如果不是“海南全域”限購(gòu)帶來(lái)的壓力，“旅游地產(chǎn)專(zhuān)家”雅居樂(lè)或許在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都無(wú)意攻下其他的拿地堡壘。
即使雅居樂(lè)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市更新領(lǐng)域等多元化拿地渠道中早有試水，但歸根到底，“旅游+地產(chǎn)”的模式依然是這家位列“華南五虎”的房企最為倚重的土地獲取方式以及“現(xiàn)金流奶�！�。
不過(guò)現(xiàn)在，雖然海南項(xiàng)目依然是雅居樂(lè)的“金蛋”，但董事會(huì)主席兼總裁陳卓林深諳“雞蛋不能夠放在同一個(gè)籃子里”的道理，這兩年，雅居樂(lè)不斷出現(xiàn)在“招拍掛”市場(chǎng)，也通過(guò)代建、勾地的方式進(jìn)軍之前較少涉足的領(lǐng)域——這都是為了同一個(gè)目標(biāo)，為了雅居樂(lè)的規(guī)模能夠穩(wěn)穩(wěn)地立于“千億”陣營(yíng)。
陳卓林最近的“獵物”，是城市更新板塊。記者獲悉，雅居樂(lè)于近期新成立了城市更新集團(tuán)，由雅居樂(lè)控股副總裁兼首席財(cái)務(wù)官潘智勇和雅居樂(lè)控股副總裁、地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉同朋聯(lián)袂出任城市更新集團(tuán)聯(lián)席董事長(zhǎng)。
城市更新是一塊“肥肉”，但很可能只是“看上去很美”。即使是深耕者如佳兆業(yè)、富力，馳騁這個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)多年，在現(xiàn)在這種高競(jìng)爭(zhēng)烈度的情況下，也免不了“陰溝里翻船”，“后來(lái)者”雅居樂(lè)面對(duì)的也一定不會(huì)是鮮花和金子。
舊改新兵入局
在深耕城市更新領(lǐng)域的房企之中，單獨(dú)為此成立集團(tuán)是十分普遍的行為。佳兆業(yè)、富力、奧園和卓越等以舊改見(jiàn)長(zhǎng)的房企，都有單獨(dú)的城市更新集團(tuán)。
雅居樂(lè)的城市更新業(yè)務(wù)此前是作為地產(chǎn)集團(tuán)的一個(gè)版塊運(yùn)作，現(xiàn)在單獨(dú)拎出來(lái)成為單獨(dú)的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，其地位不言而喻。
“拿出來(lái)肯定是要做大這一塊，主要（聚焦于）舊村改造、舊廠(chǎng)改造，舊城改造和棚戶(hù)區(qū)改造�，F(xiàn)在主要是（投資）粵港澳大灣區(qū)、華北以及中原地區(qū)，也算是兩個(gè)（布局區(qū)域）�！币晃唤咏啪訕�(lè)的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
據(jù)記者了解，雅居樂(lè)城市更新集團(tuán)設(shè)立了五大中心，分別是投資拓展中心、規(guī)劃開(kāi)發(fā)中心、現(xiàn)場(chǎng)管理中心、財(cái)務(wù)管理中心、綜合管理中心。
從職能配備來(lái)看，雅居樂(lè)城市更新集團(tuán)不僅局限于投資拓展項(xiàng)目，而是會(huì)參與到城市更新項(xiàng)目全鏈條的開(kāi)發(fā)當(dāng)中。上述人士也稱(chēng)，雅居樂(lè)有意介入城市更新前中后端全鏈條的運(yùn)營(yíng)服務(wù)。
值得留意的是，雅居樂(lè)為城市更新集團(tuán)配備的兩員“大將”均在銀行屆工作多年：如劉同朋此前曾在中國(guó)工商銀行廣東省分行擔(dān)任副行長(zhǎng)，潘智勇則在中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行擔(dān)任多個(gè)職務(wù)，包括行長(zhǎng)助理、副行長(zhǎng)等。
