房訊網(wǎng)訊 近日，北京市住建委印發(fā)布《北京市“十四五”時期老舊小區(qū)改造規(guī)劃》提出，到“十四五”期末，北京力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。
同時要求建立老舊小區(qū)改造數(shù)據(jù)庫，各區(qū)對2000年以前建成的老舊小區(qū)及居住人口開展摸底調(diào)查，按照建成年代、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、管理現(xiàn)狀等不同要素分類摸清底數(shù)，建立全市統(tǒng)一的老舊小區(qū)改造數(shù)據(jù)庫。
北京市"十四五"時期老舊小區(qū)改造規(guī)劃
老舊小區(qū)改造是落實以人民為中心發(fā)展理念的戰(zhàn)略舉措，是城市更新改造的重點內(nèi)容，既是重大民生工程，也是重要發(fā)展工程。全面推進老舊小區(qū)改造工作對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內(nèi)需、促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展具有重要的意義。本規(guī)劃依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）《北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃綱要》《北京市人民政府關(guān)于實施城市更新行動的指導(dǎo)意見》（京政發(fā)〔2021〕10號）等編制，是指導(dǎo)"十四五"時期全市老舊小區(qū)改造工作的行動指南。
一、規(guī)劃背景
老舊小區(qū)是指建成年代較早、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低、基礎(chǔ)設(shè)施老化、配套設(shè)施不完善、未建立長效管理機制的住宅小區(qū)。自"十二五"時期以來，北京市率先開展老舊小區(qū)綜合整治，到"十三五"時期，依據(jù)《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》開展新一輪老舊小區(qū)綜合整治，直面老舊小區(qū)改造的難題和挑戰(zhàn)，按照"自下而上、以需定項、理順機制、強化服務(wù)、標(biāo)本兼治、完善治理"的原則，健全完善老舊小區(qū)各類配套設(shè)施，補齊短板，優(yōu)化功能，提升環(huán)境，為新時期老舊小區(qū)改造工作深入開展奠定了良好的基礎(chǔ)。
�。ㄒ唬┌l(fā)展基礎(chǔ)
整治工作持續(xù)推進。"十二五"時期，全市針對1990年以前建成的老舊小區(qū)實行以抗震節(jié)能為主，環(huán)境整治為輔的綜合整治，共完成約5500萬平方米老舊小區(qū)綜合整治。"十三五"時期，全市以"六治七補三規(guī)范"為重點創(chuàng)新推動老舊小區(qū)改造工作，抓好試點引路，進一步強化社會治理和長效機制建設(shè)。通過"基層組織、居民申請、社會參與、政府支持"的方式，共實施約2000萬平方米老舊小區(qū)綜合整治，完成老樓加裝電梯1843部，架空線入地、補建停車設(shè)施、補齊小區(qū)服務(wù)短板、規(guī)范物業(yè)管理等各項工作，均取得良好效果。同時，及時梳理總結(jié)、大力宣傳可復(fù)制可推廣的成熟做法與成功案例，老舊小區(qū)共商、共建、共管的廣泛共識逐步形成，為推動老舊小區(qū)改造邁上新臺階創(chuàng)造良好環(huán)境。
工作機制逐漸優(yōu)化。建立市-區(qū)-街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）三級聯(lián)動工作機制，有力保障了整治工作有序推進。建立聯(lián)席會制度，市老舊小區(qū)綜合整治聯(lián)席會統(tǒng)籌協(xié)調(diào)老舊小區(qū)改造相關(guān)工作；區(qū)級聯(lián)席會負(fù)責(zé)制定老舊小區(qū)綜合整治工作方案與項目推進實施計劃；屬地政府負(fù)責(zé)組織發(fā)動居民，確保項目自下而上申報，整治內(nèi)容緊扣居民訴求。同時，統(tǒng)籌推進中央單位在京老舊小區(qū)綜合整治工作。
