一、2020年上半年上海地產(chǎn)大事件盤點
1、上海土地新規(guī)：低于六人競買直接采用掛牌方式
4月10日，上海規(guī)土局網(wǎng)站掛出兩幅宅地，出讓方式顯示為“招掛復(fù)合”。兩幅地塊分別為松江區(qū)永豐街道H單元H24-07號地塊、松江區(qū)中山街道SJC10010單元37-01號地塊。值得關(guān)注的是，本次出讓地塊規(guī)則出現(xiàn)兩大變化：有效申請人數(shù)不足六人的，地塊直接采用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”；有效申請人數(shù)為六人及以上的，本地塊采用有競價招標(biāo)方式出讓，有效申請人即為“投標(biāo)人”。六人”成為這兩幅地塊最終競價招標(biāo)還是掛牌出讓的關(guān)鍵點，而此前推出的地塊則是三人。目前，這兩幅地的出讓流程依舊為投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)四個環(huán)節(jié)。
業(yè)內(nèi)人士認為，政策的變化或與規(guī)避房企“圍標(biāo)”有關(guān)，并且也有利于更多房企參與到土地出讓中。
2、上海：加快土地出讓節(jié)奏 減輕房企入市成本壓力
4月22日，上海市辦公廳正式印發(fā)《上海市擴大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展的若干政策措施》的通知。
通知就推進重大項目開復(fù)工、擴大有效投資、激發(fā)社會投資活力、不斷優(yōu)化投資環(huán)境，制定了20條政策措施。
通知指出，加快土地出讓收入安排和使用。疫情防控期間，對急需用款的舊改項目先行預(yù)撥100億元資金。加快啟動市、區(qū)聯(lián)手土地儲備項目和新一輪市、區(qū)聯(lián)合舊區(qū)改造項目。
3、上海產(chǎn)業(yè)園新政：加快建設(shè)、促進投資 設(shè)1000億新基建信貸優(yōu)惠
5月15日上午，上海市舉行的市新聞發(fā)布會上，市經(jīng)信委介紹了《關(guān)于加快特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、促進產(chǎn)業(yè)投資的若干政策措施》主要內(nèi)容，主要從規(guī)劃、土地、金融、服務(wù)等環(huán)節(jié)，找準(zhǔn)投資增長點，精準(zhǔn)供給有效政策，全面創(chuàng)新招商引資政策，力爭在總部機構(gòu)、龍頭企業(yè)、旗艦項目、功能平臺、隱形冠軍等集聚方面實現(xiàn)新突破，助力疫情防控和培育經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展新動能。
4、上海養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新政：用地、融資、財稅獲支持 采取劃撥方式供地
5月19日，上海市辦公廳發(fā)布《上海市辦公廳關(guān)于促進本市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的若干意見》。該文件主要分為4個大項以及20條小項，分別為聚焦重點領(lǐng)域，增加養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)供給；強化要素支撐，加快釋放產(chǎn)業(yè)動能；增強支付能力，積極培育消費市場；優(yōu)化制度環(huán)境，夯實產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。
值得注意的是，上海將拓展用地空間。保障新增養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地需求，對新建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施項目符合《劃撥用地目錄》的，采取劃撥方式供地；營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施項目，以租賃、先租后讓、出讓方式供應(yīng)，鼓勵優(yōu)先以租賃、先租后讓方式供應(yīng)。降低養(yǎng)老用地成本，制訂體現(xiàn)均質(zhì)性、公益性和社會性的養(yǎng)老用地新地價，引導(dǎo)整體地價水平與標(biāo)準(zhǔn)廠房類工業(yè)基準(zhǔn)地價相當(dāng)。
5、上海虹口“圍標(biāo)”事件地塊終止出讓后再掛牌 保證金6.86億
6月3日，上海市土地交易市場發(fā)布兩則關(guān)于虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊的公告，該宗地正是此前引發(fā)“圍標(biāo)”事件的上海虹口地塊。
