每一個(gè)進(jìn)入杭州土地市場(chǎng)的房企，都不得不面對(duì)一個(gè)強(qiáng)勁的對(duì)手——濱江集團(tuán)。在這個(gè)連續(xù)多年土地出讓金第一的長(zhǎng)三角城市，上半年賣(mài)地1640億元中，有四分之一來(lái)自濱江集團(tuán)。
在經(jīng)濟(jì)下行壓力及疫情雙重影響下，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著較大競(jìng)爭(zhēng)壓力，濱江并非逆勢(shì)逆勢(shì)擴(kuò)張的孤例。
克而瑞研究中心新近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年前7個(gè)月，綠城中國(guó)拿地金額543億元，濱江達(dá)496億元，龍光349億元，這些中型房企的拿地額度，均排在TOP20榜單內(nèi)。
“今年以來(lái)，除了十強(qiáng)房企外，其他房企的拿地力度超過(guò)之前兩年，尤其是第10到第30梯隊(duì)的房企。其中浙系房企更為突出，綠城、濱江都是代表�！笨硕鹧芯恐行目偨�(jīng)理對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)說(shuō)。
當(dāng)多數(shù)房企還在開(kāi)發(fā)主業(yè)上想方設(shè)法攻破銷售難題，這些中型房企已經(jīng)在土地市場(chǎng)打響了擴(kuò)張的戰(zhàn)爭(zhēng)。只不過(guò)，這一次戰(zhàn)線不再是大面積鋪排。深耕已有優(yōu)勢(shì)區(qū)域、聚焦長(zhǎng)三角與大灣區(qū)是這一輪土地爭(zhēng)奪賽中的關(guān)鍵點(diǎn)。
選擇逆周期發(fā)力的背后是這些房企在高周轉(zhuǎn)、利潤(rùn)、融資以及銷售等一系列指標(biāo)上，已經(jīng)形成自己的獨(dú)特運(yùn)作模式。
逆勢(shì)擴(kuò)張
7月最后一天，位于杭州傳統(tǒng)中心區(qū)域文暉單元的一宗宅地，總占地10.74萬(wàn)平方米，地上建筑面積29.85萬(wàn)平方米，起拍價(jià)超過(guò)88億元。
兩個(gè)半小時(shí)內(nèi)，經(jīng)過(guò)82輪競(jìng)爭(zhēng)，濱江以107.38億元的總價(jià)，強(qiáng)勢(shì)將其收入囊中，溢價(jià)率達(dá)到21.8%，成為杭州年內(nèi)首宗百億地塊。
在此之前，南京、杭州、寧波、鄭州、內(nèi)蒙古、深圳、東莞等7個(gè)市場(chǎng)過(guò)熱的城市，已經(jīng)先后吹響調(diào)控收緊的“警笛”。
疫情沖擊疊加上加碼釋放出的無(wú)形壓力，似乎未能阻擋濱江集團(tuán)在土地市場(chǎng)前進(jìn)的腳步。中國(guó)指數(shù)研究院（以下簡(jiǎn)稱“中指院”）新近發(fā)布了2020年1-7月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜，濱江以496億元的拿地金額躋身前十。7個(gè)月時(shí)間，濱江為新增土地所支付的賬本，僅比去年全年的503.71億元少了8億元。
選擇逆勢(shì)擴(kuò)張的房企，不止濱江一家。在上述拿地前十榜單中，除了濱江，另外一家突圍而出的房企是綠城中國(guó)。
今年前7個(gè)月，綠城中國(guó)為新增土儲(chǔ)斥資543億元。2019年報(bào)顯示，過(guò)去的一年，綠城中國(guó)新增54個(gè)項(xiàng)目，總拿地金額691億元，其中權(quán)益拿地金額是523億元。
同樣在今年為土地砸下巨資的還有廣東房企龍光。中指院研究數(shù)據(jù)顯示，其1-7月的拿地金額是349億元，名列榜單第17；去年的拿地總額為289億元，排名第34。
大型房企適當(dāng)收縮投資策略的節(jié)點(diǎn)上，部分位于第二、三梯隊(duì)的房企，拿地投入大幅增加。中指院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，1-7月，50家代表房企拿地銷售比均值為43.1%，較上年同期下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。
