高大的國槐灑下濃蔭，樹蔭下人們一邊漫步一邊欣賞著綻放的金光菊、紫錐花和芙蓉葵，走乏了，在水霧噴泉旁或環(huán)形長椅上歇一歇……這，是2020年11月的麗都，改造后的街道不負秋天的盛景。
如同人的一生是從呱呱墜地到耄耋之年，城市也會“衰老”。當城市機體變老了，原有功能已不能滿足新的消費需求，城市更新自然成了題中應有之義。如何通過更新讓城市生活更美好？一年來，北京多個街道勇于探索，分別在商圈改造、街區(qū)改造、老舊小區(qū)改造中嘗試引入社會資本，用“小支點”撬動大資源，讓社會力量加入城市更新，在尊重歷史文脈的基礎(chǔ)上再造城市活力。
麗都 商圈之變
遭遇“圍堵”最早涉外商圈活力不再
提起麗都，很多人首先想到的就是麗都飯店。1984年，鄰近機場的麗都飯店開業(yè)，成為中國第一家涉外假日酒店。隨后的十多年間，以麗都飯店為核心，形成大大小小十幾個涉外公寓和別墅，以及其他配套設施。國際交往的增多，讓麗都商圈在上世紀就成為北京最早的涉外商圈、城市國際化的“橋頭堡”。
然而，隨著城市的快速發(fā)展，30年歷史的老商圈也不可避免地迎來了城市更新的臨界點�！霸趺崔k？根據(jù)新版北京城市總規(guī)和朝陽分區(qū)規(guī)劃的要求，2017年，我們在將臺地區(qū)啟動全面大調(diào)研，為麗都商圈找定位�！睂⑴_地區(qū)工委副書記、辦事處主任李勃說。
調(diào)研后，擺在地區(qū)工委、辦事處面前的問題很集中：道路擁堵、公共空間缺乏、戶外活動場所少。麗都片區(qū)方圓0.8平方公里，有效路網(wǎng)卻只有短短1400米，其他要么是斷頭路，要么是未修建的規(guī)劃路。同時，區(qū)域內(nèi)的飯店、公園等都用一道道圍墻“圈”起來，不僅導致交通內(nèi)循環(huán)幾乎完全缺失，也讓人們無法走近綠地空間。
“雅靜慢綠”共同打造開放活力街區(qū)
“城市街道應當作為人們生活的第二空間�！北局匀藶楸�、讓城市更有人情味的理念，2019年，朝陽區(qū)啟動麗都國際商務生活區(qū)環(huán)境提升及設施更新項目，共分為三期。其中，一期建設主要包括麗都花園路、麗都花園北路、麗都文投環(huán)路這三條商街的環(huán)境提升。
“我們要在尊重麗都30多年形成的國際多元人文、商務生活方式和生態(tài)環(huán)境底蘊的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造喧囂都市中的一片安寧之地�！表椖靠傇O計師金鑫將打造開放街區(qū)、塑造“人的城市”作為更新改造方案的核心。
最新完成改造的麗都花園路和麗都花園北路，就讓人眼前一亮。
在麗都花園路，獨特的底蘊隨著原生樹木一起保留下來，彩色透水混凝土鋪成的漫步道蜿蜒于林下，還林下空間于民，而在步行空間和綠化隔離帶間，穿插增設了微型兒童游樂園、水霧噴泉、微花園；在麗都花園北路，綠籬被移至行道樹下，拓寬了人的行走空間，打開了幾個可通行的過街口，抹平了絆人的路牙石，并建起了有雕塑、有彩球墻的開放廣場。
“預計到11月底，麗都文投環(huán)路也將建設完成。”李勃透露，正是在一期建設的過程中，街道辦發(fā)現(xiàn)，可以調(diào)動社會資本的力量參與到商圈改造中，形成一條“黨政群企”共商共治的新路徑。
“地區(qū)也計劃在二期、三期的建設中，引入社會資本，投入到商圈交通設施和文化服務設施的完善之中，以持續(xù)提升商圈的環(huán)境�！痹诶畈脑O想中，未來的麗都必將是一個雅、靜、慢、綠并存的開放活力街區(qū)。
