租房市場風波再起。
端午小長假的最后一天，長租公寓龍頭企業(yè)自如被曝要求業(yè)主在合同期內降低租金，若不降租自如將與業(yè)主解約。消息一出，立即引發(fā)多方關注。
6月11日，北京房地產中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布的報告顯示，5月整租成交量環(huán)比增長20%左右，分租環(huán)比增長近30%。
未曾想到，隨著疫情反彈，又給房屋租賃市場潑了一盆冷水。我愛我家研究院統(tǒng)計數據顯示，6月1日-6月21日，北京住房租賃交易量環(huán)比下滑5.78%，同比下滑3.17%，其中6月第三周，即15日-21日租賃交易量降幅較大，比第二周下滑了19.27%。
受此影響，一些長租公寓機構、租賃平臺擬與業(yè)主協(xié)商降低房租，減少運營成本，不料卻因此陷入輿論風波。
逾300多名業(yè)主維權
白女士向中國新聞周刊表示，她最近多次收到自如要求降租的電話，否則就解約。
白女士的房子位于北京昌平區(qū)，是一套90平方米的兩居室，于2018年6月同自如簽署了3年的房屋托管協(xié)議，房租為7900元/月，日后每年上漲3%。目前，白女士的這套房子房租為8300多元。
今年4月至6月期間，白女士曾多次收到自如電話，要求她降低房租至5600元，降幅為34%，否則就解約。據她描述，自如承認違約，并同意解約后可以給她賠償兩個月的租金，但同時要求她承擔自如一個月的服務保證金以及裝修、配置、折舊等相關費用。
根據白女士提供的錄音，要求業(yè)主降租，自如員工給出的理由是2018年收房價格過高，之后行情一路下滑，被強制拆除隔斷等影響公司虧損嚴重。
針對上述情況，中國新聞周刊聯(lián)系相關自如工作人員核實，其中一名自如管家表示要求業(yè)主降租一事屬實，但更多信息不便透露，另一位自如工作人員則表示，自如是跟業(yè)主協(xié)商降低房租，并非“強制性要求”。
事實上，像白女士這樣收到自如電話要求降租的業(yè)主不在少數，在“違約受損業(yè)主群”里，有超過300多名業(yè)主表示遇到了相同的情況。
北京像素小區(qū)業(yè)主李女士告訴中國新聞周刊，她于6月27日晚間收到自如電話，自如管家聲稱市場不好，要求她把房屋租金由7200多元降至4000元，不降租就解約。解約之后，自如賠償她兩個月房租，但同時她需要支付裝修管理等費用。對于裝修管理費用具體有多少，目前李女士還沒有收到通知。
業(yè)主提供的截圖。
而其他部分業(yè)主收到的消息顯示，自如要求其承擔的裝修配置折舊費用為2萬-3萬元不等。自如提出解約，業(yè)主還要倒“賠錢”，這亦是造成此次業(yè)主要求自如給個說法的重要原因。
中國新聞周刊從多名業(yè)主處了解到，最初簽合約的時候，自如并未跟業(yè)主談到違約之后會有裝修管理等費用。由于此次事件的發(fā)生，業(yè)主才注意到合同里有相關條款。
業(yè)主提供的合同截圖。
“合同里寫了，但業(yè)主不可能每一條都一個字一個字去看�！蹦匙匀鐦I(yè)主這樣說道。
不過令人疑惑的是，自如提出解約，業(yè)主還承擔裝修管理費用合理嗎？
北京市東元律師事務所孔磊律師向中國新聞周刊分析，根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；
�。ㄋ模┮虿豢蓺w責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
因此，若自如裝飾裝修房屋經過了業(yè)主的同意，但若是自主違約要求解除合同，自如要求業(yè)主承擔裝修管理費用的，不予支持。但房主同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償。對于裝修殘值的補償，自如應提供具有說服力的裝修明細，不然應通過專業(yè)評估公司評估，才能公允。
