對(duì)于樓市“打新”亂象的嚴(yán)懲舉措正在落地。
1月23日晚間，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房購(gòu)房資格審查和管理的通知》(下稱“《通知》”)，提出八項(xiàng)措施，核心聚集在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，加強(qiáng)購(gòu)房人資格審查方面，并專門(mén)啟動(dòng)了“購(gòu)房意向登記系統(tǒng)”，違規(guī)者三年不得在深圳買(mǎi)房。
尤其是《通知》要求房企和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)會(huì)同商業(yè)銀行驗(yàn)明“購(gòu)房人的收入證明、征信報(bào)告、購(gòu)房款來(lái)源以及近一年及以上的銀行流水單”尚屬首次。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這進(jìn)一步強(qiáng)化了開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介在樓市“打新”中的責(zé)任，裨益遏制樓市亂象。但《通知》將購(gòu)房資質(zhì)審核完全交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)似有不妥，實(shí)際執(zhí)行仍有待更進(jìn)一步的細(xì)化政策出臺(tái)。
鎖定買(mǎi)賣(mài)方強(qiáng)監(jiān)管
《通知》主要從買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)交易主要參與方：購(gòu)房者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)三個(gè)方面精準(zhǔn)鎖定。
涉及到購(gòu)房者，深圳市住房和建設(shè)局要求加強(qiáng)購(gòu)房意向登記管理，深圳將啟用“購(gòu)房意向登記系統(tǒng)”，購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的購(gòu)房人需登錄“購(gòu)房意向登記系統(tǒng)”進(jìn)行購(gòu)房意向登記，所登記的信息必須真實(shí)有效，與認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)提供的書(shū)面材料一致。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成為《通知》重點(diǎn)監(jiān)管的對(duì)象，較以往承擔(dān)了更重的責(zé)任。
《通知》要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以會(huì)同有關(guān)商業(yè)銀行對(duì)下列購(gòu)房資格信息進(jìn)行嚴(yán)格核查：購(gòu)房人的有效身份證明、戶籍、婚姻狀況及家庭成員證明材料；購(gòu)房人的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)稅清單材料；購(gòu)房人的收入證明、征信報(bào)告、購(gòu)房款來(lái)源以及近一年及以上的銀行流水單。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，深圳具“打新”價(jià)值的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)驗(yàn)明購(gòu)房者的婚姻證明復(fù)印件；深戶滿三年的需要同時(shí)提供近三年社保清單和參明或者證明；不動(dòng)產(chǎn)查詢單等等。
此次《通知》要求房企和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)會(huì)同商業(yè)銀行驗(yàn)明“購(gòu)房人的收入證明、征信報(bào)告、購(gòu)房款來(lái)源以及近一年及以上的銀行流水單”尚屬首次。
以2020年度深圳引發(fā)外界較多關(guān)注的“打新”盤(pán)華潤(rùn)置地(01109.HK)旗下的潤(rùn)璽一期及萬(wàn)科(000002.SZ/02202.HK)旗下的萬(wàn)科臻山海家園住宅項(xiàng)目為例，在兩大樓盤(pán)引發(fā)外界持續(xù)關(guān)注深圳樓市“代持炒房”、“眾籌打新”等現(xiàn)象之際，兩大開(kāi)發(fā)商隨即發(fā)布了內(nèi)容近乎一致的《與廣大客戶共同踐行“房住不炒”的倡議》(下稱“《倡議書(shū)》”)。
《倡議書(shū)》除了提示購(gòu)房者代持購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)之外，都有專門(mén)強(qiáng)調(diào)，購(gòu)房人選擇按揭方式付款的，購(gòu)房人應(yīng)于認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂前自行向貸款機(jī)構(gòu)(含銀行、公積金中心等)咨詢了解相關(guān)貸款政策(包括但不限于限購(gòu)限貸、首付比例、貸款期限、貸款利率、首付資金來(lái)源、收入證明、銀行流水、非直系親屬擔(dān)保等)，確定自身是否存在貸款障礙、是否符合貸款條件，并對(duì)自身償債能力、首付異動(dòng)、利息異動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。換言之，買(mǎi)房人乃“打新”資質(zhì)和資金來(lái)源的主要查驗(yàn)責(zé)任承擔(dān)方。
伴隨《通知》的發(fā)布，開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介在涉及杜絕“打新”亂象一事上的擔(dān)子重了起來(lái)，僅對(duì)購(gòu)房者做提醒遠(yuǎn)不夠。購(gòu)房人的收入、征信、購(gòu)房款來(lái)源等查驗(yàn)責(zé)任“購(gòu)房人應(yīng)于認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂前自行向貸款機(jī)構(gòu)(含銀行、公積金中心等)咨詢了解”進(jìn)一步轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介嚴(yán)格核查。
在2020年幾乎貫穿全年度的“打新”熱潮中，“買(mǎi)到就是賺到”利益機(jī)制驅(qū)動(dòng)下，圍繞購(gòu)房者這一利益中心，上下游形成了小貸公司、律所、推薦代持人的房產(chǎn)中介、房企內(nèi)部銷(xiāo)售人員，甚至部分時(shí)候牽扯到銀行信貸人員等一批炒房利益鏈相關(guān)人。
