2020年,突如其來的疫情將“暴雷”的引線牽至了行業(yè)頭部企業(yè),“投訴”與“維權(quán)”成為年內(nèi)長(zhǎng)熱的話題。在唏噓背后,亦有很多精于運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓服務(wù)商也開始走進(jìn)人們視野。在疫情尚有余波的5月份,“底子扎實(shí)”的上坤上寓便逐漸走出了疫情的襲擾,將出租率提升至常態(tài)水平,上坤地產(chǎn)也因此獲得優(yōu)先分蛋糕的“特權(quán)”。
作為行業(yè)的老牌參與者,上坤上寓事業(yè)部總經(jīng)理杜穎穎常將“活下去”掛在嘴邊,內(nèi)中既透露出對(duì)行業(yè)風(fēng)云變幻形勢(shì)的謹(jǐn)慎,也凸顯出其腳踏實(shí)地的風(fēng)格。
而在后疫情時(shí)代,杜穎穎與上坤上寓又將作出怎樣的選擇
發(fā)力輕資產(chǎn)項(xiàng)目
在2020年上半年,對(duì)于疫情的殘酷,年輕的長(zhǎng)租公寓行業(yè)體會(huì)得尤為深刻。
疫情影響下,長(zhǎng)租公寓整體拓展基本處于停滯狀態(tài)。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示,在泊寓、領(lǐng)寓等行業(yè)第一梯隊(duì)依然維持?jǐn)U張勢(shì)頭的情況下,TOP20房企長(zhǎng)租公寓管理規(guī)模環(huán)比增速僅為 1%。這意味著,在這個(gè)“最冷”的上半年,“減法”幾乎是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的共同選擇。
作為“親歷者”,杜穎穎坦言,“無論是房企類長(zhǎng)租公寓,還是品牌類、資本類長(zhǎng)租公寓,幾乎整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)都對(duì)原定計(jì)劃有所調(diào)整。”而作為一個(gè)多元化選項(xiàng),很多房企亦在思考是否有保留這項(xiàng)業(yè)務(wù)的必要。
事實(shí)上,一直以來,關(guān)于長(zhǎng)租公寓是不是一門好生意的爭(zhēng)論從未停止。在過去一年中,資金 鏈斷 裂 成為行業(yè)內(nèi)屢見不鮮的舊聞,而在2020年,這趨勢(shì)開始蔓延至部分行業(yè)內(nèi)已經(jīng)完成上市的頭部陣營(yíng)。
“一些企業(yè)在通過IPO獲得新的資本力量入駐之后,不僅沒有體現(xiàn)在資 金上的持續(xù)支持,反而卻突出了經(jīng)營(yíng)能力上的不足�！痹诙欧f穎看來,“資金”雖然是長(zhǎng)租公寓行業(yè)最需要直面的問題,但I(xiàn)PO卻并非最好的解決方式,五年期ABS等資本證券化產(chǎn)品或更能解決企業(yè)面臨的突出問題。
“從目前來看,房企類長(zhǎng)租公寓企業(yè),IPO上市的條件都很難去滿足。長(zhǎng)租公寓不像房地產(chǎn)開發(fā),是一種微利的行業(yè),所以也才會(huì)有很多房企將這塊業(yè)務(wù)剝離,或者劃分為兩個(gè)體系來運(yùn)作,因?yàn)楸举|(zhì)上,長(zhǎng)租公寓是一個(gè)良性但微利的循環(huán),不是一個(gè)快周轉(zhuǎn)的運(yùn)作體系。”
從過往經(jīng)驗(yàn)來看,長(zhǎng)租公寓無疑是一個(gè)前期投資巨大的產(chǎn)業(yè),有別于很多集中式長(zhǎng)租公寓服務(wù)商巨額布局的重資產(chǎn),項(xiàng)目獲取即便是僅布局輕中資產(chǎn)的上坤上寓,也面臨著獲取項(xiàng)目以后不菲的改造成本。
不過,在經(jīng)歷的疫情陣痛之后,得益于扎實(shí)的積累,“活下來”的企業(yè)也迎來屬于自己的“獎(jiǎng)勵(lì)時(shí)間”。其中,獲得先人一步分蛋糕權(quán)力的上寓,便將更多目光投向更為靈活的輕資產(chǎn)領(lǐng)域。
在杜穎穎看來,疫情之后所展現(xiàn)的機(jī)會(huì)是“超出預(yù)期”的�！巴ㄟ^疫情的窗口期,我們談了很多輕資產(chǎn)的項(xiàng)目,包括一些二房東的項(xiàng)目,比如服務(wù)業(yè)里邊酒店行業(yè)普遍受到的打擊較大,虧損也比較多,因?yàn)楝F(xiàn)在獲取的話也有不錯(cuò)的價(jià)格。從這個(gè)角度來說,現(xiàn)在反而是收購(gòu)項(xiàng)目的一個(gè)窗口期�！�
杜穎穎進(jìn)一步表示,從年度目標(biāo)來說,投資數(shù)量不變,但是上寓輕重比例會(huì)做一些調(diào)整。在過去上寓獲取比例中輕資產(chǎn)大約占比六成至七成,在這樣的一個(gè)窗口期的話,到今年年底之前,輕資產(chǎn)項(xiàng)目的投資比例還會(huì)加大。
項(xiàng)目出租率回歸常態(tài)
杜穎穎喜歡稱自己為一個(gè)“保守”的人。
