在被稱為史上最大力度的“5·17新政”滿月之際，6月24日，央視網(wǎng)聯(lián)合快手新知、快手理想家發(fā)起直播活動(dòng)《“517新政”+以舊換新，央視網(wǎng)特邀專家為房市解惑》，邀請(qǐng)清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家韓秀云，以及快手理想家運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人尹彩琴、上海房產(chǎn)主播仇勇和梁浩浩、包頭房產(chǎn)主播王帥和呂曉斌，共同探討房產(chǎn)政策和市場(chǎng)趨勢(shì)。
韓秀云回顧了今年4、5月出臺(tái)的相關(guān)政策，“4月30日中央政治局會(huì)議重點(diǎn)政策，第一點(diǎn)是因城施策，做好保交房，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益；第二點(diǎn)是要促進(jìn)我國(guó)資本市場(chǎng)市場(chǎng)的發(fā)展。5月17日新政是央行、金融監(jiān)管總局連發(fā)三條房地產(chǎn)政策，包括取消了房貸利率下限、下調(diào)住房公積金貸款利率，降低首套房、二套房首付比例等。”
韓秀云認(rèn)為，“5·17新政”不僅降低了首付門檻，也降低了貸款成本，體現(xiàn)的是救樓市的決心和力度，對(duì)應(yīng)出臺(tái)的相關(guān)措施，將推動(dòng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。
尹彩琴和連線的房產(chǎn)主播也都表示，新政出臺(tái)后對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)需求側(cè)有一定的刺激作用，但政策的傳導(dǎo)效應(yīng)還在進(jìn)一步觀察。
尹彩琴透露，快手理想家5月的房產(chǎn)咨詢互動(dòng)量比今年1月增長(zhǎng)了87%。今年6月，快手理想家啟動(dòng)了夏日選房季活動(dòng)，聯(lián)動(dòng)開發(fā)商、機(jī)構(gòu)和主播，為用戶帶來購(gòu)房?jī)?yōu)惠和優(yōu)質(zhì)房源。目前，夏日選房季上半月的房產(chǎn)咨詢互動(dòng)量環(huán)比增長(zhǎng)了近20%。
“5·17新政”影響漸顯
快手理想家5月咨詢互動(dòng)量較1月增長(zhǎng)87%
尹彩琴根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)總結(jié)了上半年的房產(chǎn)交易市場(chǎng)情況，今年前五個(gè)月的銷售面積和銷售額有所下降，但5月的銷售面積和銷售額環(huán)比增長(zhǎng)十多個(gè)點(diǎn)，同比跌幅收窄。隨著政策的傳導(dǎo)，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)需求側(cè)有一定的刺激作用。
梁浩浩以上海舉例，“今年上半年上海樓市比較低迷，但5月降首付比例和降利率的政策降低了購(gòu)房的門檻和成本，比如總價(jià)一千萬的房子，買房者可以少交四、五十萬的稅費(fèi)�！币虼耍鹩骂A(yù)計(jì)，6月上海二手房網(wǎng)簽量可能從原來的每月1.4萬套、1.5萬套突破到2.5萬套。
而屬于三線城市的包頭，房?jī)r(jià)相對(duì)一線市場(chǎng)穩(wěn)定，據(jù)王帥介紹，“盡管包頭二手房成交量比新房略高，但兩者差價(jià)不是特別大，核心地段的新房和二手房也就相差兩、三千塊錢，基本上一、兩百萬就可以在包頭買到一個(gè)非常不錯(cuò)的房子�！�
隨著短視頻直播平臺(tái)在房產(chǎn)行業(yè)的滲透，誕生于7億月活平臺(tái)的快手理想家也成為了觀測(cè)房產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷交易趨勢(shì)的重要平臺(tái)。
尹彩琴透露，6月正在進(jìn)行中的夏日選房季活動(dòng)，單比較上半個(gè)月的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)咨詢互動(dòng)量環(huán)比增長(zhǎng)了近20%。在整個(gè)選房季期間，房產(chǎn)咨詢互動(dòng)量最多的三個(gè)城市是北京、哈爾濱和長(zhǎng)春。
韓秀云認(rèn)為，快手理想家和夏日選房季活動(dòng)給買房需求人提供了一個(gè)很好的平臺(tái)渠道，消費(fèi)者可以在這里貨比三家，讓買方受益、開發(fā)商賣方受益。
