回顧過去的2020年上半年,一場突如其來的疫情對國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場造成了不小的沖擊,為應對疫情帶來的影響,我國宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)力度明顯加大,地方因城施策也更加靈活,上半年全國100城出臺相關(guān)政策共計673條,其中與疫情相關(guān)的政策總條數(shù)384條。在各地政府堅持房住不炒的定位下,房價并沒有因為成交量低迷而大跌,也沒有因為市場復蘇而再次大漲,積壓的購房需求積極釋放,房地產(chǎn)市場持續(xù)恢復。
那么2020年上半年到底發(fā)生了哪些事關(guān)房地產(chǎn)市場的大事?本文選取了七件大事和大家分享:
1.全面放寬城市落戶
國家發(fā)改委在四月印發(fā)的《2020年新型城鎮(zhèn)化建設和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》中提出:對于城區(qū)常住人口300萬以下城市,督促全面取消落戶限制。城區(qū)常住人口300萬以上城市,推動基本取消重點人群落戶限制等內(nèi)容。國家發(fā)展改革委新聞發(fā)言人孟瑋表示,2020年要繼續(xù)推動城鎮(zhèn)落戶,關(guān)鍵是使穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等重點人群在城鎮(zhèn)能夠更加便捷落戶,同時擴大城鎮(zhèn)基本公共服務對常住人口的覆蓋范圍,切實提升農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化質(zhì)量。
全面放寬城市落戶條件,其主要意義在于加快城市人口流動,保證合理、公正、暢通、有序的社會性流動。吸引人才落戶對于房地產(chǎn)市場而言,既能留住城市現(xiàn)有的人才,又能促進農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)移的速度,幫助非戶籍人口在城市快速落戶,這將刺激部分購房需求,對樓市庫存的消化起積極作用。
2.物業(yè)公司迎來高光時刻
疫情期間,以往低調(diào)的物業(yè)公司迎來高光時刻,優(yōu)質(zhì)物業(yè)的服務一定程度上減輕了基層政府的工作壓力:比如協(xié)調(diào)溝通群眾、組織疫情上報、出入安全管控、小區(qū)內(nèi)消殺、物資發(fā)放以及整合線上醫(yī)療、教育資源等。
疫情帶給物業(yè)公司的,除了呈幾何數(shù)遞增的工作量與支出外,也加速了物業(yè)管理從“對物的管理”向“對人的服務”轉(zhuǎn)變。種種跡象顯示,物業(yè)管理已經(jīng)成為目前基層治理結(jié)構(gòu)中的一個重要組成部分,業(yè)內(nèi)判斷,未來政府有望對物業(yè)管理行業(yè)整體更為友好,或有更多的政策傾斜等。
而與之相應的一個熱點是,今年以來,物業(yè)公司掀起了一股上市熱潮。此前幾個月,興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、建業(yè)新生活、合景悠活、榮萬家服務已經(jīng)先后登陸港交所。除了已經(jīng)上市或者提交招股書的公司,還有多家房企表達過分拆物業(yè)上市的意愿。
3.房企規(guī)模格局洗牌
2020年上半年,受疫情等因素影響,TOP100房企全口徑銷售金額部分門檻值出現(xiàn)同比降低的情況。
觀察榜單頭部企業(yè),TOP3的房企分別是碧桂園、恒大、萬科。與去年不同的是,恒大上半年加大營銷力度,銷售已接近3500億元,躍居至榜眼的位置。從銷售金額來看,今年上半年前三甲的差距在逐漸縮小。
在疫情打亂經(jīng)營節(jié)奏的情況下,1-6月TOP20房企全口徑銷售增長幅度各異。其中TOP10房企逆市增長最為明顯的是恒大,這得益于恒大在疫情最為嚴重的2月,率先加大網(wǎng)上購房營銷渠道的使用,還匹配“無理由退房”以及打折促銷等手段,獲得銷售額447.3億元,單月業(yè)績遠超其他房企。而在TOP20中全口徑銷售同比增長幅度最大的是中國金茂,增幅高達31.1%。
4.LPR創(chuàng)下單次最大降幅
今年上半年LPR利率已公布了6期,其中在2月份和4月份分別做了下調(diào),這體現(xiàn)了積極的降息政策導向。尤其是4月20日,1年期利率下降 20個基點,5年期利率下降10個基點,創(chuàng)下自去年8月實行LPR利率以來最大單次降幅。4月的大幅降息刺激了購房需求釋放,推動了新一輪的樓市“小陽春”。表現(xiàn)在5月房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)同比出現(xiàn)上漲。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,5月單月全國銷售面積14730萬平米,同比上漲了9.7%。