望京小街 街巷之變
“騰籠換鳥”昔日老臟街變成打卡地
“全新的望京坊下沉廣場，餐廳一面都是開放式的，外面就能看到噴泉，呼吸新鮮空氣，環(huán)境非常愜意�！�
“街邊的雜亂無章被各具特色的商亭和集市所取代，新改造的望京小街果然煥然一新�！�
……
大眾點評上，輸入望京小街四個字，種種好評躍入眼簾。從亂糟糟、臟兮兮，到愜意、驚艷，仿佛就在一夜間，望京人記憶中的“臟街”變樣了，也“出圈”了。從2020年8月8日正式開街到10月31日，僅僅三個月的時間，這里就迎來130萬人次“打卡”。
望京小街的改變，是街巷改造更新的結(jié)果。但略有不同的是，這場改造并沒有遵循傳統(tǒng)的“修補”思路，而是“騰籠換鳥”，直接將市政道路改造為步行街，并引入小街商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)方之一萬科參與投資，圍繞“品質(zhì)商業(yè)、文化體驗、戶外體育、藝術(shù)交流”這十六個字，對昔日的老舊街區(qū)進行改造升級。其中，望京街道辦投入1300萬元改造小街的基礎(chǔ)設施硬件，萬科投入3500萬元提升小街環(huán)境和智慧化等軟件水平。
實際上，這是北京第一次嘗試在街區(qū)改造中引入社會資本。講起參與改造的緣由，萬科北方區(qū)域產(chǎn)城產(chǎn)辦事業(yè)部總經(jīng)理欒寧提起了兩年前的一件事。2018年，她聽說新希望集團在望京區(qū)域?qū)ふ肄k公間就主動去對接，卻遭到回絕，負責人給出的理由就是望京小街太臟太亂�！澳阍谛〗稚�，就是它的‘公民’，建筑本體之外的街區(qū)環(huán)境太重要，小街環(huán)境不改善，好的企業(yè)也招不進來。”
“跑步上場”社會資本參與街區(qū)共治
社會資本第一次“跑步上場”，很多人關(guān)心的是這條路徑是否適合現(xiàn)代治理體系下城市老舊商業(yè)街區(qū)的盤活？萬科方面給出的估算是，算上商亭的租金、廣告燈箱收入和活動收入等，不算后續(xù)物業(yè)運營的投入，預計10到15年能夠收回投入改造的成本。
為此，望京小街開街后，主要通過小街管委會和商戶自治委員會對街區(qū)事物進行共治。在商戶自治委員會的倡導下，商戶簽訂了自治公約和街區(qū)文明公約，形成了一套共同的行為規(guī)范。同時，在街道辦的授權(quán)下，萬科負責街區(qū)的物業(yè)管理和經(jīng)營，擁有經(jīng)營收益權(quán)，并約定要將部分經(jīng)營收益反哺于街區(qū)，保證小街未來品質(zhì)不下降。
就在上周末，望京小街開啟了德國風情展，德甲聯(lián)賽、歐洲冠軍聯(lián)賽、德國杯三座冠軍獎杯同時在小街展出。
“先播種再開花�！睓鑼幷f，街區(qū)環(huán)境的改善并非一朝之功，只要持續(xù)提升小街品質(zhì)，這里一定會高朋滿座、客似云來。
六合園南小區(qū) 老舊小區(qū)之變
整治改造 企業(yè)投資助力共治共享
“再過一個月，我們就能住上‘新’房了�！甭犞６．敭�?shù)氖┕ぢ�，六合園南小區(qū)的老住戶、物業(yè)管理委員會副主任孫小平，既開心又緊張。開心的是，小區(qū)改造正一步步走向收尾；緊張的是，改造過程中居民還有什么意見。
