端午小長(zhǎng)假剛過(guò)，物業(yè)企業(yè)的上市情緒明顯高漲。
僅6月15日至今不到一周的時(shí)間里，已有長(zhǎng)城物業(yè)、領(lǐng)悅服務(wù)等多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入新的IPO進(jìn)程。截至目前，在港交所排隊(duì)上市的物業(yè)務(wù)企業(yè)已達(dá)22家。
嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)唐卓告訴記者，2022年1月1日港交所將正式實(shí)施新上市企業(yè)盈利能力的文件，預(yù)示著上市門檻即將提高。加之物業(yè)股的估值開(kāi)始分化，一些企業(yè)會(huì)考慮火速遞表、加快進(jìn)程，搶占最后的上市窗口。
22家物企港交所排隊(duì)上市
進(jìn)入6月以來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)明顯加快了赴港上市的步伐。
6月16日，越秀服務(wù)開(kāi)始招股，預(yù)計(jì)6月28日上市。同日，長(zhǎng)城物業(yè)向港交所遞交招股書；禹洲集團(tuán)旗下的禹佳生活服務(wù)更新上市申請(qǐng)材料，繼續(xù)沖刺IPO。
此外，力高地產(chǎn)6月9日公告建議分拆旗下物業(yè)管理公司力高健康生活有限公司在港交所上市；6月6日晚，中駿集團(tuán)旗下物業(yè)公司中駿商管稱，提交的上市資料已通過(guò)聆訊。中梁百悅智佳、陽(yáng)光智博服務(wù)也于本月初向港交所提交了招股書。
除上述企業(yè)外，處于不同IPO進(jìn)程的物企還有朗詩(shī)綠色生活、中南服務(wù)、德信服務(wù)、東原仁知服務(wù)、融信服務(wù)、世紀(jì)金源服務(wù)、康橋悅生活、新力服務(wù)、天譽(yù)青創(chuàng)智聯(lián)服務(wù)、海悅生活、富力物業(yè)、明宇商服等。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，截至目前，在港交所排隊(duì)上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已達(dá)22家。
44家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)股價(jià)表現(xiàn) 來(lái)源：嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院
自2014年彩生活登陸港交所以來(lái)，目前已經(jīng)在港股和A股上市的物業(yè)服務(wù)企達(dá)到44家。中指研究院報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)到本年末，物業(yè)板塊上市公司總數(shù)量有望達(dá)70家，較2019年底的24家增長(zhǎng)超150%。
不過(guò)值得注意的是，今年以來(lái)的近6個(gè)月時(shí)間里，只有新希望服務(wù)在5月25日成功上市，越秀服務(wù)預(yù)計(jì)在6月28日掛牌上市。
對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市的熱情不減，因?yàn)檫@類企業(yè)需要擴(kuò)大規(guī)模，增加市占率必然需要大量資金，而通過(guò)上市獲取廉價(jià)資金是最好的途徑。這也是為什么，大量企業(yè)即使多次失敗也不放棄。
克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，2020年房企多元收入的占比躍升到了8.4%，這一數(shù)字在2019年還是6.4%。隨著物業(yè)在房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)中的角色越來(lái)越重要，越來(lái)越多的房企決定拆分物業(yè)板塊登陸資本市場(chǎng)。
兩成物企或難達(dá)到上市門檻
但不容忽視的是，目前多數(shù)物業(yè)企業(yè)的收入，大部分來(lái)自于母公司物業(yè)的管理收入。
“母公司不夠強(qiáng)、外拓能力不足，在港股IPO新規(guī)下，可能有20%的物企很難達(dá)到上市門檻�！币拙悠髽I(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁、克而瑞CEO張燕指出，物業(yè)行業(yè)已經(jīng)在分層了，兩極分化越來(lái)越明顯。
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，41家登陸港股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，總市值已從2020年初的2062億元增至2021年6月10日的7861億元。其中排名首位的碧桂園市值已經(jīng)達(dá)到2454.58億港元（截至2021年6月18日收盤），而最低市值的物企還不到40億港元。再?gòu)脑诠苊娣e來(lái)看，頭尾物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的差距在80~100倍。
44家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)市值情況 來(lái)源：嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院
這意味著，未來(lái)更多的資源會(huì)向頭部企業(yè)傾斜。尤其按照港股上市新規(guī)，會(huì)更加體現(xiàn)出上游企業(yè)的優(yōu)勢(shì)。
以6月16日交表的長(zhǎng)城物業(yè)為例，市場(chǎng)對(duì)其估值預(yù)期是向好的。
作為不依賴關(guān)聯(lián)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的獨(dú)立物業(yè)管理公司，長(zhǎng)城物業(yè)截至今年3月底的在管總建筑面積為1.15億平方米，及合約管理總建筑面積為1.53億平方米，與上市物業(yè)排位較前的上華潤(rùn)萬(wàn)象生活、旭輝永升服務(wù)和建業(yè)新生活的規(guī)模相仿。
再如領(lǐng)悅服務(wù)，作為扎根四川省的一家物業(yè)公司，截至最后可行日期，其總簽約建筑面積及在管建筑面積分別約為3630萬(wàn)平方米及2030萬(wàn)平方米。由于體量不大，市場(chǎng)給予的預(yù)期也有限。
陸騎麟認(rèn)為，如果企業(yè)未來(lái)的業(yè)績(jī)預(yù)期不高，甚至有所降低，那么即使是估值風(fēng)口的物業(yè)股，企業(yè)得到的估值也可能低于預(yù)期，因?yàn)槟壳拔飿I(yè)股的估值已經(jīng)明顯回落。目前物業(yè)股的估值，依然主要靠規(guī)模邏輯，所以很多公司還是主攻收并購(gòu)。
“當(dāng)前市場(chǎng)上可管理存量開(kāi)拓成本相對(duì)較高，物業(yè)企業(yè)只能通過(guò)收并購(gòu)的形式增加管理面積，而增加規(guī)模達(dá)到提升利潤(rùn)率的難度也越來(lái)越大。”
陸騎麟同時(shí)表示，現(xiàn)有管理物業(yè)提升管理費(fèi)難度會(huì)更大，業(yè)主在管理內(nèi)容和水平不變的情況下都不會(huì)同意增加物業(yè)費(fèi)。而且隨著新房開(kāi)發(fā)集中度越來(lái)越高，多數(shù)新增物業(yè)都會(huì)集中在大型開(kāi)發(fā)商旗下的物管公司進(jìn)行管理，中小物業(yè)企業(yè)很難拓展新項(xiàng)目。
來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞
編輯：wangdc