工作模式不斷創(chuàng)新。一是擴大改造范圍。由專項改造轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合整治，將拆除違法建設(shè)、治理開墻打洞、專業(yè)管線改造、加裝電梯、架空線入地、補建小區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、建立長效管理機制等同步納入改造整治；二是引導(dǎo)居民參與。由自上而下的"任務(wù)制"轉(zhuǎn)變?yōu)樽韵露系?申報制"，根據(jù)居民意愿和小區(qū)實際開展改造整治；三是注重長效機制。由重工程建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)楣こ探ㄔO(shè)與社區(qū)治理并重，實施改造的小區(qū)建立業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會，推動建立物業(yè)管理長效機制，鞏固改造成果；四是強化基層治理。由部門主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)閷俚亟y(tǒng)籌，各區(qū)政府承擔(dān)屬地責(zé)任，賦權(quán)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）或授權(quán)區(qū)級平臺組織實施；五是引入社會資本。由以政府出資為主轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣矒?dān)，結(jié)合改造內(nèi)容的拓展深化，在延續(xù)基礎(chǔ)類內(nèi)容改造以政府補助為主的基礎(chǔ)上，試點住房公積金支持老舊小區(qū)改造，聚焦居民多樣性需求，統(tǒng)籌利用存量資源，吸引社會資本參與，推動建立市場化改造機制，探索形成以民營企業(yè)為實施主體的"勁松模式"及國有企業(yè)參與實施的"首開經(jīng)驗"。
政策體系逐步完善。"十二五"時期，全市重點在房屋抗震節(jié)能改造、小區(qū)公共區(qū)域環(huán)境整治等方面出臺多項政策。"十三五"時期，形成以《老舊小區(qū)綜合整治工作方案（2018-2020年）》為綱領(lǐng)，以規(guī)劃建設(shè)、工程管理、加裝電梯、物業(yè)管理、財政補助為補充的基礎(chǔ)政策體系，并圍繞危舊樓改建、管線改造統(tǒng)籌、優(yōu)化審批等重點內(nèi)容制定專項政策。
自推進實施老舊小區(qū)綜合整治以來，北京市老舊小區(qū)面貌大幅改善，居民居住品質(zhì)顯著提升，居民滿意度不斷提高，改造工作取得明顯成效。同時，實施中依然存在一些亟待解決的問題。一是居民訴求多樣、協(xié)調(diào)難，共治意識仍有待提高，群眾工作仍需進一步做細(xì)做實；二是改造資金面臨較大壓力，多元化投融資機制仍需探索；三是社會資本參與機制有待完善，利用存量資源補建配套服務(wù)設(shè)施的實施路徑尚不清晰，亟需加快機制創(chuàng)新，并促進各產(chǎn)權(quán)主體與居民的利益協(xié)調(diào)；四是中央單位在京老舊小區(qū)改造推進力度有待加強；五是住宅專項維修資金補建續(xù)籌等機制尚不完善，老舊小區(qū)物業(yè)管理長效機制有待健全。
�。ǘ┟媾R形勢
推進老舊小區(qū)改造是保障和改善民生的重要著力點。老舊小區(qū)改造從人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題出發(fā)，是補齊短板、改善民生的重要抓手，是集中解決人民訴求的關(guān)鍵舉措，是暖民心、聚民心、得民心的民生改善綜合體。改造后的小區(qū)不僅是要"好看"，關(guān)鍵是要"好住"。國家要求到"十四五"期末力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。
推進老舊小區(qū)改造是推動北京城市更新的重要內(nèi)容。"十四五"時期，北京將錨定率先基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化目標(biāo)，以首都發(fā)展為統(tǒng)領(lǐng)，更加注重高質(zhì)量發(fā)展，落實減量發(fā)展要求，全面開展城市更新行動。老舊小區(qū)改造是以街區(qū)為單元的城市更新行動的重要內(nèi)容，對于促進新消費、實施"雙循環(huán)"、推動高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。"十四五"時期需要堅持以人為本，持續(xù)優(yōu)化老舊小區(qū)空間結(jié)構(gòu)，提升配套功能，改善居住環(huán)境，探索擴大市場參與，拓寬融資渠道，創(chuàng)新工作模式，推動實現(xiàn)城市內(nèi)涵式高質(zhì)量發(fā)展。
推進老舊小區(qū)改造是提升社區(qū)治理的重要舉措。老舊小區(qū)綜合整治關(guān)系千家萬戶，是構(gòu)建社區(qū)治理體系、提升基層治理能力的重要抓手，是完善社會治理機制的重要突破口。更新改造工作需要政府部門形成合力共同推進，也需要社會組織、社會資本多方參與，更需要充分調(diào)動居民積極性，培育老舊小區(qū)自我治理的內(nèi)生動力，從而形成可持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)新機制。