兩位資深金融人士的坐陣，或許是雅居樂(lè)在舊改領(lǐng)域更強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)管控的印證——城市更新雖然前期所投入的資金不多，但周期往往極長(zhǎng)，對(duì)資金周轉(zhuǎn)也帶來(lái)不小的壓力，由金融背景的高管負(fù)責(zé)也給外界釋了放積極信號(hào)。
盡管來(lái)勢(shì)洶洶，但雅居樂(lè)目前在城市更新領(lǐng)域依然是新兵一枚。迄今為止，雅居樂(lè)還沒(méi)有完整地參與過(guò)一個(gè)城市更新項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)握在手的項(xiàng)目，也只是“紙面富貴”。
據(jù)雅居樂(lè)方面提供的數(shù)據(jù)，截至2019年底，雅居樂(lè)已經(jīng)完成10個(gè)項(xiàng)目的合作協(xié)議、5個(gè)項(xiàng)目的框架協(xié)議，鎖定土地面積超過(guò)600萬(wàn)平方米，80%以上分布在粵港澳大灣區(qū)。據(jù)一名熟悉雅居樂(lè)城市更新業(yè)務(wù)的人士透露，雅居樂(lè)目前還沒(méi)有能夠在短時(shí)間內(nèi)貢獻(xiàn)效益的項(xiàng)目。
荊棘與皇冠相隨
城市更新是廣闊的賽道，據(jù)高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫預(yù)測(cè)，城市更新的規(guī)模未來(lái)將有數(shù)萬(wàn)億元，“現(xiàn)在只有幾千億的規(guī)模，還有極大的增長(zhǎng)空間。”
不僅如此，城市更新的利潤(rùn)也十分可觀。據(jù)多名深圳房企人士測(cè)算，廣州、深圳的城市更新項(xiàng)目毛利潤(rùn)率通常可達(dá)40%~50%，粵港澳其他非中心城市也超過(guò)25%，這一水平要遠(yuǎn)高于招拍掛市場(chǎng)。
這是雅居樂(lè)拓展城市更新領(lǐng)域的背景。在資本市場(chǎng)上，規(guī)模和利潤(rùn)是兩個(gè)十分重要的投資指標(biāo)，雅居樂(lè)的高毛利向來(lái)為投資者所青睞，2019年，雅居樂(lè)的毛利率為30.5%，在同行中處于前列。陳卓林表示，雅居樂(lè)今年要確保毛利率在30%左右。
從公開(kāi)市場(chǎng)獲得的項(xiàng)目，極少能夠達(dá)到這一水平，如果要在維持一定規(guī)模的情況下繼續(xù)保住高毛利，拓寬“城市更新”的護(hù)城河的確是最優(yōu)解。
但城市更新絕非可以輕易駕馭的領(lǐng)域，該踩的坑一個(gè)都不會(huì)少。林偉在一家頂尖的舊改房企從事土地投拓工作，他告訴記者，即使是在他們這種已經(jīng)十分成熟的公司也深感不易，“難，很多坑，很多你想象不到的坑。”
“融資、拆遷，回遷設(shè)計(jì)，只要有一個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)有設(shè)計(jì)好，就會(huì)走入僵局。”林偉說(shuō)。
林偉舉了一個(gè)例子，深圳一家開(kāi)發(fā)商在與村集體合作過(guò)程中，因?yàn)椴疬w方案不合理陷入了困局，后來(lái)又因?yàn)榇謇镱I(lǐng)導(dǎo)班子換屆引入了新的開(kāi)發(fā)商，前面的（開(kāi)發(fā)商）就“損失”了。
這種情況并不少見(jiàn)，城市更新領(lǐng)域各方關(guān)系復(fù)雜，互相角力的情形時(shí)有發(fā)生，雅居樂(lè)搭建城市更新集團(tuán)，在投資區(qū)域和人才配備上，也需要考慮這方面的因素。
上述了解雅居樂(lè)城市更新業(yè)務(wù)的人士告訴記者，城市更新離不開(kāi)政府的支持，所以目前重點(diǎn)還是放在粵港澳大灣區(qū)（雅居樂(lè)深耕的區(qū)域）。另外，城更集團(tuán)會(huì)從地產(chǎn)集團(tuán)過(guò)去一部分人，以后還是會(huì)對(duì)外招聘專(zhuān)業(yè)的人才，目前總裁的職位，也還沒(méi)有最終的人選。
