最近半年以來，青島二級土地市場動(dòng)作頻頻。比較集中的表現(xiàn)是有越來越多的企業(yè)另辟蹊徑，在土地二級市場通過各種渠道尋找新機(jī)會(huì)來補(bǔ)倉。近期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的土地轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、企業(yè)收購等行為愈發(fā)活躍。
來自官方數(shù)據(jù)，截至2020年12月6日，青島市完成土地供應(yīng)8.15萬畝，實(shí)現(xiàn)土地出讓收益1017.36億元。大量存量地塊通過多元化市場手段實(shí)現(xiàn)了再開發(fā)、再利用。
多家品牌房企“淘地”二級市場
2020年，房地產(chǎn)企業(yè)之間的土地轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、企業(yè)收購行為頻率加快，土地二級市場在水下若隱若現(xiàn)。
天一仁和從海信地產(chǎn)收走嶗山區(qū)王家村地塊、中巍從華融手中收走嶗山區(qū)石老人觀光園附近地塊、奧園從億海置業(yè)手中收走西海岸薛家島、北京城建(600266,股吧)法拍高價(jià)拿下城陽西郭莊社區(qū)地塊、中梁通過收購拿下世華茂悅昌樂路地塊、藍(lán)光以合作方式拿下株洲路一商住地塊……為了斬獲心儀地塊，房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注目光不局限于一級市場，合作、轉(zhuǎn)讓、收購等方式已成為房企拿地的另一重要渠道。其中，2020年12月8日，城陽西郭莊社區(qū)兩宗地塊通過司法拍賣方式對外轉(zhuǎn)讓，經(jīng)過150輪出價(jià)，地塊以8.48億元總價(jià)成交，溢價(jià)率高達(dá)55.92%，商品住宅部分折合樓面價(jià)7068元/平方米，創(chuàng)城陽土地出讓價(jià)新高。
“土地二級市場的活躍，跟房地產(chǎn)市場的波動(dòng)期不無關(guān)系�！敝倥杉瘓F(tuán)副總經(jīng)理張斌分析稱，“在市場調(diào)整期，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)某些中小型開發(fā)商因資金緊張而轉(zhuǎn)讓地塊的情況。通常這種地塊大多跟某些歷史原因有關(guān)，一些小企業(yè)早些年在市區(qū)拿地后，有的是無力開發(fā)，有的是擱置囤地。在此情況下，為資金充裕的房企創(chuàng)造了接盤機(jī)會(huì)，這種現(xiàn)象也算一種資源互補(bǔ)。”記者注意到，房地產(chǎn)企業(yè)在二級市場斬獲的地塊，位置大多處于市區(qū)，像是天一仁和的嶗山王家村地塊、中巍的石老人附近地塊，中梁的昌樂路地塊、藍(lán)光的株洲路地塊，這些地塊幾乎是土地市場不可多得的黃金地塊。
“二手土地領(lǐng)域合作開發(fā)、企業(yè)并購頻率的加快，在一定程度上反映出大型企業(yè)對市場的研判向好�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，個(gè)別房企不惜高價(jià)拿地，這種心態(tài)意味著看好青島市場。相對同級別城市來說，青島的地價(jià)相對性價(jià)比還是比較高的。嚴(yán)躍進(jìn)分析說，作為一級市場的補(bǔ)充，二級市場的接盤者通常會(huì)更加理性。相對傳統(tǒng)的招牌掛的拿地模式，參與二級市場的接盤者，要求對地塊的了解程度、對賣家的接觸程度更高，準(zhǔn)備工作會(huì)更加充裕。
盤活存量土地或進(jìn)窗口期
土地二級市場，即土地使用權(quán)出讓后的再交易，土地使用者將達(dá)到規(guī)定、可以交易的土地使用權(quán)，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。有業(yè)內(nèi)人士直言，政府應(yīng)該加大清理閑置土地力度，通過土地嚴(yán)格收回和盤活存量閑置土地制度，讓一些開發(fā)商不得不利用尋找合作伙伴等模式，將土地開發(fā)出來，保障市場供應(yīng)。
那么，青島對于盤活存量土地，已到時(shí)間窗口期了嗎？記者查閱資料了解到，2020年6月1日，青島開始施行《建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理辦法》，以盤活存量土地。據(jù)了解，目前青島已通過“線上+線下”推動(dòng)土地二級市場建設(shè)，土地二級市場交易按照“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的流程進(jìn)行交易，交易各方可通過土地二級市場交易平臺(tái)等渠道發(fā)布和獲取市場信息，可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場交易平臺(tái)公開交易。
從政策鼓勵(lì)到市場放量，土地供應(yīng)的活躍度可見一斑。來自官方數(shù)據(jù)，截至2020年12月6日，青島市完成土地供應(yīng)8.15萬畝，實(shí)現(xiàn)土地出讓收益1017.36億元，其中，通過以地招商、以“供”促“消”、增存掛鉤、府院聯(lián)動(dòng)等多種方式，全市已消化批而未供土地25047畝，處置閑置土地8946畝，全市通過消化批而未供和閑置土地獲得新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)20067畝，為中科院能源研究院、富士康、京東方5G等省市重點(diǎn)項(xiàng)目提供了用地保障，并與市中級法院密切聯(lián)動(dòng)，處置司法查封閑置土地19宗、約800畝，大量存量地塊通過多元化市場手段實(shí)現(xiàn)了再開發(fā)、再利用。
行業(yè)資源向頭部房企集中
通過多元化手段不斷獲取土地，是房企輾轉(zhuǎn)騰挪、尋求生存壯大的一個(gè)縮影。
隨著房地產(chǎn)供給側(cè)改革的深入，行業(yè)通過洗牌，讓行業(yè)資源正不斷向頭部房企集中。從數(shù)據(jù)來看，2020年的拿地主力仍是品牌房企，龍湖、融創(chuàng)、和達(dá)拿地量居青島前三。其中，排名第一的龍湖2020年拿地22宗，涉及面積147.77萬平方米；排名第二的融創(chuàng)2020年拿地10宗，面積達(dá)112.20萬平方米；排名第三的青島本土房企和達(dá)集團(tuán)2020年強(qiáng)勁拿地10宗。
在行業(yè)資源不斷集中、優(yōu)勝劣汰之下，強(qiáng)者愈強(qiáng)。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年青島房企銷售金額TOP10分別為融創(chuàng)中國、保利、龍湖、海爾、海信、萬科、山東旭輝銀盛泰、和達(dá)、華潤、中國金茂等。對比2019年來看，融創(chuàng)繼續(xù)坐穩(wěn)榜首，保利、萬科排名變化不大；本土房企發(fā)力，海爾海信排名上升，和達(dá)沖入銷售金額TOP10。
來源：青島財(cái)經(jīng)日報(bào)
編輯：wangdc
