近日，仲量聯(lián)行發(fā)布了《領航“后疫情時代”：解構北京辦公樓市場》白皮書，深入地分析了當前北京辦公樓市場環(huán)境的基本面，認為北京辦公樓租金將于2021年底企穩(wěn)。
2020年8月27日，北京——2020年初，讓人始料未及的新冠肺炎疫情快速蔓延至世界各地，包括北京在內(nèi)，全球主要城市紛紛進入“居家避疫”模式，辦公樓市場面臨前所未有的挑戰(zhàn)。上個季度，就在國內(nèi)生產(chǎn)生活秩序逐漸恢復正常時，北京的“復工復產(chǎn)”進程再度被6月的“新發(fā)地聚集性疫情”所打斷，受此影響，全北京市甲級辦公樓市場活躍度“減半”，空置率升至14.0%，創(chuàng)出10年來的新高。同時，北京辦公樓平均租金卻大降6.8%，至356元/平方米/月，是5年以來的低點。作為在全國具有指標意義的北京辦公樓市場，其未來走勢引起了各界的廣泛關注和討論。
在梳理和分析了北京辦公樓市場的發(fā)展歷程、需求構成、租金變化趨勢并對包括業(yè)主方、租戶方、投資方在內(nèi)的市場參與者進行深入調(diào)研后，仲量聯(lián)行近日重磅發(fā)布《領航“后疫情時代”：解構北京辦公樓市場》白皮書，旨在幫助業(yè)內(nèi)人士精準把握“后疫情時代”的北京辦公樓市場動向。
“誠然，突如其來的新冠疫情給市場造成了很大沖擊。但根據(jù)我們的觀察，早在去年底，辦公樓租金下調(diào)和空置率上浮的趨勢就已經(jīng)開始顯現(xiàn)。只不過，疫情加劇了經(jīng)濟增速放緩而導致的供求關系變化�！敝倭柯�(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示：“我們相信，在科技、醫(yī)療、金融等受益于疫情的新興產(chǎn)業(yè)所帶來的動能需求的助推下，北京辦公樓市場最快在2021年底就將企穩(wěn)。”
穩(wěn)健需求強力支撐 市場仍將平穩(wěn)運行
依照仲量聯(lián)行白皮書所提出的“需求冰山”結構，以大型企業(yè)為代表，穩(wěn)健可靠的“基石需求”、以中型企業(yè)為依托，低調(diào)存在的“從動需求”和以新興企業(yè)為主導，活躍擴張的“動能需求”三者自下而上，共同構筑了北京辦公樓市場上的租賃需求來源。歷經(jīng)近十年的強勁發(fā)展，北京新落成辦公樓宇入市首年的去化比例平均可以達到75%，這主要歸功于企業(yè)規(guī)模增長迅猛，租金支付能力強，但規(guī)模相對有限動能需求。在鼓勵“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的政策推動下，“金融科技”、“互聯(lián)網(wǎng)+”、“共享經(jīng)濟”等新概念層出不窮，在京擴租面積引人注目的既有阿里巴巴、字節(jié)跳動、美團等互聯(lián)網(wǎng)巨頭，昔日手握大筆融資的P2P理財公司、共享單車企業(yè)和聯(lián)合辦公空間等也曾經(jīng)憑借“爆發(fā)式增長”態(tài)勢引領市場。
然而，行至2019年，受宏觀經(jīng)濟下行壓力凸顯、中美貿(mào)易摩擦升級等因素影響，動能需求對北京辦公樓市場的拉抬作用日趨乏力，當年的凈吸納量還不到10萬平方米，同比大跌80%，在空置率升至11.3%的同時，北京辦公樓租金也停止了逐年增長的腳步，甚至首次錄得4.0%降幅。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽預計，因新冠疫情，今年的凈吸納量將降至7.5萬平方米，但當前市場所面臨的壓力仍在可以承受的范圍之內(nèi)。米陽進一步解釋道：“在參與調(diào)研的業(yè)內(nèi)人士中，只有30%將市場下行歸結于疫情，超過六成的受訪者更擔心經(jīng)濟增長放緩對需求的影響。但我們必須要清楚地看到，在北京市場上，半數(shù)以上的需求都是由央企、國企、跨國公司和知名私企所構成的‘基石需求’，此類需求風險度低、穩(wěn)定性高，足以對市場形成有力支撐，保證市場在相對平穩(wěn)的區(qū)間內(nèi)運行�！�
