在商辦投資領(lǐng)域里，華人首富李嘉誠(chéng)先生有一金句被廣為流傳那就是“地段、地段、還是地段”。地段，作為決勝不動(dòng)產(chǎn)的第一要素，歷來被成功的地產(chǎn)投資家重視。同樣在商辦投資領(lǐng)域，對(duì)于不少寫字樓投資者而言，良好的地段無疑是成功的一半。因此，有多數(shù)寫字樓持有者們認(rèn)為，“只要買下地段不錯(cuò)的寫字樓，就可以躺著收租”。
雖說早在幾年前處于深圳寫字樓租賃市場(chǎng)黃金發(fā)展期間，商辦資產(chǎn)不愁不愁租，不少寫字樓持有者賺得盆滿缽滿，但如今，隨著市場(chǎng)近幾年來新增供應(yīng)不斷加大、整體空置率上升、租金增速放緩等現(xiàn)象，這種躺著收租的日子早已一去不復(fù)返。
一、選擇好的地段，就能讓商辦資產(chǎn)躺贏嗎？
寫字樓投資不只是單純的購(gòu)買到核心地段高端寫字樓就完事了，如何維持持續(xù)穩(wěn)定的租金收益，提升資產(chǎn)價(jià)值最大化才是重點(diǎn)。
就從深圳樓市中，南山、蛇口區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來看，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為代表的高新區(qū)一直承載著城市商務(wù)功能的發(fā)展，商辦物業(yè)、產(chǎn)業(yè)基地、科技園區(qū)使該區(qū)域成為商務(wù)氛圍最為濃郁的地方，同時(shí)也催生了一大批通過乙級(jí)寫字樓、工業(yè)廠房、商業(yè)裙樓改造、升級(jí)的存量物業(yè)。然而面對(duì)商辦存量物業(yè)增量不斷加大，讓區(qū)域性同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段。
然而，同處在黃金地段，一些商辦存量物業(yè)因缺乏專業(yè)的資產(chǎn)管理公司去進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，因此較比擁有同樣硬件設(shè)施條件下的其他存量物業(yè)，入駐率顯得并不是特別高、租賃群體不穩(wěn)定、租金回報(bào)率也顯得較低。
這些商辦資產(chǎn)，該如何突出重圍？如何讓存量物業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？這其中的關(guān)鍵就在于資產(chǎn)管理公司的運(yùn)營(yíng)管理上。
二、何為提升商辦資產(chǎn)價(jià)值重要關(guān)鍵？
第一太平戴維斯北京評(píng)估及專業(yè)服務(wù)部董事胡建明先生曾說過：“對(duì)于如何提升資產(chǎn)價(jià)值，從估值的角度看商業(yè)地產(chǎn)的地理位置固然重要，但如果考慮資產(chǎn)的長(zhǎng)期收益和增值，應(yīng)著眼于項(xiàng)目的專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。如果說地段是商業(yè)地產(chǎn)的硬實(shí)力，那么資產(chǎn)管理就是商辦地產(chǎn)的軟實(shí)力，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，軟實(shí)力對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值提升起到了更關(guān)鍵的作用”。
而在吉辦托管看來，專業(yè)的資產(chǎn)管理與資產(chǎn)優(yōu)化方案，能夠提升資產(chǎn)附加值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化。我們可以發(fā)現(xiàn)，不少商辦樓宇中入駐企業(yè)頻繁更換。除了租金和企業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的因素，一些企業(yè)入駐后一年就要搬遷的最大原因，就是物業(yè)的軟實(shí)力跟不上，或者說服務(wù)管理得不到長(zhǎng)期的保證。
而提升寫字樓的整體服務(wù)理念，進(jìn)行品牌化運(yùn)營(yíng)管理，讓專業(yè)的人去做專業(yè)的事，這是未來商辦存量物業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中的決勝法寶。那么，什么才是軟實(shí)力呢？提升軟實(shí)力又該具備哪些能力呢？
01.空間升級(jí)改造能力
1）因存量物業(yè)使用經(jīng)過一定年限，物業(yè)外觀會(huì)老舊，同時(shí)設(shè)備老化，使用功能存在一定的欠缺，另外由于物業(yè)建筑年代較早，規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面也有待改進(jìn)�？臻g改造的目的就是提升樓宇的硬件環(huán)境，將樓宇硬件、基礎(chǔ)設(shè)施等全方面的提升和改造，使之所有硬件設(shè)施均為符合標(biāo)準(zhǔn)的配置，重新煥發(fā)新的活力。
但值得注意的是，空間改造不能只是一味的裝修改造。因?yàn)椴煌瑯I(yè)態(tài)的租客對(duì)于空間的需求各有差異，我們?cè)诳臻g改造前需要先去判斷，項(xiàng)目周邊哪些優(yōu)質(zhì)租戶才是你的目標(biāo)客群？你的目標(biāo)客群對(duì)于空間產(chǎn)品的面積大小是多少？喜歡怎么樣的裝修風(fēng)格？對(duì)空間的格局需求是什么？只有貼合目標(biāo)客群的需求、喜好度去對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)改造，才能更精準(zhǔn)的吸引目標(biāo)客群，并且更加精準(zhǔn)的定向招租，同時(shí)還能夠縮短招租周期，減少空置成本。
因此，空間改造需要基于盤活資產(chǎn)的角度出發(fā)，具備對(duì)項(xiàng)目周邊進(jìn)行實(shí)地考察、做好市場(chǎng)分析調(diào)研后根據(jù)目標(biāo)客群以及根據(jù)定向客群的需求去制定后期的升級(jí)改造方案進(jìn)行升級(jí)改造的能力至關(guān)重要。
2）確保管理區(qū)域內(nèi)入駐企業(yè)的生命財(cái)產(chǎn)安全是物業(yè)管理的一項(xiàng)基本內(nèi)容和工作，而消防安全管理在生命財(cái)產(chǎn)安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。許多由二房東托管的商辦存量物業(yè)，因缺乏精細(xì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理，經(jīng)常出現(xiàn)不可預(yù)估的重大事故。
因此，嚴(yán)格把控物業(yè)的安全，定期定候的進(jìn)行巡視、檢查、維修，才能更好的保證物業(yè)更健康的發(fā)展。物業(yè)管理中消防安全管理的目的，就在于預(yù)防火災(zāi)的發(fā)生，最大限度上減少火災(zāi)損失，為入駐企業(yè)工作提供安全環(huán)境。
例如，吉辦托管運(yùn)營(yíng)專員在一次日常巡場(chǎng)的過程中，走到這家在我們空間租了較大面積的企業(yè)，得知其財(cái)務(wù)室空調(diào)漏水的問題。當(dāng)時(shí)不僅電腦被淋濕，硬盤也受了潮造成數(shù)據(jù)丟失，紙質(zhì)文件資料也受了連累，當(dāng)時(shí)客戶的情緒比較激動(dòng)，運(yùn)營(yíng)專員當(dāng)時(shí)即可極速響應(yīng)、主動(dòng)承擔(dān)解決，一邊安撫一邊想對(duì)策。財(cái)務(wù)室的所有資料都是十分重要的，如果不能保全修復(fù)，那都是不可逆的損失。最后，正因運(yùn)營(yíng)專員及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，快速解決問題，最終使得租戶滿意度大大提升，而滿意度的提升更有助于商辦樓宇的價(jià)值提升。
3）在硬件相當(dāng)?shù)那闆r下，物業(yè)服務(wù)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)成為了最能體現(xiàn)商辦物業(yè)整體品質(zhì)的考核標(biāo)準(zhǔn)。早期的寫字樓運(yùn)營(yíng)管理方式大多停留在粗放式階段，較多的只是做簡(jiǎn)單的收租、抄水電、清潔管理等工作，幾乎沒有任何租客企業(yè)服務(wù)可言。而隨著市場(chǎng)及租戶需求不斷變化，早期這種粗放式運(yùn)營(yíng)已無法滿足當(dāng)前租戶對(duì)空間的需求變化，只有提高和保持物業(yè)的服務(wù)和運(yùn)營(yíng)管理，才能招來和留下租戶，提升資產(chǎn)的附加值。
因此吉辦托管認(rèn)為，專業(yè)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力的重要不容忽視。同時(shí)要做到重視租戶的感受，加強(qiáng)與日常與租戶關(guān)系的維護(hù)。例如吉辦托管為了讓入駐企業(yè)體驗(yàn)更貼心的人性化服務(wù)，專門成立了運(yùn)營(yíng)專員部門，以企業(yè)需求為根本，每個(gè)企業(yè)都配置運(yùn)營(yíng)專員進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的貼心服務(wù)，為每一位入駐企業(yè)提供個(gè)性化、差異化的服務(wù)，及時(shí)響應(yīng)租戶的問題，幫助入駐企業(yè)租戶有效“減負(fù)”，提升企業(yè)辦公效率，幫助寫字樓業(yè)主與入駐企業(yè)建立了良好的關(guān)系。以此提升租戶黏性，租戶的忠誠(chéng)度相應(yīng)也得到提高，進(jìn)而才可以提高租金回報(bào)率，確保項(xiàng)目保值、增值。
4）資產(chǎn)價(jià)值提升能力
整體改造完成后，物業(yè)得以升級(jí)，資產(chǎn)價(jià)值得以提升。同時(shí)，通過改善運(yùn)營(yíng)管理，對(duì)租客進(jìn)行優(yōu)化、篩選，物業(yè)可更穩(wěn)健的發(fā)展。形象及品質(zhì)的提升同時(shí)帶動(dòng)租金的上漲，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化。高品質(zhì)的資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)服務(wù)是吉辦托管的硬性指標(biāo)，提供不動(dòng)產(chǎn)業(yè)權(quán)人精細(xì)化、專業(yè)化的資產(chǎn)優(yōu)化方案，包括項(xiàng)目的盤活、結(jié)構(gòu)的改造、內(nèi)裝的翻新、設(shè)備設(shè)施的升級(jí)、物業(yè)運(yùn)營(yíng)以及租戶優(yōu)化等的一站式管理服務(wù)。以南山南油第四工業(yè)區(qū)為例。
吉辦托管的服務(wù)項(xiàng)目位于深圳南山南油第四工業(yè)區(qū)，吉辦托管僅用30天完成了整個(gè)項(xiàng)目的升級(jí)改造。在升級(jí)改造期間將招商工作前置，采用線上+線下運(yùn)營(yíng)式招商的方式為項(xiàng)目盤活去化渠道后，僅用3周即火速完成清盤滿租。吉辦托管在南油第四工業(yè)區(qū)迅速崛起核心競(jìng)爭(zhēng)力，成為該領(lǐng)域不可忽視的力量！贏得這樣的成績(jī)，與吉辦托管一系列專業(yè)的資產(chǎn)管理和優(yōu)化方案密不可分。
未來，吉辦托管將持續(xù)深耕商辦服務(wù)領(lǐng)域，專注于整層/整棟寫字樓及廠改寫等商辦資產(chǎn)托管運(yùn)營(yíng)，采用線上智慧管理加線下專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)的第三方資管服務(wù)系統(tǒng)，幫助業(yè)權(quán)人提升商辦空間產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的租金收益。