據(jù)辦辦網(wǎng)了解，上海市土地交易市場于6月3日發(fā)布關(guān)于終止虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊出讓活動的通知，稱鑒于虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊（地塊公告號：202002701）的出讓活動存在疑義，為維護公共利益，保障市場健康有序發(fā)展，根據(jù)出讓人申請，現(xiàn)終止虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊的出讓活動。
同日，上海市土地交易市場發(fā)布上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告，稱根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》等規(guī)定，現(xiàn)發(fā)布涉及虹口區(qū)1個地區(qū)共計1幅國有建設(shè)用地使用權(quán)的公告。
該地塊為虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊，東至新建路，南至周家嘴路，西至金田路，北至海拉爾路，為居住用地，土地面積為25974.2平方米，出讓面積為21724.2平方米，容積率2.5，競拍保證金為6.86億元。
二、2020年上半年上海土地市場回顧
據(jù)辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，2020年上半年上海土地市場新增經(jīng)營性用地掛牌供應(yīng)201宗，合計出讓面積10,555,420平方米。其中辦公用地為28宗，出讓面積總數(shù)為2,268,545平方米，占全部掛牌面積的21.49%，環(huán)比2019年下半年增長277.84%，同比2019年上半年增長627.25%。
而在成交方面，據(jù)辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，2020年上半年，上海土地市場共成交168宗土地,成交總面積為9,252,293平方米，環(huán)比去年下半年增長22.04%,同比去年上半年增長56.14%；成交總金額為13,846,503萬元，環(huán)比增長6.08%,同比增長89.93%。
其中，商辦用地成交24宗，成交總面積2,133,455平方米，環(huán)比去年下半年增長222.34%，同比去年上半年增長788.24 %；成交總金額為6,023,395萬元，環(huán)比增長81.50%，同比增長298.16%。
從以上數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，2020年上半年整個商辦用地市場呈現(xiàn)出井噴格局，無論是掛牌量還是成交量都大幅暴增。
整個2020年上半年上海土地市場，共15個區(qū)域有用地成交，其中浦東新區(qū)42幅、青浦區(qū)23幅、松江區(qū)22幅、寶山區(qū)17幅、嘉定區(qū)14幅、奉賢區(qū)11幅、閔行區(qū)和金山區(qū)各10幅、普陀區(qū)6幅、崇明5幅、靜安區(qū)3幅、徐匯區(qū)2幅、長寧、虹口和黃浦各1幅。
在各個區(qū)域中，浦東新區(qū)42幅地塊總計成交近251萬平方米成為上半年成交面積最大的區(qū)域，而徐匯區(qū)以2幅地塊總計成交近357億元成為上半年成交金額最多的區(qū)域。
三、2020年上半年上海辦公租賃市場需求解析
1. 企業(yè)辦公選址區(qū)域需求
根據(jù)辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年上半年上海市辦公租賃市場中，浦東依然是企業(yè)辦公選址的首選區(qū)域，企業(yè)需求數(shù)量占整個需求市場的14.81%，占比幅度環(huán)比去年下半年略有下滑。排名前五的頭部區(qū)域中僅有閔行和黃浦的區(qū)域需求占比呈現(xiàn)增長，五大頭部區(qū)域的企業(yè)需求量占整個市場的57.48%。
2、企業(yè)辦公選址租金需求
在2020年上半年的辦公租賃市場中，租金在3元/㎡·天以下的辦公項目成為最受關(guān)注的目標(biāo)，需求占比達到57.01%，此租金段的占比需求相比2019年上半年略有下滑。浦東、閔行和徐匯是這個租金段最受關(guān)注的區(qū)域。而8元/㎡·天以上的高端租金需求相比2019年上半年則有一定幅度增長，需求占比達到8.94%，能承受高昂租金的客戶更青睞把尋址目標(biāo)放在長寧、徐匯和浦東。
3、企業(yè)辦公選址戶型需求