推進老舊小區(qū)改造是統(tǒng)籌發(fā)展與安全的重要工作。老舊小區(qū)改造是化解城市居住安全風(fēng)險、推進建設(shè)韌性城市的重要抓手。通過更新改造，提升老舊小區(qū)房屋、附屬設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施抵御風(fēng)險能力，是補齊城市建設(shè)管理短板、提升城市居住安全水平的基礎(chǔ)性工作。大力推進老舊小區(qū)改造，需要增強風(fēng)險意識，樹立底線思維，消除和管控好各類安全隱患，更好地保障首都現(xiàn)代化事業(yè)順利推進。
二、發(fā)展思路
�。ㄒ唬┲笇�(dǎo)思想
以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大及十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，深入貫徹落實習(xí)近平總書記對北京重要講話精神，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，科學(xué)把握新發(fā)展階段，深入貫徹新發(fā)展理念，加快構(gòu)建新發(fā)展格局，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，全面落實國家對老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見，按照市委市政府決策部署，堅持首都戰(zhàn)略定位，緊緊圍繞"七有""五性"，落實"四個注重"，以改革思維統(tǒng)籌推進老舊小區(qū)改造，切實改善人居環(huán)境，完善公共服務(wù)配套設(shè)施，全力推進首都治理體系和治理能力現(xiàn)代化，建設(shè)國際一流的和諧宜居之都，不斷增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感。
�。ǘ┲饕瓌t
堅持以人為本，注重群眾工作。堅持居民主體地位，加強宣傳動員，增強主人翁意識，激發(fā)居民參與改造的主動性和積極性。從人民群眾基本訴求和現(xiàn)實利益出發(fā)，充分征求居民意見，合理確定改造內(nèi)容，努力達(dá)成共識，畫出最大同心圓。
堅持從實際出發(fā)，做到精準(zhǔn)施策�？茖W(xué)確定改造目標(biāo)，盡力而為、量力而行，積極穩(wěn)妥推進；合理制定改造方案，分類指導(dǎo)、經(jīng)濟適用，體現(xiàn)小區(qū)特點，杜絕政績工程、形象工程。
堅持市場化機制，調(diào)動各方參與。結(jié)合城市更新行動推進實施，充分調(diào)動小區(qū)關(guān)聯(lián)單位和社會力量參與，鼓勵運用市場化機制推進老舊小區(qū)改造工作，努力滿足居民多樣性、便利性需求。
堅持保護優(yōu)先，注重歷史傳承。對歷史文化街區(qū)范圍內(nèi)的老舊小區(qū)，統(tǒng)籌抓好改造功能完善和歷史傳承，依照相關(guān)機制標(biāo)準(zhǔn)做好建筑加固修繕，沿街立面風(fēng)貌整治，路面整修改造以及完善市政基礎(chǔ)設(shè)施等方面進行修復(fù)和更新。
堅持改革創(chuàng)新，推動綠色發(fā)展。依托物聯(lián)網(wǎng)、云計算、人工智能等新一代信息技術(shù)，提升老舊小區(qū)智慧化水平。嚴(yán)格遵循綠色低碳循環(huán)的基本要求，采用新技術(shù)、新產(chǎn)品、新材料，將綠色發(fā)展理念貫穿老舊小區(qū)改造設(shè)計、建設(shè)、管理和服務(wù)等活動的全過程，促進實現(xiàn)碳中和的目標(biāo)。
堅持建管并重，加強長效管理。加強黨建引領(lǐng)，將老舊小區(qū)改造全面納入社區(qū)治理，將小區(qū)治理貫穿改造全過程，促進小區(qū)治理模式創(chuàng)新，推動社會治理和服務(wù)重心向基層下移，同步建立完善小區(qū)長效管理機制。
�。ㄈ┌l(fā)展目標(biāo)
到"十四五"期末，力爭基本完成全市需改造老舊小區(qū)的改造任務(wù)。既盡力而為又量力而行，重點實施基礎(chǔ)類改造，積極推動完善類改造，協(xié)調(diào)開展提升類改造，積極有序推進北京市老舊小區(qū)改造工作，實現(xiàn)老舊小區(qū)改造改出新模式、新機制、新面貌。到2035年，把全市老舊小區(qū)建設(shè)成為房屋安全、環(huán)境整潔、綠色低碳、公共服務(wù)設(shè)施完善、市政配套基礎(chǔ)設(shè)施完備、物業(yè)管理服務(wù)覆蓋、長效管理機制健全的宜居小區(qū)和幸福家園。