在中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁等多位人士看來(lái)，《通知》有利益鏈條全覆蓋、細(xì)節(jié)化、補(bǔ)漏洞的特點(diǎn)，進(jìn)一步強(qiáng)化了開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介在“打新”盤(pán)中的責(zé)任，裨益遏制樓市亂象。
執(zhí)行效果待考
在2020年底，“眾籌打新”、“代持炒房”等引發(fā)外界持續(xù)關(guān)注之際，深圳市住房和建設(shè)局局長(zhǎng)、黨組書(shū)記張學(xué)凡就有表示，“針對(duì)當(dāng)前深圳一二手房?jī)r(jià)格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門(mén)正在研究綜合調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊市場(chǎng)投機(jī)炒作行為。”
《通知》此時(shí)出臺(tái)被看作是主管部門(mén)監(jiān)管意志的逐步落地。
在1月22日，深圳市住房和建設(shè)局對(duì)12人因涉嫌申購(gòu)網(wǎng)紅盤(pán)華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期過(guò)程中出現(xiàn)違規(guī)操作，做出處罰：暫停相關(guān)人員使用深圳購(gòu)房意向登記系統(tǒng)以及合同網(wǎng)簽系統(tǒng)；暫停相關(guān)人員在深圳購(gòu)買(mǎi)、承租保障性住房和人才住房資格；已在公共住房輪候名單內(nèi)的，凍結(jié)其輪候資格。暫停相關(guān)人員在深圳的住房公積金貸款資格。
涉事的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商華潤(rùn)置地隨后也回應(yīng)第一財(cái)經(jīng)稱，對(duì)剩余房源將依據(jù)公司公示的《華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期花園(住宅)銷(xiāo)售方案》，將由前海公證處監(jiān)督按2020年11月24日公告的公證搖號(hào)順序繼續(xù)進(jìn)行選房工作，直至所有房源售罄。
一部分人群對(duì)主管部門(mén)及開(kāi)發(fā)商做出的姿態(tài)拍手稱快，但是更多關(guān)注到該事宜的相關(guān)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者坦言違法成本太低：“住建局對(duì)違規(guī)者的處罰太輕”、“能買(mǎi)得起千萬(wàn)起步價(jià)樓盤(pán)的購(gòu)房者大概率也不在乎保障房購(gòu)房資格被暫停、公共住房輪候資格被凍結(jié)”、“期望違規(guī)者征信系統(tǒng)有顯示”、“炒房重獎(jiǎng)舉報(bào)，全民監(jiān)督”等。
此次《通知》要求房企和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)會(huì)同商業(yè)銀行驗(yàn)明“購(gòu)房人的收入證明、征信報(bào)告、購(gòu)房款來(lái)源以及近一年及以上的銀行流水單”，具體如何執(zhí)行，執(zhí)行效果仍有待觀察。
以不少代持打新者熟悉的“養(yǎng)流水”為例，操作起來(lái)并不難。
有經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房者可以提前半年到一年創(chuàng)造代持人銀行卡的真流水。最簡(jiǎn)單的一種方法，就是轉(zhuǎn)賬資金到代持人銀行卡賬戶，隔段時(shí)間再轉(zhuǎn)出，這種銀行流水記錄屬于真實(shí)發(fā)生，想要徹底鑒別有效性往往需要銀行乃至熟悉此類(lèi)”玩法”的律所進(jìn)行反復(fù)核查驗(yàn)證。尤其是銀行資金來(lái)往的有效性并非一個(gè)很容易定性的事情。另外，涉及到購(gòu)房者償債能力、首付異動(dòng)、利息異動(dòng)等資金風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，專業(yè)門(mén)檻就更高，屬于金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)控業(yè)務(wù)范疇。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)就直言，政策的實(shí)際效果依然取決于執(zhí)行的力度。將購(gòu)房資質(zhì)審核完全交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)似有不妥。
“盡管房企和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)買(mǎi)方的購(gòu)房資格應(yīng)承擔(dān)告知義務(wù)和初步審查義務(wù)，但只能以買(mǎi)方自行提供的依據(jù)為限，對(duì)于層出不窮的造假行為缺乏專業(yè)的審查能力，法律依據(jù)也不充分�！痹S小樂(lè)分析道，對(duì)于資格審核，政府監(jiān)管部門(mén)需要擔(dān)負(fù)起審核主體職責(zé)，銀行要擔(dān)負(fù)起對(duì)貸款人資格的審核義務(wù)。應(yīng)建立公開(kāi)透明的資格信息聯(lián)合審核平臺(tái)，讓政府、銀行、房企、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及買(mǎi)賣(mài)主體能夠無(wú)差別共享信息，從根本上杜絕弄虛作假行為。
不少受訪人士幾乎都有表達(dá)類(lèi)似觀點(diǎn)。
中原地產(chǎn)(中國(guó)內(nèi)地)副總裁兼深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫補(bǔ)充稱，目前全國(guó)多地呈現(xiàn)打新熱，此舉確實(shí)可以在一定程度上打擊違規(guī)炒房。深圳一直以來(lái)政策調(diào)控都是走在全國(guó)的前沿，先行先試，提高購(gòu)房的背調(diào)及資金來(lái)源，之前從來(lái)沒(méi)有實(shí)施的經(jīng)驗(yàn)，如何執(zhí)行落地，相信需要等待細(xì)節(jié)出臺(tái)。
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
