(yè)里的“二房東”的角色，兩者沒(méi)有太大的差別。就是由長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)通過(guò)與業(yè)簽訂3-5年的租約合同，然后在轉(zhuǎn)手向租客出租，主要利潤(rùn)來(lái)源是租客與房東租金之間的差價(jià)。
一直以來(lái)，為了能拉開(kāi)更大的差價(jià)，運(yùn)營(yíng)方會(huì)將從房東處收來(lái)的房子進(jìn)行簡(jiǎn)單的二次裝修，以“品質(zhì)生活”的概念，再去招攬租戶。
“但這樣的方式并不能保證盈利，畢竟公寓也要投入房租裝修成本，該成本卻需要未來(lái)一兩年才能回本。因此，在這期間，公寓的現(xiàn)金流都是負(fù)向的。”李濤透露，他運(yùn)營(yíng)的是一家小規(guī)模的長(zhǎng)租公寓，因?yàn)榍捌谕度氩淮�，已�?jīng)處于回本狀態(tài)，利潤(rùn)率能達(dá)到2%左右。
事實(shí)確實(shí)如此，據(jù)業(yè)內(nèi)人士坦言，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)微利模式的生意，行業(yè)利潤(rùn)率在1%-4%之間。但即使是像青客、自如、蛋殼這樣的頭部企業(yè)，它們依然沒(méi)有一家能賺到這4%以下的微薄利潤(rùn)，長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)。
“甚至越大的長(zhǎng)租公寓，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也更大�！崩顫寡裕缜斑\(yùn)營(yíng)方為了占領(lǐng)市場(chǎng)，曾砸大量資金與房東簽署協(xié)議，甚至不惜提高拿房成本。但如今，長(zhǎng)租公寓度過(guò)資本熱潮，擁有更多的房產(chǎn)資源，就代表前期建設(shè)及改造投入更大，資金流動(dòng)性就更差。一旦房屋空置率高，這部分資金就很快被套牢。
疫情，又放大了長(zhǎng)租公寓的弊端。此前，上海一家長(zhǎng)租公寓的老板林磊也向媒體透露，春節(jié)后原本是租房旺季，很多平臺(tái)都指望著這段時(shí)間提高出租率和客單價(jià)。但因?yàn)橐咔椋麄兊恼凶馇闆r幾乎為0，入住率也下降了5%左右。
“整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)，2月份都是虧損的�！绷掷谶�表示，在疫情期間，公司每月虧損率大概在幾百萬(wàn)元。
盡管最近有行業(yè)人士表示，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的出租率已經(jīng)恢復(fù)到80%，但顯然，行業(yè)依舊處于入不敷出的狀態(tài)。
雪上加霜的是，由于租金貸亂象，已經(jīng)讓不少用戶對(duì)長(zhǎng)租公寓“無(wú)感”。
租金貸的這種方式本身沒(méi)錯(cuò)，讓長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商擁有了持續(xù)開(kāi)發(fā)的資本，但長(zhǎng)租公寓們一味追求擴(kuò)張，盲目地將未來(lái)的錢花出去，在短期內(nèi)又無(wú)法收回，資金鏈斷裂又交不上房屋所有人的房租后，卻需要用戶買單。一旦出現(xiàn)上述房屋被房主收回的情況，租客要么得繼續(xù)還貸款，要么個(gè)人征信被涂上黑點(diǎn)。
此外，長(zhǎng)租公寓還面臨哄抬租金、虛假房源、甲醛及售后服務(wù)等問(wèn)題，都已經(jīng)成為長(zhǎng)租公寓前進(jìn)的攔路虎。
行業(yè)經(jīng)歷多輪洗牌 3年19家暴雷
其實(shí)，長(zhǎng)租公寓已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)多輪洗牌，也早就證明過(guò)現(xiàn)有的商業(yè)模式存在問(wèn)題，但處于探索期的長(zhǎng)租公寓，依舊沒(méi)有找到健康的商業(yè)模式。
事實(shí)上，據(jù)鉛筆道不完全統(tǒng)計(jì)，從2017年至今，已經(jīng)有19家長(zhǎng)租公寓暴雷。其中，僅2018年就倒閉10家，去年也有6家，且倒閉原因多是資金鏈斷裂。
另一位長(zhǎng)租公寓從業(yè)者王偉也吐槽到，本來(lái)長(zhǎng)租公寓似乎該具有一個(gè)不錯(cuò)的前景。王偉在前年加入某長(zhǎng)租公寓公司，組建了一支團(tuán)隊(duì)。
據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)租賃人口從2017年開(kāi)始保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，2018年為2.1億人，預(yù)計(jì)2022年將達(dá)到2.4億人。2017年，我國(guó)租房市場(chǎng)規(guī)模為1.56萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)到2020年，租房市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到2.71萬(wàn)億元。
但現(xiàn)實(shí)是，多家長(zhǎng)租公寓行業(yè)品牌都長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)。
王偉坦言，他其實(shí)很清楚，長(zhǎng)租公寓行業(yè)需要一個(gè)新的盈利模式。他也在與行業(yè)內(nèi)人士一樣，嘗試探索與公寓配套的保潔、搬家、娛樂(lè)設(shè)備等增值服務(wù)以擴(kuò)寬盈利渠道。但到現(xiàn)在，也沒(méi)能驗(yàn)證出該模式是否可行。
“感覺(jué)做一個(gè)商業(yè)模式健康的長(zhǎng)租公寓太難了�！蓖鮽ケ硎�，現(xiàn)模式經(jīng)營(yíng)確實(shí)沒(méi)有造血能力，只是不斷圈業(yè)主的房和租客的錢。
但他也始終認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓行業(yè)是可以做的，因?yàn)樾袠I(yè)內(nèi)一直希望找到打破這種不健康模式的方法。對(duì)于長(zhǎng)租公寓的未來(lái)，王偉還是抱有信心。他表示，長(zhǎng)租公寓行業(yè)本來(lái)就是在爬坡和探索期。“公寓本質(zhì)應(yīng)該是服務(wù)平臺(tái)，我們可以從單純的租房到衣、食、住、行多元化服務(wù)運(yùn)營(yíng)，擴(kuò)大用戶規(guī)模，從而找到新的盈利模式�！�
來(lái) 源： 界面新聞
編 輯：liuy