在連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)超過50%規(guī)模增速后,杜穎穎希望上寓的發(fā)展更加平穩(wěn)一些�！皬慕衲觊_始,我們還是想一個(gè)比較穩(wěn)定的一個(gè)增長(zhǎng),未來保持30%以上,不要太急于去做這樣的一個(gè)快速擴(kuò)張�！�
在年輕的長(zhǎng)租公寓行業(yè)中,上寓卻有著老資歷。在“租售并舉”首次于《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014—2020年)》提出的同一年,乘著政策的東風(fēng),彼時(shí)尚以“極客”命名的上坤上寓應(yīng)運(yùn)而生。
經(jīng)過6年的經(jīng)營(yíng),目前,上坤上寓的管理規(guī)模大約在2500間左右,對(duì)于經(jīng)歷多年跑馬圈地時(shí)代的長(zhǎng)租公寓行業(yè)來說,這樣的規(guī)模并不算突出,與行業(yè)內(nèi)第一梯隊(duì)公寓品牌存在一定差距。
不過,這并不妨礙其成為行業(yè)內(nèi)不多的良性發(fā)展企業(yè)之一。特別是在風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)的2019年,上寓產(chǎn)品95%以上的出租率且全部實(shí)現(xiàn)盈利的出色成績(jī),在業(yè)內(nèi)尤顯得難能可貴。
在2020年,杜穎穎多年“謹(jǐn)慎”經(jīng)營(yíng)的成果再一次展現(xiàn)。“從5月份開始,我們基本上所有項(xiàng)目的出租率都已經(jīng)抓回來了�！倍诖酥�,上寓所有門店出租率當(dāng)時(shí)都有一定幅度的下滑,影響最大的甚至達(dá)到30%-40%。
對(duì)于出租率的快速回升,杜穎穎毫不諱言的將原因歸結(jié)為“每個(gè)項(xiàng)目都有扎實(shí)的底子”。
事實(shí)上,在項(xiàng)目層面,上坤上寓一直以來均保持著90天內(nèi)完成整體裝修改造,90天內(nèi)完成90%出租率的高效模式。對(duì)此,杜穎穎表示,除了優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì),另一個(gè)因素則是完善的前期工作。
“我們前期在拿項(xiàng)目之前,就通過上寓自己一套比較系統(tǒng)的測(cè)算,把所以的客戶定位,客戶描摹,包括周邊客群的后期引導(dǎo),促銷方式方法,價(jià)格等全部進(jìn)行了一些鎖定,最后達(dá)成我們高效運(yùn)轉(zhuǎn)的目的�！�
集中式公寓搶灘畢業(yè)季
每個(gè)夏天,畢業(yè)季與租房均在熱門話題中占據(jù)一席之地,而在這個(gè)以“活下去”為主題的2020年中,這個(gè)季節(jié)也被賦予了更多內(nèi)涵。
對(duì)多數(shù)人來講,畢業(yè)似乎就意味著青春與無限憧憬,對(duì)于長(zhǎng)租公寓行業(yè)亦是如此。在因?yàn)橐咔殄e(cuò)過了上半年返城等重要節(jié)點(diǎn)后,今年的長(zhǎng)租公寓企業(yè)對(duì)畢業(yè)季無疑投注了更多期待。
對(duì)于畢業(yè)季內(nèi)中蘊(yùn)含的機(jī)會(huì),杜穎穎直言:“在產(chǎn)品上獲得畢業(yè)生青睞的話,最主要的因素是價(jià)格,最敏感的因素也是價(jià)格�！�
事實(shí)上,因?yàn)槎ㄎ坏牟煌?在價(jià)格更具優(yōu)勢(shì)的分散式長(zhǎng)租公寓服務(wù)商往往更能成為畢業(yè)季中的贏家。不過,也有觀點(diǎn)認(rèn)為,在疫情之后,租客對(duì)居住空間的要求有了進(jìn)一步提升,條件更為優(yōu)越的集中式長(zhǎng)租公寓也將受到更寬泛群體的青睞。
作為疫情后重要的節(jié)點(diǎn),不想錯(cuò)過今年畢業(yè)季的集中式長(zhǎng)租公寓服務(wù)業(yè)也做足了準(zhǔn)備,展開了積極的降維攻勢(shì)。
杜穎穎以上寓的大虹橋項(xiàng)目為例講述內(nèi)中邏輯。她表示,最早的時(shí)候我們預(yù)估這個(gè)項(xiàng)目整體利潤(rùn)率可能在10%或者8%,不過在疫情的大環(huán)境下,或者是在現(xiàn)在的就業(yè)形勢(shì)下,我們可能利潤(rùn)率只能4%到5%的水平。在這個(gè)背景下,我情愿把這些利潤(rùn)讓出來。
“只有畢業(yè)生想租、能租下來,才有租金可以收取,還是那句話先活下去�！�
在厭倦了“沒完沒了”的“暴雷”、“跑路”之后,長(zhǎng)租公寓企業(yè)追求的方向,也逐漸從跑馬圈地的規(guī)模擴(kuò)張過渡到追求利潤(rùn)的精細(xì)化管理。在這個(gè)新的環(huán)境之下,一直打磨基本功、努力“活下去”的上坤上寓,在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上將為上坤地產(chǎn)交出一份怎樣的答卷,藍(lán)鯨房產(chǎn)也將持續(xù)關(guān)注。
來 源：菏澤新聞網(wǎng)
編 輯：liuy