值得一提的是，此前自如相關負責人對新京報表示，“部分業(yè)主對于解約要支付配置折舊費用的擔憂，應該是個別管家溝通不當，給業(yè)主造成誤解，我們非常抱歉。”
邊降邊漲？
“疫情期間自如打電話商量免租，但我問了租客，他們沒有減租或免租，真是降個幾百，優(yōu)惠讓給租客我都不說什么。”某業(yè)主說道。
自如在要求業(yè)主降低租金的同時，租客的租金卻并未減少。
自如租客周先生對中國新聞周刊表示，去年6月份在自如上租了豐臺三環(huán)邊上一間帶獨衛(wèi)的主臥，房租3200元，今年合同到期后他準備續(xù)簽，此時自如管家告訴他房租上漲到375
0元。在他看來，“鄰居家的次臥漲得更是離譜，從2300元漲到2900元�！�
同樣住在南三環(huán)的馬先生在今年續(xù)租的時候也遇到了租金上漲情況。據他描述，去年他跟朋友一起整租了南三環(huán)的兩居室，租金為6330元，今年到期續(xù)租的時候，房租又上漲了200元至6530元。
一方面要求業(yè)主降低租金，另一方面租客的房租并未減少，甚至部分租客的租金還有所上漲。自如的上述做法亦遭到了網友熱議。
早在今年2月份，就有“自如疫情期間漲房租，是正常市場行為還是趁火打劫？”相關報道稱，自如趁著租客疫情期間無法搬家，在續(xù)租時大幅上調房租。
隨后，自如CEO熊林更是發(fā)朋友圈表示：“自如近期的價格調整均為因為產品續(xù)約類型不同，以及基于市場價格變動的既定系統(tǒng)價格調整，不敢說100%合理，但絕無一例是趁疫情之機發(fā)起的卑鄙鉆營之舉。如有任何一例實證為趁疫情漲價，我和全體管理團隊即日立刻辭職�！�
如今時隔四個月，自如再次因價格調整陷入輿論漩渦。倘若真有業(yè)主選擇解約，收回房屋，該房屋中的租客又將何去何從？
長租公寓問題頻發(fā)
不僅僅是自如，蛋殼、青客公寓等長租公寓平臺亦存在類似問題。
今年2月，受疫情影響和不可抗因素，蛋殼公寓要求房東減免一個月房租。然而根據蛋殼租客租金返還政策，上海地區(qū)的租客返還7天租金，剩余20多天的錢“不知所蹤”。蛋殼公寓的上述做法亦引起了業(yè)主和租客的不滿，被指吃差價。
據中國青年報報道，從今年2月開始，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房東租金，面臨斷水斷電斷網，甚至被趕出公寓的窘境。
背靠巨大的租房市場，長租公寓快速發(fā)展，目的之一是解決房東、租客信息不對稱等問題，讓房東租得省心，租客住得放心。然而在經過重重波折、多次整頓之后，長租公寓平臺依然存在諸多問題，疫情則成了長租公寓問題頻發(fā)的一根“導火索”。
極光洞察報告顯示，此次疫情給房產經紀帶來了較為慘重的經紀損失，超八成的房產經紀在疫情期間收入減少，其中超過30%的房產經紀收入減少了三成以上。相對于規(guī)模較大的全國性大型經紀公司，城市小型經紀公司由于規(guī)模受限，抗風險能力相對較弱，受到疫情的沖擊更為顯著。
在此情況下，長租公寓通過多種途徑，降低運營成本，提高抗風險能力。
華菁證券研報顯示，疫情之下，民營長租公寓面臨的資金壓力較大，企業(yè)會以多種方式開源節(jié)流，包括對銀行、房東等提出貸款延期、免租等要求，對租客進行漲租，對虧損的房源強制退房等等。
此前，蛋殼公寓曾因“租金貸”等問題被深圳市消委會約談并要求整改，對于本次自如要求業(yè)主降租一事，中國新聞周刊亦就相關問題咨詢了北京市住建委，其相關負責人回復稱：“房屋租賃雙方遵循平等、自愿、合法和誠實信用的原則簽訂房屋租賃合同，租金支付、合同解除等事項以合同約定的內容為準。合同雙方產生的糾紛應按合同約定的爭議解決方式進行處理。”
來 源：中國新聞周刊
編 輯：liuy
