回顧過去的2020年上半年,一場突如其來的疫情對國內經濟及房地產市場造成了不小的沖擊,為應對疫情帶來的影響,我國宏觀政策逆周期調節(jié)力度明顯加大,地方因城施策也更加靈活,上半年全國100城出臺相關政策共計673條,其中與疫情相關的政策總條數(shù)384條。在各地政府堅持房住不炒的定位下,房價并沒有因為成交量低迷而大跌,也沒有因為市場復蘇而再次大漲,積壓的購房需求積極釋放,房地產市場持續(xù)恢復。
那么2020年上半年到底發(fā)生了哪些事關房地產市場的大事?本文選取了七件大事和大家分享:
1.全面放寬城市落戶
國家發(fā)改委在四月印發(fā)的《2020年新型城鎮(zhèn)化建設和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》中提出:對于城區(qū)常住人口300萬以下城市,督促全面取消落戶限制。城區(qū)常住人口300萬以上城市,推動基本取消重點人群落戶限制等內容。國家發(fā)展改革委新聞發(fā)言人孟瑋表示,2020年要繼續(xù)推動城鎮(zhèn)落戶,關鍵是使穩(wěn)定就業(yè)的農業(yè)轉移人口等重點人群在城鎮(zhèn)能夠更加便捷落戶,同時擴大城鎮(zhèn)基本公共服務對常住人口的覆蓋范圍,切實提升農業(yè)轉移人口市民化質量。
全面放寬城市落戶條件,其主要意義在于加快城市人口流動,保證合理、公正、暢通、有序的社會性流動。吸引人才落戶對于房地產市場而言,既能留住城市現(xiàn)有的人才,又能促進農村人口向城市人口轉移的速度,幫助非戶籍人口在城市快速落戶,這將刺激部分購房需求,對樓市庫存的消化起積極作用。
2.物業(yè)公司迎來高光時刻
疫情期間,以往低調的物業(yè)公司迎來高光時刻,優(yōu)質物業(yè)的服務一定程度上減輕了基層政府的工作壓力:比如協(xié)調溝通群眾、組織疫情上報、出入安全管控、小區(qū)內消殺、物資發(fā)放以及整合線上醫(yī)療、教育資源等。
疫情帶給物業(yè)公司的,除了呈幾何數(shù)遞增的工作量與支出外,也加速了物業(yè)管理從“對物的管理”向“對人的服務”轉變。種種跡象顯示,物業(yè)管理已經成為目前基層治理結構中的一個重要組成部分,業(yè)內判斷,未來政府有望對物業(yè)管理行業(yè)整體更為友好,或有更多的政策傾斜等。
而與之相應的一個熱點是,今年以來,物業(yè)公司掀起了一股上市熱潮。此前幾個月,興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、建業(yè)新生活、合景悠活、榮萬家服務已經先后登陸港交所。除了已經上市或者提交招股書的公司,還有多家房企表達過分拆物業(yè)上市的意愿。
3.房企規(guī)模格局洗牌
2020年上半年,受疫情等因素影響,TOP100房企全口徑銷售金額部分門檻值出現(xiàn)同比降低的情況。
觀察榜單頭部企業(yè),TOP3的房企分別是碧桂園、恒大、萬科。與去年不同的是,恒大上半年加大營銷力度,銷售已接近3500億元,躍居至榜眼的位置。從銷售金額來看,今年上半年前三甲的差距在逐漸縮小。
在疫情打亂經營節(jié)奏的情況下,1-6月TOP20房企全口徑銷售增長幅度各異。其中TOP10房企逆市增長最為明顯的是恒大,這得益于恒大在疫情最為嚴重的2月,率先加大網(wǎng)上購房營銷渠道的使用,還匹配“無理由退房”以及打折促銷等手段,獲得銷售額447.3億元,單月業(yè)績遠超其他房企。而在TOP20中全口徑銷售同比增長幅度最大的是中國金茂,增幅高達31.1%。
4.LPR創(chuàng)下單次最大降幅
今年上半年LPR利率已公布了6期,其中在2月份和4月份分別做了下調,這體現(xiàn)了積極的降息政策導向。尤其是4月20日,1年期利率下降 20個基點,5年期利率下降10個基點,創(chuàng)下自去年8月實行LPR利率以來最大單次降幅。4月的大幅降息刺激了購房需求釋放,推動了新一輪的樓市“小陽春”。表現(xiàn)在5月房地產銷售數(shù)據(jù)同比出現(xiàn)上漲。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,5月單月全國銷售面積14730萬平米,同比上漲了9.7%。
