隨著新冠肺炎疫情趨緩，多地房地產(chǎn)市場“回暖”。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，今年2月以來，全國百城房屋均價環(huán)比漲幅已連續(xù)4個月小幅回升，上漲城市數(shù)量也有所增加。
一季度積壓的需求逐步獲得釋放，與此同時，各類糾紛也頻頻發(fā)生。尤其是首次涉足樓市的年輕購房者很容易遭遇中介、房地產(chǎn)商的連環(huán)套路。
一名房產(chǎn)中介分析，疫情期間，很多中介機構(gòu)生意慘淡，加上近兩年一些房地產(chǎn)品牌經(jīng)紀企業(yè)陸續(xù)進入二三線城市，或以加盟形式與當?shù)匾恍⿲嵙^為雄厚的經(jīng)濟公司合作，分割了市場份額，致使一些本地的小型中介公司出現(xiàn)爭搶客戶、欺騙客戶、強買強賣的現(xiàn)象。
此外，疫情帶火了VR看房、直播買房等新興事物。但在獨立地產(chǎn)評論人、二手房問題專家李連源眼中，通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)看房和現(xiàn)實看房是有差異的，直播買房也可能只是一個“噱頭”，哪怕做到“無理由退款”的公司，也可能是用購房者的訂金在短時間盤活資金鏈。
事實上，近年來全國多地房地產(chǎn)糾紛案件呈增長態(tài)勢。2017年，四川省成都市法院受理房地產(chǎn)類糾紛案件36921件，2019年達到47276件；北京市昌平法院2017年上半年新收涉及房屋買賣合同糾紛案件案件965件，較2016年同期增長48%，占合同類糾紛案件總數(shù)的比例為13%；2014年到2018年，內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市兩級人民法院受理房地產(chǎn)糾紛案件總數(shù)為25670件，占同期民商事糾紛受理案件數(shù)量16%。
房地產(chǎn)糾紛案件類型主要集中在房屋買賣合同糾紛。內(nèi)蒙古慶勝律師事務(wù)所馮婷律師總結(jié)房屋買賣合同糾紛大致分為兩類：一類要求繼續(xù)履行房屋買賣合同，比如逾期交付房屋要求賠償違約金。另一類是要求解除房屋買賣合同，因為無法交房購房者要求解除合同給予賠償。
馮婷分析，對于二手房而言，合同條款規(guī)定不規(guī)范導(dǎo)致房屋買賣產(chǎn)生糾紛，諸如交房時間、款項交付時間約定不明確等。大多數(shù)年輕人會通過中介代理買房，因此房地產(chǎn)中介機構(gòu)經(jīng)營不規(guī)范，也造成房屋買賣合同糾紛案件產(chǎn)生。
一位業(yè)內(nèi)人士分析，購房者大多會委托房產(chǎn)中介辦理房屋交易事宜，但中介機構(gòu)的居間水平和經(jīng)紀人的素質(zhì)良莠不齊。另外，買賣雙方簽訂的合同多為中介機構(gòu)提供，在利益的驅(qū)動下，部分房地產(chǎn)中介機構(gòu)不顧職業(yè)道德，刻意在合同文本中設(shè)置陷阱或逃避居間責任。還有小部分中介人員急于獲得居間報酬，通過虛假承諾促成合同簽訂，進而引發(fā)諸多糾紛。
“此前一度出現(xiàn)‘高貸低過’現(xiàn)象，用高價格去做貸款，用低價格過戶，達到少交稅金的目的。”從業(yè)10多年的資深中介張曉晨說，這樣的做法貌似打了擦邊球，但在提取貸款、二次交易，包括產(chǎn)生一些經(jīng)濟糾紛時隱患重重。此前，張曉晨也見過一些意料之外的突發(fā)狀況，買方交完定金之后賣家跑路，還有的房子已經(jīng)過戶了，又被突然查封。
“精心設(shè)置的陷阱在每一處等著你如約而至。”李連源坦言，國家的法律和法規(guī)不可能面面俱到，總會留一些“縫隙”，給不良商家可乘之機。
與此同時，此類案件又具有調(diào)解難度大、規(guī)范流
程復(fù)雜、新類型證據(jù)真實性認定困難等諸多特點，給維權(quán)造成較大難度。
為此，李連源建議，有購房需求的年輕人按照以下步驟開展房屋買賣——查看中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、資格證書、稅務(wù)登記證以及中介本人的房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書。在選擇房源之前，對房地產(chǎn)的交易流程、收費標準有基本的認知。對房產(chǎn)證及產(chǎn)權(quán)共有人進行認證，掌握產(chǎn)權(quán)狀況。決定之前，實地走訪，了解一下房屋的建成年代以及小區(qū)居民結(jié)構(gòu)、物業(yè)費繳納情況。掌握之后，與房東見面議價、對各項收費進行清繳。和房東一起拿著房產(chǎn)證、身份證到房管局去核檔，了解該房屋有無抵押、貸款、質(zhì)押，能不能交易。之后進入交易程序，要做資金監(jiān)管。最后，按照國家規(guī)定辦理過戶需要的相關(guān)手續(xù)。
張曉晨則建議，年輕人在購買房屋時，盡可能選擇大一點的中介公司�！按蠊具\營成本較高，信譽度一旦破損，就很難恢復(fù)。因而，有相對完善的企業(yè)文化，也更看重從業(yè)人員素質(zhì)。中介個人也希望長期從事這份工作，將客戶做長久�！彼�建議，年輕人在簽約之前，了解合同條款、交易步驟以及各項收費。在涉及資金往來時，走銀行轉(zhuǎn)賬，大額要做第三方監(jiān)管。
“年輕購買者買房出現(xiàn)問題大多是因為沒有仔細審查合同�！狈慨a(chǎn)糾紛律師馮婷則建議購房者注重書面合同，而非口頭約定。特別要在合同中清晰約定交房時間、房屋附屬物品、交款時間、買賣雙方如何配合等。
“房”不勝防更需提防，整個房地產(chǎn)行業(yè)也亟待規(guī)范。李連源表示，當前，政府部門的職能由監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)榉⻊?wù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場監(jiān)管出現(xiàn)了缺失，因而，市場亟須建立一個長效的、由多部門參與的聯(lián)合監(jiān)管機制。
馮婷則認為，目前二手房市場合同繁雜，每家中介公司都可擬定商品房買賣合同，其中一些不合理的合同條款，年輕購房者難以分辨，導(dǎo)致了諸多問題。她倡議由國家統(tǒng)一規(guī)范二手房市場的制式合同。
此外，李連源鼓勵廣大消費者在遭遇不公平交易時，及時向相關(guān)部門進行舉報，切實維護消費者合法權(quán)益。張曉晨則建議，在行業(yè)內(nèi)推行榮譽準則、紅黃線制度，通過一定約束，肅清行業(yè)風氣，讓房產(chǎn)經(jīng)紀人多一些職業(yè)“認同感”，讓購買者多一份“安全感”。
來源：中國青年報
編 輯：liuy