雖然5月和6月的LPR利率并未發(fā)現(xiàn)變化,但從歷史數(shù)據(jù)看,LPR利率處于歷史較低位水平,并未改變貨幣寬松的政策導向。
不過,在“房住不炒”基調(diào)下,資金向房地產(chǎn)領域的流動仍受到嚴格監(jiān)管。為應對經(jīng)濟增長壓力,支持實體經(jīng)濟,我國貨幣政策定調(diào)穩(wěn)健的貨幣政策更加靈活適度,堅決不搞大水漫灌。
5.新、舊基建兩手抓
未來5年新基建直接投資規(guī)模有望達到10萬億,兩會提出,要“加強新型基礎設施建設”,雖然2020年新基建規(guī)模相對老基建較小,但是增速較快。
而在舊基建領域,除了傳統(tǒng)的“鐵公機”,舊改空間或達5萬億。除了傳統(tǒng)的鐵路、公路、機場建設,此次《政府工作報告》還比較關(guān)注城市老舊小區(qū)改造。根據(jù)住建部的初步統(tǒng)計,全國共有老舊小區(qū)將近16萬個,涉及居民超過4200萬戶;據(jù)國務院參事、原住建部副部長仇保興測算,全國老舊小區(qū)改造的市場空間或達5萬億元。按照計劃,今年要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個,涉及居民近700萬戶,按照比例折算,今年老舊小區(qū)改造的市場規(guī)模有望達到8000億。
6.強調(diào)重點區(qū)域的發(fā)展
京津冀、大灣區(qū)、長三角以及雄安新區(qū)等重點區(qū)域建設將是承接基建投資的重要方向。此次《政府工作報告》提出,要“加快落實區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略”,特別是“深入推進京津冀協(xié)同發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設、長三角一體化發(fā)展”。
比如,以雄安新區(qū)為例,2020年1月,河北省十三屆人大三次會議召開,會議宣稱2020年雄安新區(qū)將加快基礎設施和公共服務等項目建設,統(tǒng)籌58個續(xù)建項目和2020年新開工項目,完成投資8000億元以上。
7.房產(chǎn)交易領域加速數(shù)字化轉(zhuǎn)型
疫情突至,打亂了春節(jié)期間的房產(chǎn)營銷節(jié)奏,擺在眾房企眼前的是如何完成年度指標的難題,而“線上營銷”則成為了一致公認的突破口。針對這個難題,開發(fā)商們交出了截然不同的答卷:部分利用自建銷售渠道先聲奪人,有些開發(fā)商另辟蹊徑,選擇與好屋合作,紛紛入駐好屋“線上售樓處”。據(jù)好屋活動數(shù)據(jù)統(tǒng)計:線上售樓處活動上線房源達近千套,涵蓋127個優(yōu)質(zhì)項目,35余家合作開發(fā)商。
疫情期間,好屋作為行業(yè)里較早嘗試“線上賣房”的企業(yè)之一,第一時間打造了“線上售樓處”,將開發(fā)商、經(jīng)紀機構(gòu)和消費者緊密聯(lián)系在一起,線下渠道雖然短暫停擺,但線上營銷仍有序推進,好屋在用自己的方式推動行業(yè)數(shù)字化發(fā)展。
所有的成功都并非必然,而好屋對困局迅速的反應則來源于其在大數(shù)據(jù)領域的多年積累,基于人工智能和大數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的支持,好屋在開發(fā)商、房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和購房者之間,搭建起了一個全交易流程線上化、商業(yè)價值可視化的生態(tài)閉環(huán)。
隨著新基建的崛起,大數(shù)據(jù)技術(shù)的普遍應用,房產(chǎn)交易領域數(shù)字化已板上釘釘, 差別只是或早或晚的問題。而類似好屋這樣的房產(chǎn)交易共享經(jīng)紀服務平臺能否成為令人驚喜的黑馬,也值得我們期待。
看完這些,不得不說目前的房地產(chǎn)行業(yè)正處于變革時期,對于每一個房企和相關(guān)房產(chǎn)交易類公司來說,都面臨著一個個未知的選擇,前進可能不一定有收獲,但原地踏步必會被后來者超越,優(yōu)勝劣汰將會更加突顯。但不管如何,對于購房者來說,這樣的轉(zhuǎn)變都是大利好,同時也能推動行業(yè)的健康數(shù)字化發(fā)展。