分陣營(yíng)來(lái)看，前10強(qiáng)房企在規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先，由于本身土儲(chǔ)較為充足，拿地強(qiáng)度頗為保守，拿地銷售比僅有32.2%。而TOP11-20房企前7個(gè)月的拿地銷售比達(dá)61.3%；TOP21-30房企拿地銷售比也達(dá)到50.1%。
“在龍頭房企放緩拿地的情況下，第二、三梯隊(duì)的企業(yè)，通過(guò)擴(kuò)張走勢(shì)沖擊規(guī)模的機(jī)會(huì)更大一點(diǎn)�！绷植ǜ嬖V經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。
深耕區(qū)域
不過(guò)，區(qū)別于往年全國(guó)大面積加足馬力，從當(dāng)前幾家中型房企的擴(kuò)張路徑來(lái)觀察，他們身上所攜帶的地方性色彩比較濃厚。雖然今年大舉擴(kuò)張，但一個(gè)顯著共性是，以縱向的、已形成優(yōu)勢(shì)的區(qū)域深耕為主。
濱江是其中典型代表。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前7個(gè)月，濱江通過(guò)公開(kāi)招拍掛方式共計(jì)拿下18宗地塊，其中杭州達(dá)14塊。今年以來(lái)，杭州的每一次土拍現(xiàn)場(chǎng)少不了濱江的身影。剩余的4宗地塊在南京、寧波、蘇州三個(gè)城市。
2019年報(bào)顯示，濱江在售項(xiàng)目與主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中超過(guò)50%在杭州。一位熟悉濱江的上市房企投資負(fù)責(zé)人透露，前幾年濱江也擔(dān)心過(guò)，業(yè)務(wù)發(fā)展僅局限在杭州一個(gè)城市。他們?cè)噲D向一線城市進(jìn)軍，通過(guò)舊改、招拍掛的方式進(jìn)入深圳和上海，也在廣州與當(dāng)?shù)胤科笄⒄労献髋f改項(xiàng)目，但深圳與上海拿下的地塊都虧本，廣州項(xiàng)目最終未能成型。
“從今年濱江的拿地策略可以發(fā)現(xiàn)，他們正嘗試往周邊的蘇州、南京等城市擴(kuò)張。這是一種控風(fēng)險(xiǎn)的方式，他們所進(jìn)入的城市，購(gòu)買(mǎi)力并未受疫情的大傷害，雖然利潤(rùn)率不高，但也不會(huì)賠錢(qián)�！鄙鲜鋈耸勘硎�。
同樣將區(qū)域深耕踐行到底的還有龍光地產(chǎn)，前7個(gè)月所獲取的19宗地塊中，有10宗分布在粵港澳大灣區(qū)及大本營(yíng)汕頭。
此外，龍光的長(zhǎng)三角都市圈戰(zhàn)略布局也在持續(xù)，通過(guò)公開(kāi)招拍掛向蘇州、嘉興以及上海三城擴(kuò)張。7月9日，龍光以23.8億元的總價(jià)摘下上海楊浦區(qū)地鐵口一宗住宅地塊，首次打入上海。
一位接近龍光的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，長(zhǎng)三角是龍光戰(zhàn)略性區(qū)域，重要性僅次于大灣區(qū)，必須加快布局。而布局長(zhǎng)三角一定要進(jìn)入上海。
“這些房企選擇逆周期擴(kuò)張面臨更多是城市和項(xiàng)目選擇的風(fēng)險(xiǎn)�！绷植ǚQ，一方面，這些房企所在區(qū)域基本都是長(zhǎng)三角和大灣區(qū)，本就是未來(lái)最有發(fā)展空間的區(qū)域；另一方面，未來(lái)中國(guó)各大城市市場(chǎng)在分化�！八孕乱惠啍U(kuò)張不可能像以前‘全面撒網(wǎng)’，一定是更為聚焦。目前長(zhǎng)三角、大灣區(qū)和中西部核心城市都是房企拿地的主要選擇，百?gòu)?qiáng)房企今年投資拿地也都在以上區(qū)域�！�
犧牲利潤(rùn)