“建成于1993年的老樓，帶戶施工，需要協(xié)調(diào)的問題可不少�！睂O小平列舉，居民停車問題、施工噪音問題、窗戶安裝和下水道堵塞問題，“我們每天都在現(xiàn)場轉(zhuǎn)，方便第一時間發(fā)現(xiàn)問題�！�
孫小平這種忙碌的狀態(tài)，已經(jīng)持續(xù)了半年。2020年4月，以魯谷街道為實施主體，將五芳園、六合園南、七星園南三個小區(qū)納入今年北京老舊小區(qū)綜合整治名單。5月2日，由居委會、物管委、設計團隊組成入戶小組，給六合園南小區(qū)的630戶居民送去了《老舊小區(qū)改造工程項目明細及征求意見表》。
“老樓不僅要改好還要管好�！濒敼冉值傈h工委書記李先俠介紹，老舊小區(qū)綜合整治后如何實現(xiàn)長效管理，魯谷街道制定了一個社會資本參與老舊小區(qū)改造的新模式：即物業(yè)先行、整治跟進，政府支持、企業(yè)助力，群眾參與、共治共享，資本運營、反哺物業(yè)。
其中，基礎(chǔ)類項目由市區(qū)兩級財政資金投入，新建停車綜合體、集中充電樁、安防系統(tǒng)等自選類項目由社會資本投資。街道授權(quán)資本方通過運營區(qū)域內(nèi)低效閑置空間、停車管理權(quán)、廣告收益等來獲取合理回報，并要求資本方將部分收益反哺給物業(yè)公司。
居民意愿 老社區(qū)將建立體停車樓
7月4日，六合園南小區(qū)率先啟動改造，此時，社會資本投資的2300萬元已經(jīng)進了賬�！熬C合居民的意見，除了節(jié)能保溫、屋面防水、架空線入地等改造內(nèi)容外，社區(qū)的中心位置要建設一個立體停車樓�！鄙鐓^(qū)黨委書記于雄伯說，緩解停車難是居民呼聲最高的事兒。
按照設計方案，立體停車樓分為兩層，地下一層為停車位，地上一層還會配建社區(qū)食堂、縫紉鋪、集中充電樁等設施，屋頂則會打造成一個露天花園，作為居民的公共活動空間。
“社會資本花在哪兒，得看居民的意愿，建大家伙兒需要的基礎(chǔ)設施�！崩钕葌b算賬，社會資本將來可以從立體停車樓的運營、小區(qū)停車收費、配套用房運營、廣告收益和增值服務收益等五部分獲取收益，“只要他們的服務能獲得居民認可，最多10年就能收回成本。”
專家觀點
城市更新要再造城市空間
住建部政策研究中心主任秦虹
如同西方城市更新走過的發(fā)展歷程，目前中國的城市更新已然進入了有機更新的新階段。從傳統(tǒng)的物質(zhì)層面、拆舊建新式的城市更新，發(fā)展到承載新內(nèi)容、重視新傳承、滿足新需求、采用新方式的反映新時代要求的城市有機更新。承載新內(nèi)容體現(xiàn)在，目前中國的城市更新已不再僅是街道或建筑表面的改變，而是緊扣產(chǎn)業(yè)升級和消費結(jié)構(gòu)升級，再造城市空間；重視新傳承體現(xiàn)在，開始注重歷史傳承與文脈延續(xù)、用文化創(chuàng)意引領(lǐng)更新，再造城市活力；滿足新需求體現(xiàn)在，滿足城市由擴張型轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式發(fā)展的需求、房地產(chǎn)存量盤活，再造城市價值。
與此同時，成功的城市更新，要形成政府、投資人、民眾三者共同參與的機制。如政府要制定因時制宜的法律法規(guī)、實施靈活的彈性規(guī)劃管理、利用財政資金提供多元支持、構(gòu)建多主體合作的體制機制、執(zhí)行多種政策優(yōu)惠的新區(qū)制度、采用獨特的城市更新管理框架等。
來源：北京晚報
編輯：wangdc
