近日，鏈家發(fā)布《鏈家海外2021年中白皮書(shū)報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱報(bào)告)顯示，美國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)9年增長(zhǎng)，中國(guó)買(mǎi)家交易額居在美房產(chǎn)投資首位，交易額超過(guò)700億人民幣/年，且更青睞加州和紐約房產(chǎn)；2020年日本首都圈和近畿圈公寓價(jià)格連續(xù)兩年上漲，此外日本多個(gè)熱門(mén)置業(yè)城市的公寓價(jià)格也漲勢(shì)明顯；受新冠疫情等因素影響，泰國(guó)公寓供應(yīng)量減少，但城郊市場(chǎng)熱度上漲。
美房?jī)r(jià)連續(xù)9年增長(zhǎng)，中國(guó)買(mǎi)家占據(jù)在美置地首位
根據(jù)報(bào)告顯示，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體表現(xiàn)為：房?jī)r(jià)連續(xù)9年增長(zhǎng)，房屋供應(yīng)短缺，但需求仍然表現(xiàn)強(qiáng)勁。2020年美國(guó)房產(chǎn)交易中，國(guó)際買(mǎi)家占4%，其中，中國(guó)、加拿大、墨西哥、印度和哥倫比亞分別占前五名。
交易額方面，中國(guó)買(mǎi)家以115億美元（約折合人民幣737億元）排名首位，占比16%。成交量方面，中國(guó)買(mǎi)家同樣以1.8萬(wàn)套排名首位，占比12%。置業(yè)區(qū)域方面，加州和紐約是中國(guó)買(mǎi)家的購(gòu)房熱門(mén)地區(qū)，分別占比35%和14%。
（NAR：2020年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)際買(mǎi)家交易額占比情況）
報(bào)告顯示，截止到2021年4月底，美國(guó)房屋庫(kù)存量約為116萬(wàn)套，同比降低20.5%，按當(dāng)前的銷售速度，庫(kù)存去化時(shí)間約為2.4個(gè)月，接近歷史最低庫(kù)存去化時(shí)間。由于房屋供應(yīng)持續(xù)短缺，2021年4月全美房屋銷售量較3月有所降低，但住房需求仍然強(qiáng)勁，未來(lái)整體市場(chǎng)房?jī)r(jià)有望持續(xù)攀高。
（NAR：2017年至今美國(guó)房地產(chǎn)交易價(jià)格中位數(shù)，單位：美元）
同時(shí)，疫情過(guò)后，房產(chǎn)交易大量借助新科技營(yíng)銷工具，客戶可以通過(guò)VR等技術(shù)實(shí)現(xiàn)線上看房和溝通，2020年約27％的海外購(gòu)房者通過(guò)線上看房，較疫情前增加11%，人們對(duì)科技+房地產(chǎn)的期望值和信任度也越來(lái)越高。
日本熱門(mén)商圈及城市公寓價(jià)格漲勢(shì)明顯
而在日本房地產(chǎn)市場(chǎng)上，報(bào)告顯示，2020年日本首都圈和近畿圈公寓價(jià)格連續(xù)兩年上漲，此外日本多個(gè)熱門(mén)置業(yè)城市的公寓價(jià)格也漲勢(shì)明顯。
2020年日本公寓均價(jià)約為5132萬(wàn)日元（約折合人民幣323萬(wàn)元），其中，以東京為首的首都圈公寓均價(jià)約為6084萬(wàn)日元（約折合人民幣383萬(wàn)元），較2019年增長(zhǎng)1.7%，均價(jià)連續(xù)兩年上漲，是1991年以來(lái)的最高值。以大阪為首的近畿圈公寓均價(jià)約為4181萬(wàn)日元（約折合人民幣263萬(wàn)元），漲幅約8.1%，連續(xù)3年呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。
東京是日本的首都，也是日本置業(yè)的首選城市，2020年?yáng)|京公寓均價(jià)約為7712萬(wàn)日元（約折合人民幣486萬(wàn)元），較2019年增長(zhǎng)5.8%，也是首都圈房?jī)r(jià)漲幅最為明顯的城市。大阪是近畿圈的首府，2020年大阪公寓均價(jià)約為4250萬(wàn)日元（約折合人民幣267萬(wàn)元）較2019年增長(zhǎng)11.3%。作為日本最重要的旅游城市之一，京都房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)秀，2020年公寓均價(jià)約為3706萬(wàn)日元（約折合人民幣233萬(wàn)元），漲幅約為5.3%。
此外，報(bào)告指出，新冠疫情爆發(fā)導(dǎo)致日本全國(guó)眾多員工收入減少乃至失業(yè)，人們重新思考他們想要的生活方式，越來(lái)越多的人將購(gòu)買(mǎi)房屋作為重要的人生計(jì)劃之一。經(jīng)過(guò)遠(yuǎn)程工作和居家隔離，人們意識(shí)到自己需要更多的私人空間來(lái)處理工作并發(fā)展業(yè)余愛(ài)好，從而尋找更大的居住空間。同時(shí)因?yàn)楹妥优餐獬鲇瓮娴臋C(jī)會(huì)大大減少，越來(lái)越多的人對(duì)獨(dú)棟住宅感興趣。
（日本國(guó)土交通�。喝毡拘麻_(kāi)工住宅數(shù)量，單位：千套）
泰國(guó)公寓供應(yīng)量減少，但城郊市場(chǎng)熱度上漲
在泰國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，報(bào)告顯示，由于2020年年末，泰國(guó)諸多開(kāi)發(fā)商減少新建住宅，關(guān)注未售庫(kù)存，推廣促銷活動(dòng)，甚至釋放低至6折的房源來(lái)吸引消費(fèi)者，導(dǎo)致公寓價(jià)格降低。但在租金收益方面，泰國(guó)公寓年均租金收益率約為5%-8%，相對(duì)國(guó)內(nèi)租售比較為不錯(cuò)。
2020年第四季度，曼谷公寓銷售價(jià)格下跌，其中，CBD地區(qū)公寓平均售價(jià)約為25萬(wàn)泰銖/平方米（約折合人民幣5.1萬(wàn)元/平方米），環(huán)比下降5％；城際地區(qū)公寓平均售價(jià)約為12萬(wàn)泰銖/平方米（約折合人民幣2.5萬(wàn)元/平方米），環(huán)比下降15.4％；郊區(qū)公寓平均售價(jià)約為6.9萬(wàn)泰銖/平方米（約折合人民幣1.4萬(wàn)元/平方米），環(huán)比下降13.2％。
此外，新冠疫情給泰國(guó)的開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)家都帶來(lái)了巨大壓力。為了降低公司風(fēng)險(xiǎn)，除了公寓之外，開(kāi)發(fā)商將關(guān)注小規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)和郊區(qū)市場(chǎng)開(kāi)拓，以減少投資規(guī)模，并降低融資難度。
在買(mǎi)家層面，75%的買(mǎi)家表示受疫情影響將推遲購(gòu)房，32%的買(mǎi)家認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)格的不確定性在提升，31%的買(mǎi)家擔(dān)心住房貸款的審批難度增大，24%的買(mǎi)家將投資注意力轉(zhuǎn)移到健康和生活方面。高凈值客戶對(duì)品牌住宅和豪華住宅仍有較高需求，但決策時(shí)間明顯增加，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)意愿整體下降。