對(duì)于過(guò)往偏安一隅或者戰(zhàn)線較為局限的房企而言，與大型房企同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)缺乏優(yōu)勢(shì)。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，前7個(gè)月，TOP10房企銷售操盤(pán)金額門(mén)檻同比增長(zhǎng)9.8%至1117.1億元；但TOP20房企同比下降8.1%至669.1億元；TOP30房企的入榜門(mén)檻降至486.6億元，較去年同期也減少1.8%。
諸如濱江、綠城、龍光等房企，在這一輪納儲(chǔ)中流露出積極一面，背后有市場(chǎng)層面的刺激�！笆袌�(chǎng)好于預(yù)期；今年整體政策風(fēng)險(xiǎn)不是特別大，尤其是土地出讓政策方面明顯放松；現(xiàn)有的政策走向中，收緊的城市都是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)過(guò)熱，但多數(shù)城市基本以寬松為主�！绷植ㄕf(shuō)，這些判斷降低了房企拿地的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
不過(guò)，更直接的內(nèi)因，在于這些房企的高周轉(zhuǎn)模式。上述上市房企投資負(fù)責(zé)人曾與濱江合作過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，他發(fā)現(xiàn)，濱江在杭州的打法，可以概括成幾個(gè)關(guān)鍵詞——高周轉(zhuǎn)、打造中高端住宅、區(qū)域深耕形成規(guī)模效應(yīng)、以利潤(rùn)換取規(guī)模。
該投資負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，濱江從拿地到開(kāi)盤(pán)，只需要5-6個(gè)月。拿地之前，定位及規(guī)劃方案已經(jīng)研判清楚；而且，濱江與當(dāng)?shù)卣畼O為熟悉，可以實(shí)現(xiàn)快速報(bào)批、報(bào)建、開(kāi)盤(pán)。
濱江重倉(cāng)的杭州，新房“限價(jià)令”始終未曾放松，而房企的拿地?zé)崆閰s一直不減，今年上半年，杭州共有33宗地塊達(dá)到封頂自持。在這樣的大背景下，拿地后續(xù)拼的更多是誰(shuí)家的運(yùn)營(yíng)管理成本更低�！盀I江在杭州已經(jīng)形成規(guī)模效應(yīng)，一個(gè)管理團(tuán)隊(duì)可以覆蓋到區(qū)域內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目。正常情況下，在房企總體收入結(jié)構(gòu)里，管理費(fèi)用占比介于2.5%-4%之間；但濱江的管理費(fèi)用僅介于1.5%-1.8%�！鄙鲜鐾顿Y負(fù)責(zé)人說(shuō)，而且，杭州市場(chǎng)上一二手房?jī)r(jià)倒掛，新盤(pán)不愁賣(mài)，濱江能將整體營(yíng)銷費(fèi)用控制至低位。
哪怕后期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)不缺客戶，現(xiàn)金回籠不成問(wèn)題，但如同大部分沖擊規(guī)模的中型房企一般，濱江必須面對(duì)的問(wèn)題是，利潤(rùn)率不高�！霸诤贾荩退愕貕K后期的利潤(rùn)率只達(dá)到2%-4%，濱江都可以接受。”上述投資負(fù)責(zé)人公司內(nèi)部測(cè)算過(guò)，今年以來(lái)，濱江在杭州當(dāng)?shù)厮南碌牡貕K，利潤(rùn)率也就介于3%-5%。
通過(guò)深耕及聚焦式擴(kuò)張，掌控風(fēng)險(xiǎn)邊界線；憑借高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)；同時(shí)愿意舍棄利潤(rùn)的企業(yè)，也包括綠城中國(guó)。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，綠城中國(guó)前7個(gè)月拿下的27宗地塊中，有20宗位于長(zhǎng)三角。值得關(guān)注的是，這些新增土儲(chǔ)，至少16宗地塊是溢價(jià)獲取，最高溢價(jià)率達(dá)到61.33%。
加杠桿空間