而在租賃戶型面積的需求上，中小戶型依然是2020上半年的市場需求主流，我們可以看到，200平方米以下的戶型占據(jù)了整個辦公租賃需求市場的63.78%，相比2019年上半年有所下滑，浦東、靜安和閔行是這個戶型段最受關(guān)注的區(qū)域。而1000平方米以上的大戶型需求同比去年上半年也有所下滑，該戶型段最受關(guān)注的區(qū)域則是浦東、徐匯和黃浦。
4、企業(yè)辦公選址軌交需求
根據(jù)辦辦網(wǎng)熱點統(tǒng)計，聯(lián)通了松江新城、漕河涇開發(fā)區(qū)、徐家匯副中心、打浦橋商業(yè)區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、世紀(jì)大道樞紐、金橋出口加工區(qū)、曹路大型居住社區(qū)等多個重要區(qū)域和客流集散點，全長65公里，共設(shè)35個車站的上海軌交9號線成為2020年上半年最為熱門的軌交需求線路。
5、市場需求主力產(chǎn)業(yè)類型
2020年上半年，受新冠疫情影響，交通運輸、餐飲、旅游和實體零售貿(mào)易等行業(yè)的業(yè)務(wù)量萎縮，導(dǎo)致辦公空間需求銳減，但同時也刺激了另一些企業(yè)的加速增長，如醫(yī)療制造、企業(yè)在線辦公服務(wù)、在線教育和游戲等；同時，隨著金融業(yè)開放利好政策的落地，外資金融機構(gòu)的進駐及業(yè)務(wù)擴張將也帶來新的辦公租賃需求。整體來看，專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和TMT產(chǎn)業(yè)成為整個上海辦公租賃市場的主力需求支柱，疫情并沒有對這些主力需求行業(yè)形成太大沖擊，雖然新釋放需求占比較少，但整體需求在疫情后相對穩(wěn)定。
四、2020年上半年上海辦公租賃市場租金走勢
2020年上半年，在新冠疫情沖擊下，全市租金整體持續(xù)處于下行通道�？v觀各區(qū)，郊環(huán)地區(qū)的環(huán)比跌幅普遍高于中心城區(qū)。其中，靜安以5.12元/㎡·天的租金均價繼續(xù)成為上半年企業(yè)辦公空間成本最高的區(qū)域。
隨著受疫情影響較嚴重的企業(yè)租戶紛紛退租以及縮減辦公面積，使得辦公項目的經(jīng)營壓力越發(fā)增大，業(yè)主方的租金議價能力也明顯降低，整個辦公租賃市場的完全回暖尚需一定時間。
五、2020年上半年上海辦公租賃市場供需側(cè)解析
2020年上半年，整個辦公租賃市場不可避免的受到疫情沖擊，企業(yè)需求辦公空間的體量出現(xiàn)明顯衰退，同比2019年上半年下降8.79%。盡管疫情對辦公租賃市場產(chǎn)生了抑制，但市場租賃需求仍然存在，隨著上海疫情得到及時有效的控制，從3月份開始至二季度末，上海辦公租賃需求正在逐步復(fù)蘇，雖然環(huán)比增幅不大，但整體需求量相對穩(wěn)定，有回升趨勢。
在區(qū)域分布方面，浦東、閔行、徐匯、靜安和長寧是上半年需求面積最多的區(qū)域，5個區(qū)合計需求辦公面積占整個市場的64.33%。
由于上半年有新增辦公項目入市，加上企業(yè)退租出來的大量空置面積，整個市場的可租辦公面積環(huán)比去年下半年再增2.3%。浦東、閔行、靜安、徐匯和黃浦是可租面積最多的五個區(qū)域，合計供應(yīng)辦公面積占整個市場的57.36%。
整個辦公租賃市場仍存在供過于求的結(jié)構(gòu)性問題，部分區(qū)域的供需側(cè)失衡問題比較突出。
六、2020年上半年上海企業(yè)空間流向綜合指數(shù)排名
“2020年上半年上海企業(yè)空間流向指數(shù)”基本顯示了上半年的企業(yè)空間的流向趨勢，在新冠疫情得到有效控制后，上海多元化的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)為企業(yè)辦公空間需求的復(fù)蘇奠定了優(yōu)勢，加上推出了各項利好措施，核心CBD和新興商務(wù)區(qū)在經(jīng)濟回暖之下的辦公需求呈現(xiàn)出相對的韌性，浦東、徐匯和閔行依然是企業(yè)集中流向的熱門區(qū)域。
企業(yè)對辦公成本更加謹慎控制，也希望借助當(dāng)前租金下行的趨勢以相對較低的價格完成辦公空間租賃成交。業(yè)主方應(yīng)采取因地制宜的招商運營策略，除了通過降租拉動辦公需求量外，對辦公空間的差異化和增值服務(wù)也需加大關(guān)注。
七、展望2020年下半年
可以預(yù)見，隨著上海各項商務(wù)活動逐步恢復(fù)正常，之前被抑制的租賃需求也將進一步釋放，下半年的辦公租賃市場的活躍度將明顯優(yōu)于上半年。同時，新的入市項目也將會給租戶帶來更多元的選擇，但是供過于求的市場現(xiàn)狀也將對租金回暖繼續(xù)形成壓力。
根據(jù)目前的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、TMT產(chǎn)業(yè)仍將在2020年的后半期繼續(xù)成為上海辦公租賃需求主力支柱。