“千億”房企的進(jìn)階
雅居樂(lè)在土地市場(chǎng)的“全軍出擊”，始于海南清水灣的變局。
“清水灣”是雅居樂(lè)一戰(zhàn)成名的樓盤(pán)，從2009年開(kāi)始銷(xiāo)售至2018年年中，單盤(pán)銷(xiāo)售額近800億元。最高的時(shí)候，清水灣單盤(pán)就能夠?yàn)檠啪訕?lè)貢獻(xiàn)近四成的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。
轉(zhuǎn)折從2018年海南實(shí)施全域限購(gòu)開(kāi)始，之后雅居樂(lè)海南區(qū)域的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)逐年下降。2017年、2018年和2019年，雅居樂(lè)海南及云南區(qū)域的銷(xiāo)售額分別為23%、19%和15%。
在海南限購(gòu)后的兩年時(shí)間內(nèi)，雅居樂(lè)銷(xiāo)售額僅維持在14%左右的規(guī)模增長(zhǎng)。2018年，雅居樂(lè)甚至未能完成既定1100億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，銷(xiāo)售額僅1026.7億元。
現(xiàn)在看來(lái)，失落海南或許激發(fā)了雅居樂(lè)的其他潛能，為了守住“千億”，雅居樂(lè)必須全力以赴地拿下足夠的土地儲(chǔ)備，否則將“無(wú)米下鍋”。
從2018年開(kāi)始，雅居樂(lè)重點(diǎn)布局了多個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，效仿綠城代建的“房管”集團(tuán)，也成為雅居樂(lè)銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)的來(lái)源之一。
雅居樂(lè)方面沒(méi)有披露房管集團(tuán)所貢獻(xiàn)的銷(xiāo)售額占比，不過(guò)據(jù)雅居樂(lè)方面提供的數(shù)據(jù)，截至2019年12月31日，雅居樂(lè)房管在粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、成渝、中西部均已實(shí)現(xiàn)落地,儲(chǔ)備貨值超過(guò)600億元。
代建之外，雅居樂(lè)還試水產(chǎn)業(yè)勾地的形式。2019年年中，雅居樂(lè)入股一家新能源汽車(chē)服務(wù)商被指有意造車(chē)，彼時(shí)雅居樂(lè)有關(guān)人士就告訴記者，雅居樂(lè)不是為了“造車(chē)”，而是為了產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。
從代建入城到產(chǎn)業(yè)勾地，再到今年的城市更新，雅居樂(lè)嘗試了幾乎所有的拿地方式，但因?yàn)槎嘣哪玫厍劳皇莾舻亻_(kāi)發(fā)，拿地的成效依舊不明朗。
雅居樂(lè)這兩年制定目標(biāo)頗為保守，2020年，雅居樂(lè)的銷(xiāo)售目標(biāo)是1200億元，幾乎持平于去年的1179.7億元。
即便如此，1200億元的銷(xiāo)售目標(biāo)在當(dāng)前的背景下顯然也不容易。今年前5個(gè)月，雅居樂(lè)完成402億元的銷(xiāo)售額，完成率在三成左右，不算十分拔尖。
建構(gòu)起自身的“功守道”，都是在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境影響下必須要做的事。雅居樂(lè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向是很多房企的投射，但眼下，投資的眼光和組織的行動(dòng)力，顯然也左右著決策的最終效果。
截至今日（6月16日）收盤(pán)，雅居樂(lè)股價(jià)報(bào)9.030港元/股，漲幅2.03%。
來(lái) 源： 每日經(jīng)濟(jì)新聞
編 輯：liuy