2019年，濱江全年銷售額達(dá)到1120.6億元；綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷售額2018億元；龍光的權(quán)益合同銷售額為915.24億元。
這三家逆勢(shì)擴(kuò)張的房企，基本已經(jīng)具備千億以上規(guī)模。2020年，濱江將銷售目標(biāo)往下降至1000億元；龍光則準(zhǔn)備向“千億”發(fā)起沖擊，權(quán)益合約銷售目標(biāo)定為1100億元，據(jù)此估算，增速約20.2%；綠城中國(guó)的目標(biāo)增速也高達(dá)23.9%，計(jì)劃完成2500億元的銷售額。
克而瑞研究中心近期統(tǒng)計(jì)了36家典型房企上半年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，將近一半房企的目標(biāo)完成率不足40%。不過(guò)，濱江同期的目標(biāo)完成率達(dá)到55%，位居36家房企榜首；龍光的業(yè)績(jī)完成度也在42%。
“現(xiàn)在能逆勢(shì)擴(kuò)張的房企，大部分不存在業(yè)
績(jī)大幅縮水的情況。”林波說(shuō)，擴(kuò)張的底氣來(lái)源于銷售與回款的逐漸恢復(fù)�？硕鹧芯恐行男陆l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額9386.4億元，單月業(yè)績(jī)同比自4月轉(zhuǎn)正后逐月回升，進(jìn)一步提升至25.7%。
另一重底氣則是，選擇擴(kuò)張的房企，本身不存在負(fù)債過(guò)多的問(wèn)題，還有一定的加杠桿空間。以濱江為例，2019年，濱江的短期債務(wù)為105.25億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額約120.11億元，現(xiàn)金短債比雖然同比下降至1.14倍，但短期償債壓力不大。去年，濱江的融資成本為5.6%，同比也下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)。
綠城中國(guó)去年的銀行存款及現(xiàn)金達(dá)到518.94億元，同樣可以覆蓋349.41億元的一年內(nèi)到期借貸余額。
在這一輪土地?cái)U(kuò)張戰(zhàn)中，加大杠桿獲得拿地籌碼是多數(shù)房企所采取的常規(guī)動(dòng)作。
今年以來(lái)，濱江已經(jīng)發(fā)行了3期短期融資券，融資總額共計(jì)21億元，發(fā)行利率一路從4.00%走低至3.00%；還發(fā)行了2期中期票據(jù)，發(fā)行額度達(dá)17億元，發(fā)行利率也從4.00%下降至3.85%；“中信證券-濱江集團(tuán)供應(yīng)鏈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃1-10期”獲批。
接下來(lái)，濱江還擬申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行總額不超過(guò)33 億元的中期票據(jù)和總額不超過(guò)59 億元的短期融資券，總額不超過(guò)30 億元的超短期融資券以及額度不超過(guò)45億元的債權(quán)融資計(jì)劃。
綠城中國(guó)在今年3月中旬就促使一筆170億元公司債發(fā)行計(jì)劃獲上交所受理，單單第一季度，通過(guò)發(fā)行中期票據(jù)、公司債等方式，綠城累計(jì)融資超過(guò)60億元。7月份，綠城中國(guó)又發(fā)行了一筆3億美元的五年期境外債，發(fā)行利率為5.65%。
“雖然融資政策明面上沒(méi)有放松，但今年融資環(huán)境改善明顯，信托、發(fā)債、表外貸款等融資開(kāi)閘，目前優(yōu)質(zhì)企業(yè)的現(xiàn)金狀況相對(duì)良好�！绷植ㄕf(shuō)，這是企業(yè)擴(kuò)張的信心之源。
來(lái) 源： 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)
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