而對(duì)于新政后，購(gòu)房門檻和購(gòu)房成本是否還能持續(xù)降低，韓秀云借用美國(guó)次貸危機(jī)解釋，“未來首付不會(huì)降到零，貸款利率也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)調(diào)整。如果形勢(shì)不好，還會(huì)進(jìn)一步降低房貸利率，如果形勢(shì)比較穩(wěn)，可能應(yīng)該差不多了�！�
韓秀云還補(bǔ)充，“房子以后也不會(huì)變成白菜價(jià)，因?yàn)榉孔佑匈I地成本、人工成本、鋼材、木材、建材、磚瓦等等成本。有人擔(dān)心房?jī)r(jià)跌過頭其實(shí)是過慮了，任何跌過頭的東西都會(huì)漲回來，任何漲過頭的東西都會(huì)跌回去。最后市場(chǎng)供求均衡了，會(huì)達(dá)到一個(gè)平衡的價(jià)格。”
以舊換新+直播買房
房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)新方式涌現(xiàn)
伴隨著不斷出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)放松政策，相關(guān)的措施也在探索中落地。
尹彩琴表示，“今年4月起，政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了一系列重點(diǎn)指示，包括統(tǒng)籌研究去庫存和優(yōu)化增量供給，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，現(xiàn)在已經(jīng)看到不少具體措施落地，例如以舊換新、收儲(chǔ)提高保障房供給等等。”
據(jù)了解，收儲(chǔ)可以簡(jiǎn)單理解為地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)商品房用作保障房建設(shè)，以舊換新則是地方平臺(tái)公司或開發(fā)商收購(gòu)購(gòu)房人的二手房，收購(gòu)金額用來抵扣新房?jī)r(jià)格，去購(gòu)房這家開發(fā)商自己的新房或者當(dāng)?shù)厥袃?nèi)的新房。
以舊換新在不同的城市具體執(zhí)行的方式也不同。例如部分城市的模式是，消費(fèi)者已經(jīng)看中某個(gè)開發(fā)商的新房交了定金，中介會(huì)優(yōu)先推動(dòng)該消費(fèi)者的二手房銷售，還提供一些折扣，如果該消費(fèi)者的二手房沒有被賣出，就可以無條件解除前面的新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并退定金。
這種模式已經(jīng)在上海、深圳落地，據(jù)梁浩浩介紹，“舉個(gè)例子，我現(xiàn)在手上有一套二手房，想置換大一點(diǎn)的，我去看完新房后，可以先把新房鎖定，再在規(guī)定期限內(nèi)賣掉手上的房子，就算置換成功了。有了以舊換新，如果我在合理的期限內(nèi)沒有賣出二手房，那么我還可以去把定金退回來，所以對(duì)置換來說起到了一定的保障作用，也對(duì)于置換改善起到了一定的促進(jìn)作用�！�
目前，已經(jīng)有40多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了“以舊換新”政策，尹彩琴建議，無論是等待保障房建設(shè)，還是采用以舊換新的方式購(gòu)房，消費(fèi)者都需要根據(jù)自身的情況和需求來判斷。
除了以舊換新之外，尹彩琴還從渠道的視角，總結(jié)了目前房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的一些變化和趨勢(shì)。
她認(rèn)為，首先，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)生結(jié)構(gòu)性的變化，作為房產(chǎn)市場(chǎng)的下游方、和消費(fèi)者最接近的服務(wù)方、平臺(tái)方，快手理想家首先肯定是要學(xué)習(xí)和深入理解政策、市場(chǎng)、趨勢(shì)的內(nèi)涵和指引，在合規(guī)的情況下，針對(duì)消費(fèi)者新的需求，探索新興業(yè)態(tài)，去更好地滿足不同城市不同消費(fèi)者的多元化購(gòu)房需求。
其次，短視頻直播平臺(tái)給了消費(fèi)者更多選擇，更便捷和低成本地消解信息差�！艾F(xiàn)在很多消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)還是觀望態(tài)度，前期的咨詢服務(wù)需求明顯比過去多了很多，短視頻直播平臺(tái)提供了一個(gè)便利平臺(tái)，可以零成本完成線上咨詢、線上看房，尤其是對(duì)有異地購(gòu)房需求的消費(fèi)者來說，前期的成本是降低了非常多的�！�
再次，購(gòu)房用戶消費(fèi)標(biāo)的在變化�！霸瓉砜焓掷硐爰移脚_(tái)主要做新房，去年到現(xiàn)在，也發(fā)現(xiàn)平臺(tái)上用戶對(duì)于二手房的咨詢需求越來越多�！�
最后，用戶的購(gòu)房習(xí)慣遷移也帶來上游的轉(zhuǎn)變，越來越多房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)行成為房產(chǎn)主播，并走向?qū)I(yè)化咨詢顧問的發(fā)展趨勢(shì)。“消費(fèi)標(biāo)的變化帶來房屋交易決策變難、周期變長(zhǎng)等問題，用戶咨詢內(nèi)容涉及的領(lǐng)域也越來越專業(yè)，原來咨詢樓盤項(xiàng)目本身，包括配套、戶型、小區(qū)環(huán)境等，現(xiàn)在也很關(guān)注政策走向、區(qū)域發(fā)展，因?yàn)檫@關(guān)乎到能不能買房，買房后會(huì)不會(huì)虧等等，這就對(duì)房產(chǎn)主播的中介服務(wù)要求越來越高�！�
韓秀云對(duì)此表達(dá)了認(rèn)同，“直播短視頻平臺(tái)要解決的問題是，這么多消費(fèi)者來了，是否有權(quán)威專家和房產(chǎn)主播能提供更專業(yè)、更有耐心的服務(wù)。未來房產(chǎn)主播爭(zhēng)取客戶的競(jìng)爭(zhēng)是看誰能提供更好的服務(wù)、提供更對(duì)稱的信息。這也對(duì)平臺(tái)提出了更高的要求�！�
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房產(chǎn)主播融合成趨勢(shì)
如何選擇主播成購(gòu)房者新問題
在此次央視網(wǎng)直播訪談中，幾位嘉賓均認(rèn)為傳統(tǒng)房產(chǎn)中介和房產(chǎn)主播融合是未來趨勢(shì)，而如何在平臺(tái)中選擇適合自己的房產(chǎn)主播成為了購(gòu)房者的新問題。
據(jù)呂曉斌介紹，“目前房產(chǎn)主播主要分兩類，一種是口播內(nèi)容主播，一種是探盤類的主播。口播類的主播給用戶提供購(gòu)房思路，探盤類主播是帶看，今天去這個(gè)樓盤，明天去二手房的業(yè)主家里，通過這種探盤類主播，可以了解到更多房源信息�！�
對(duì)于如何選擇房產(chǎn)主播，尹彩琴?gòu)钠脚_(tái)的角度建議，“首先，多觀察主播的直播間互動(dòng)，這些是直接體現(xiàn)主播專業(yè)能力和服務(wù)態(tài)度的地方；其次，觀察主播的視角和站位是不是在消費(fèi)者這邊，從消費(fèi)者的需求出發(fā)來提供咨詢服務(wù)，這個(gè)在主播間和主播的溝通過程中，是比較能感受到的�！�
她也強(qiáng)調(diào)了平臺(tái)對(duì)主播的監(jiān)管，“我們會(huì)嚴(yán)格查看主播在實(shí)操過程中有沒有一些違規(guī)行為，以及設(shè)置相應(yīng)的懲罰機(jī)制。同時(shí)，我們也會(huì)給主播和機(jī)構(gòu)提供培訓(xùn)服務(wù)，幫助他們轉(zhuǎn)型升級(jí)�！�
仇勇則表示可以多觀察主播講配盤能力和主播主頁，“第一，當(dāng)用戶提出需求時(shí)，主播能不能瞬間或者很快給他配出覺得比較好房子，可以判斷他解讀客戶需求的能力，第二，看主播手上有多少房源，第三，觀察主播的主頁是否規(guī)整，如果規(guī)整，大概率他做事會(huì)比較用心�！�
浩哥也從自身獲客的角度指出，“我們每天直播，面對(duì)線上不同的用戶咨詢各種問題的時(shí)候，回答得非常專業(yè)，或者馬上能幫用戶解答疑問，就能得到他的認(rèn)可�！� “房產(chǎn)交易非常需要高專業(yè)度的服務(wù)，大家可以多看看主播的實(shí)操行為，別一味追求高粉絲量，此外，如果主播可以提供購(gòu)房中多快好省的服務(wù)，就更好了�！蓖鯉浹a(bǔ)充。
具體到買房層面，韓秀云也給了消費(fèi)者幾點(diǎn)建議，“第一，如果新房和二手房?jī)r(jià)格差不多，應(yīng)該選新房，畢竟有70年產(chǎn)權(quán)。如果二手房?jī)r(jià)格低了很多，位置也不錯(cuò)，房齡也不長(zhǎng)，就比較未來誰的升值保值空間大，作出合理選擇；第二，買新房最好買現(xiàn)房；第三，貸款買房別加大杠桿，多考慮未來自身的工作變動(dòng)和承受能力，以及還貸還本金利息的模式�！�
最后，尹彩琴還強(qiáng)調(diào)，“建議大家理性一些，買房還是一個(gè)重大決策，需要理性分析自己的需求和能承受的杠桿。”