新興產(chǎn)業(yè)+扶持政策引領市場復蘇進程
正如此前各類動能需求推動市場走向繁榮一樣，市場的最終復蘇仍要依靠新一波的動能需求�？上驳氖�，業(yè)界對此類需求來源有著高度共識。在仲量聯(lián)行所進行的調(diào)研中，鑒于科技行業(yè)在疫情期間發(fā)展勢頭強勁，政策扶持力度大，90%的受訪者都認為人工智能、云計算、5G、新基建、網(wǎng)絡游戲和視頻直播等領域的企業(yè)將會助力北京辦公樓市場重新步入上行軌道。同時，疫情給醫(yī)療健康行業(yè)和保險行業(yè)帶來了重大發(fā)展機遇，受“京交會”升格“服貿(mào)會”成功舉辦和北京擴大金融業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)開放等利好措施推動，專業(yè)服務業(yè)和金融業(yè)的需求也將持續(xù)保持強勁，這些行業(yè)都將是北京辦公樓市場未來的增長亮點。
動能需求行業(yè)來源的地理分布特征也預示著中關村和金融街這兩個政策驅(qū)動型子市場將是引領未來租金回升的領頭羊。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，受益于穩(wěn)定的剛性需求，金融街區(qū)域的租金20年來僅在2009年因全球金融危機經(jīng)歷過一次下降，降幅也僅在5%以內(nèi)；而中關村區(qū)域在市場低迷時期的租金降幅同樣在5%之內(nèi)。而與之相對的是，在CBD、東二環(huán)、東長安街、第三使館區(qū)等市場驅(qū)動型子市場，面對空置率上升，業(yè)主往往會迅速下調(diào)租金，最高降幅甚至達到過15%。因此，市場驅(qū)動型子市場或?qū)⒚媾R更大的租金下行壓力。
租金跌勢恐持續(xù)一年半 市場情緒仍存樂觀預期
全球疫情風險未解，經(jīng)濟發(fā)展不確定性仍在，企業(yè)辦公空間需求放緩的現(xiàn)狀讓人不免擔心北京辦公樓市場的低迷狀態(tài)還將維持多久。但根據(jù)白皮書中的調(diào)研數(shù)據(jù)，雖然超過七成的業(yè)內(nèi)人士都認為市場已處于下行階段，但情緒仍然較為理智，對當前市況的看法也較為中性。在十分制的打分規(guī)則下，全部受訪者所打出的平均分為4.9分，其中近三分之一（28%）都把市場現(xiàn)狀定義為“中性”（5.0分）。而在金融街和中關村區(qū)域，部分業(yè)主甚至打出了8分的高分，充分證明了其樂觀的預期。
短期來看，業(yè)主方和租戶方普遍認為今年將出現(xiàn)5%至10%的租金降幅。而對于市場的長期趨勢，各方則分歧嚴重：樂觀者認為市場在今年年底就將迎來復蘇；而近半數(shù)（44%）受訪者預計市場將于2021年底回暖；更有32%的受訪者表示反彈要等到2022年甚至更晚之后。在經(jīng)過審慎分析后，仲量聯(lián)行認為，隨著疫情和經(jīng)濟放緩的影響逐步消散，北京辦公樓市場租金的跌勢預計將延續(xù)至2021年底至2022年初，在經(jīng)過2022和2023兩年的穩(wěn)定期之后，更多動能需求的涌入將推動租金于2024年重返上行周期。
“受包括疫情在內(nèi)的各種風險挑戰(zhàn)影響，北京辦公樓租金雖然正在下跌，但市場絕對不會因此而沉淪�！敝倭柯�(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩展望道：“有堅實可靠的基石需求作基礎，有全國科技創(chuàng)新中心和國家金融管理中心兩大城市定位對動能需求的驅(qū)動，隨著北京持續(xù)擴大對外開放和改善營商環(huán)境，在環(huán)球度假區(qū)、冬奧會等重點項目和重大活動的加持下，包括辦公樓在內(nèi)的北京商業(yè)地產(chǎn)市場終將克服當前的困難，實現(xiàn)更高質(zhì)量、更可持續(xù)的發(fā)展�！�
