近段時(shí)間以來(lái)，因樓盤(pán)延期交付引發(fā)的問(wèn)題被廣泛關(guān)注。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，涉及的城市包括河南、山西、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多個(gè)省份。而從目前的情況來(lái)看，隨著個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，資金枯竭、資金鏈斷裂，監(jiān)管薄弱帶來(lái)的問(wèn)題也開(kāi)始逐步暴露。
記者在采訪中了解到，一些業(yè)主停貸是無(wú)奈之舉，不能一邊交著房貸，一邊交著房租，而新房交付卻遙遙無(wú)期。因此，住建部把“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”作為防止和處置房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)首要目標(biāo)。而“三�！钡暮诵�，就是“保交樓”。只要能夠“保交樓”，也就能夠?qū)崿F(xiàn)“保民生”“保穩(wěn)定”的目標(biāo)。“三�！蹦繕�(biāo)說(shuō)到底，就是“保交樓”一個(gè)目標(biāo)，自然“保交樓”也就成為今年及以后一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管的重中之重。
全面推廣“房證同交”“防延期”
1月10日，山西省人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于全面推廣“房證同交”“地證同交”改革的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），指出構(gòu)建“房證同交”服務(wù)模式，為群眾在交房的同時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，從源頭上解決辦證難、辦證慢等問(wèn)題，讓群眾交房、拿證零等待�！兑庖�(jiàn)》明確提出：到今年底，全省“房證同交”“地證同交”改革取得初步進(jìn)展。各設(shè)區(qū)市至少有一個(gè)新建商品房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“房證同交”，并發(fā)出“地證同交”首證。到2025年底，全省“房證同交”“地證同交”改革取得明顯成效，各縣(市、區(qū))至少有一個(gè)新建商品房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“房證同交”，全省新供地項(xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)“地證同交”，并建立長(zhǎng)效工作機(jī)制。
“拿了鑰匙就可領(lǐng)不動(dòng)產(chǎn)證，這個(gè)政策非常給力�！睒I(yè)主代表說(shuō)。據(jù)介紹，新建商品房“房證同交”，是通過(guò)信息共享、部門聯(lián)動(dòng)、提前介入等舉措，充分提高便民意識(shí)，主動(dòng)先行探索升級(jí)登記服務(wù)，實(shí)現(xiàn)在交房現(xiàn)場(chǎng)就可以為購(gòu)房人頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，該模式不僅簡(jiǎn)化了購(gòu)房人的辦證手續(xù)，也便于業(yè)主辦理落戶、子女上學(xué)、抵押貸款等與房產(chǎn)有關(guān)的事宜，保障購(gòu)房人權(quán)益及時(shí)實(shí)現(xiàn)。
據(jù)記者了解，繼太原、朔州、晉城、大同、陽(yáng)泉開(kāi)啟“房證同交”時(shí)代后，山西省多地市也實(shí)現(xiàn)了“交房即交證”的試點(diǎn)，這一政策對(duì)于購(gòu)買新房群體，不用擔(dān)心開(kāi)發(fā)商拖延辦證，后期可以更便捷進(jìn)行流通交易。
太原市房管局局長(zhǎng)鄧大亮表示，探索開(kāi)展“先辦證后變更”，在不突破容積率上限的前提下，對(duì)綠地率下浮兩個(gè)百分點(diǎn)或建筑密度上浮五個(gè)百分點(diǎn)的項(xiàng)目，可在建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查后辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證等手續(xù)。在辦理商品房預(yù)售許可前，完成規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和國(guó)有土地出讓合同變更手續(xù)，對(duì)其他審批環(huán)節(jié)中的小微變更事項(xiàng)積極探索參照本條款“先辦證后變更”。開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目包聯(lián)幫扶對(duì)涉及民生、社會(huì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，建立包聯(lián)幫扶工作制度，幫助協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目推進(jìn)中的各項(xiàng)問(wèn)題。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)用于抵頂工程欠款的商品房，按規(guī)定納入商品房銷售統(tǒng)計(jì)范圍，確保應(yīng)統(tǒng)盡統(tǒng)。
由此，開(kāi)發(fā)商延期交付的借口又少了一個(gè)，保證購(gòu)房者買房后的工期進(jìn)度，房子可以如期交付。
房屋預(yù)售款實(shí)行全周期監(jiān)管“防爛尾”
為規(guī)范商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，5月10日，山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國(guó)人民銀行太原中心支行、山西銀保監(jiān)局發(fā)布《山西省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。《辦法》要求，商品房預(yù)售資金監(jiān)管遵循“專戶專存、專款專用、全程監(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制”的原則，最大程度保障商品房交易雙方的合法權(quán)益。
《辦法》明確，監(jiān)管資金分為重點(diǎn)監(jiān)管資金和非重點(diǎn)監(jiān)管資金。項(xiàng)目所在地監(jiān)管部門可根據(jù)項(xiàng)目情況綜合確定重點(diǎn)監(jiān)管資金總額，但不得低于工程建設(shè)預(yù)算總額（包括建筑安裝和區(qū)內(nèi)配套建設(shè)等費(fèi)用）的110%，全裝修交付商品房項(xiàng)目，應(yīng)將裝修成本納入預(yù)算總額。
重點(diǎn)監(jiān)管資金實(shí)行專款專用，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，不得用于支付任何借（貸）款本金和利息、繳納土地款、罰金、營(yíng)銷費(fèi)用及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)員工工資等費(fèi)用；在監(jiān)管賬戶存續(xù)期間商業(yè)銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)公司不得抽調(diào)。非重點(diǎn)監(jiān)管資金是指超出監(jiān)管賬戶內(nèi)重點(diǎn)監(jiān)管額度以外的資金。非重點(diǎn)監(jiān)管資金可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提取使用，優(yōu)先用于預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)和償還本項(xiàng)目貸款等。
監(jiān)管部門可以根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)考核、信用評(píng)價(jià)及資產(chǎn)負(fù)債情況，適當(dāng)降低或提高其節(jié)點(diǎn)留存重點(diǎn)監(jiān)管資金額度，但每個(gè)節(jié)點(diǎn)降低或提高的比例不得超過(guò)5%。
《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如未按規(guī)定將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶的、變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的、未按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的、提供虛假材料的行為。符合上述一條，監(jiān)管部門責(zé)令其限期整改，并可暫停其監(jiān)管資金撥付，記入企業(yè)信用檔案，逾期未改正的可暫停其商品房預(yù)售和合同網(wǎng)簽備案，造成嚴(yán)重后果的，依法追究其法律責(zé)任。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，我省預(yù)售資金監(jiān)管方面政策出臺(tái)，對(duì)于省一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和資金監(jiān)管等都有較好的指導(dǎo)作用。從政策看，不但可以有效防范項(xiàng)目有爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，但也有靈活性和變通性，即有上下浮動(dòng)5%的規(guī)定，這也可以使得一些優(yōu)質(zhì)的房企更好地利用政策，更好地實(shí)現(xiàn)資金的回籠，從而有效防范“爛尾樓”風(fēng)險(xiǎn)。
打造重點(diǎn)示范項(xiàng)目承諾交付制度“保交樓”
5月23日，太原市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，共涉及6部分36條內(nèi)容，覆蓋滿足首套購(gòu)房需求、保障人才購(gòu)房需求、支持改善性購(gòu)房需求、加強(qiáng)住房公積金貸款支持力度等內(nèi)容。其中，要防范化解重點(diǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)存在風(fēng)險(xiǎn)隱患的重點(diǎn)企業(yè)，按照“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的目標(biāo)，確保商品房按期交付，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
在具體落實(shí)政策中，不少購(gòu)房者最大的擔(dān)憂是樓盤(pán)不能按時(shí)交付。
“新政”已經(jīng)明確，對(duì)太原市在建在售房地產(chǎn)項(xiàng)目統(tǒng)一按照《太原市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（試行）》執(zhí)行監(jiān)管。預(yù)售資金全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)企業(yè)挪用預(yù)售資金和銀行虛假監(jiān)管等違規(guī)行為都將受到嚴(yán)懲。此外，太原市將在項(xiàng)目建設(shè)上加大督導(dǎo)力度，對(duì)拿地未開(kāi)工或已預(yù)售拖延進(jìn)度等現(xiàn)象開(kāi)展專項(xiàng)整治行動(dòng)，已預(yù)售項(xiàng)目力爭(zhēng)在24個(gè)月內(nèi)完成交付。防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。查處未批先售、虛假宣傳、強(qiáng)制交房等違法違規(guī)行為；強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，預(yù)售資金全部納入監(jiān)管賬戶；對(duì)已辦理抵押的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，嚴(yán)禁發(fā)放預(yù)售許可；對(duì)拿地未開(kāi)工或已預(yù)售拖延進(jìn)度等開(kāi)展專項(xiàng)整治，已預(yù)售項(xiàng)目力爭(zhēng)在24個(gè)月內(nèi)完成交付。
防范化解重點(diǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)存在風(fēng)險(xiǎn)隱患的重點(diǎn)企業(yè)按照“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的目標(biāo)確保商品房按期交付，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。打造重點(diǎn)示范項(xiàng)目擇優(yōu)選擇經(jīng)營(yíng)情況良好的房地產(chǎn)項(xiàng)目作為重點(diǎn)項(xiàng)目建立重點(diǎn)項(xiàng)目承諾交付制度和擔(dān)保交付制度規(guī)定交付時(shí)間保證項(xiàng)目按期建成提振市場(chǎng)信心。
山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)李峰表示，這一政策其利好是，監(jiān)管更加嚴(yán)格，防范虛假宣傳、強(qiáng)制交房等給購(gòu)房者帶來(lái)的利益損害，保障購(gòu)房者權(quán)益；開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如果已進(jìn)行抵押，嚴(yán)禁預(yù)售，預(yù)售資金全部納入監(jiān)管賬戶，購(gòu)房者買房更放心，不用再擔(dān)心工期和交付問(wèn)題；對(duì)于長(zhǎng)期停工或者斷斷續(xù)續(xù)施工拖延進(jìn)度的小區(qū)，政府層面督促進(jìn)行整治，已預(yù)售項(xiàng)目在2年內(nèi)完成交付；針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)，解決“保交樓”問(wèn)題；建立承諾交付和擔(dān)保交付制度，規(guī)定交付時(shí)間，保證項(xiàng)目按期建成。政府重點(diǎn)示范項(xiàng)目會(huì)成為購(gòu)房者買房的首選目標(biāo)，更放心也更有保障，畢竟開(kāi)發(fā)商和政府會(huì)聯(lián)合規(guī)定交付時(shí)間，承諾交付，擔(dān)保交付。
此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問(wèn)題，都與監(jiān)管責(zé)任不落實(shí)有關(guān)。在“保交樓”問(wèn)題上，必須在壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任的同時(shí)，壓實(shí)職能部門的監(jiān)管責(zé)任。工期、質(zhì)量、配套、物業(yè)、服務(wù)、矛盾化解、問(wèn)題解決等，都是監(jiān)管部門的責(zé)任，也是監(jiān)管部門的職責(zé)。
來(lái)源：山西市場(chǎng)導(dǎo)報(bào)
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