雖然5月和6月的LPR利率并未發(fā)現(xiàn)變化,但從歷史數(shù)據(jù)看,LPR利率處于歷史較低位水平,并未改變貨幣寬松的政策導向。
不過,在“房住不炒”基調下,資金向房地產領域的流動仍受到嚴格監(jiān)管。為應對經濟增長壓力,支持實體經濟,我國貨幣政策定調穩(wěn)健的貨幣政策更加靈活適度,堅決不搞大水漫灌。
5.新、舊基建兩手抓
未來5年新基建直接投資規(guī)模有望達到10萬億,兩會提出,要“加強新型基礎設施建設”,雖然2020年新基建規(guī)模相對老基建較小,但是增速較快。
而在舊基建領域,除了傳統(tǒng)的“鐵公機”,舊改空間或達5萬億。除了傳統(tǒng)的鐵路、公路、機場建設,此次《政府工作報告》還比較關注城市老舊小區(qū)改造。根據(jù)住建部的初步統(tǒng)計,全國共有老舊小區(qū)將近16萬個,涉及居民超過4200萬戶;據(jù)國務院參事、原住建部副部長仇保興測算,全國老舊小區(qū)改造的市場空間或達5萬億元。按照計劃,今年要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個,涉及居民近700萬戶,按照比例折算,今年老舊小區(qū)改造的市場規(guī)模有望達到8000億。
6.強調重點區(qū)域的發(fā)展
京津冀、大灣區(qū)、長三角以及雄安新區(qū)等重點區(qū)域建設將是承接基建投資的重要方向。此次《政府工作報告》提出,要“加快落實區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略”,特別是“深入推進京津冀協(xié)同發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設、長三角一體化發(fā)展”。
比如,以雄安新區(qū)為例,2020年1月,河北省十三屆人大三次會議召開,會議宣稱2020年雄安新區(qū)將加快基礎設施和公共服務等項目建設,統(tǒng)籌58個續(xù)建項目和2020年新開工項目,完成投資8000億元以上。
7.房產交易領域加速數(shù)字化轉型
疫情突至,打亂了春節(jié)期間的房產營銷節(jié)奏,擺在眾房企眼前的是如何完成年度指標的難題,而“線上營銷”則成為了一致公認的突破口。針對這個難題,開發(fā)商們交出了截然不同的答卷:部分利用自建銷售渠道先聲奪人,有些開發(fā)商另辟蹊徑,選擇與好屋合作,紛紛入駐好屋“線上售樓處”。據(jù)好屋活動數(shù)據(jù)統(tǒng)計:線上售樓處活動上線房源達近千套,涵蓋127個優(yōu)質項目,35余家合作開發(fā)商。
疫情期間,好屋作為行業(yè)里較早嘗試“線上賣房”的企業(yè)之一,第一時間打造了“線上售樓處”,將開發(fā)商、經紀機構和消費者緊密聯(lián)系在一起,線下渠道雖然短暫停擺,但線上營銷仍有序推進,好屋在用自己的方式推動行業(yè)數(shù)字化發(fā)展。
所有的成功都并非必然,而好屋對困局迅速的反應則來源于其在大數(shù)據(jù)領域的多年積累,基于人工智能和大數(shù)據(jù)挖掘技術的支持,好屋在開發(fā)商、房產經紀機構和購房者之間,搭建起了一個全交易流程線上化、商業(yè)價值可視化的生態(tài)閉環(huán)。
隨著新基建的崛起,大數(shù)據(jù)技術的普遍應用,房產交易領域數(shù)字化已板上釘釘, 差別只是或早或晚的問題。而類似好屋這樣的房產交易共享經紀服務平臺能否成為令人驚喜的黑馬,也值得我們期待。
看完這些,不得不說目前的房地產行業(yè)正處于變革時期,對于每一個房企和相關房產交易類公司來說,都面臨著一個個未知的選擇,前進可能不一定有收獲,但原地踏步必會被后來者超越,優(yōu)勝劣汰將會更加突顯。但不管如何,對于購房者來說,這樣的轉變都是大利好,同時也能推動行業(yè)的健康數(shù)字化發(fā)展。