--全面有序推進市屬老舊小區(qū)改造。到"十四五"期末，力爭基本完成市屬需改造老舊小區(qū)的改造任務(wù)，重點推進需抗震加固和節(jié)能改造小區(qū)的改造任務(wù)，提高小區(qū)建筑綠色化水平和安全水平。結(jié)合居民意愿，協(xié)調(diào)推進其他老舊小區(qū)的環(huán)境整治提升，完善社區(qū)配套服務(wù)功能，切實提升社區(qū)多樣性、便利性服務(wù)水平。
--支持配合中央單位在京老舊小區(qū)改造。加強協(xié)調(diào)配合，到"十四五"期末，力爭基本完成中央單位在京老舊小區(qū)改造任務(wù)。
--重點推進首都功能核心區(qū)老舊小區(qū)改造。加大核心區(qū)老舊小區(qū)改造力度，與"疏整促"、城市更新等工作相結(jié)合，建立物業(yè)管理長效機制。
--加快推進危樓、簡易樓改造工作。分類制定危樓、簡易樓改造實施方案。對符合規(guī)劃要求的危樓，可通過改建的方式進行改造，改建資金在政府支持下由產(chǎn)權(quán)單位、居民、社會組織等多主體籌集。對不符合規(guī)劃要求，位于重點地區(qū)和歷史文化街區(qū)內(nèi)的簡易樓，鼓勵居民外遷騰退，改善居住條件。
--提高規(guī)劃設(shè)計和適老化改造水平。注重規(guī)劃引領(lǐng)，精細(xì)設(shè)計。加強老舊小區(qū)規(guī)劃風(fēng)貌管控，落實北京城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、核心區(qū)控規(guī)等規(guī)劃中關(guān)于城市風(fēng)貌的管控要求，注重改造與歷史文化名城保護相結(jié)合。貫徹綠色發(fā)展理念，以簡約適度、綠色低碳的方式，推進社區(qū)整治和人居環(huán)境建設(shè)。注重適老化改造，推進建設(shè)適老化及無障礙公共環(huán)境，支持有條件的老樓加裝電梯，探索利用市場化機制，引入第三方機構(gòu)建設(shè)運營養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，鼓勵專業(yè)企業(yè)根據(jù)居民需求參與居家適老化改造，鼓勵"物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)"，提升老年人居住及生活便利性。
三、主要任務(wù)
（一）滾動實施，壓茬推進市屬老舊小區(qū)改造
建立老舊小區(qū)改造數(shù)據(jù)庫。各區(qū)對2000年以前建成的老舊小區(qū)及居住人口開展摸底調(diào)查，按照建成年代、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、管理現(xiàn)狀等不同要素分類摸清底數(shù)，建立全市統(tǒng)一的老舊小區(qū)改造數(shù)據(jù)庫。
完善改造項目儲備庫。各區(qū)根據(jù)居民意愿及申報情況持續(xù)完善市屬老舊小區(qū)改造項目儲備庫，結(jié)合"12345"接訴即辦，將訴求集中的小區(qū)作為工作重點，組織開展群眾工作，居民同意改造整治且愿意承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)的小區(qū)，優(yōu)先納入項目儲備庫。列入儲備庫的項目，應(yīng)完成業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會等業(yè)主組織組建工作，確定小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
編制年度任務(wù)計劃。以"任務(wù)制"與"申報制"相結(jié)合的方式推進改造工作。市區(qū)根據(jù)項目儲備和居民意愿，優(yōu)先考慮訴求集中小區(qū)，在做好財政承受能力評估基礎(chǔ)上，確定全市年度市屬老舊小區(qū)改造任務(wù)計劃。市屬老舊小區(qū)年度基礎(chǔ)類改造任務(wù)按照不低于總?cè)蝿?wù)量20%的標(biāo)準(zhǔn)安排，完善類及提升類改造根據(jù)社會資本參與情況加大推進力度。
�。ǘ┮虻刂埔耍涌焱七M危樓、簡易樓改建騰退工作
建立動態(tài)管理臺賬。各區(qū)政府承擔(dān)屬地責(zé)任，各產(chǎn)權(quán)單位要切實承擔(dān)主體責(zé)任，對轄區(qū)內(nèi)的危樓、簡易樓全面摸底，建立危樓和簡易樓臺賬，抓緊落點落圖，保持動態(tài)更新。
科學(xué)編制工作計劃。各區(qū)政府應(yīng)在充分摸底、建立臺賬的基礎(chǔ)上，按照量化、細(xì)化、具體化、項目化要求，制定各年度方案，明確資金需求，充分做好群眾工作，堅持從最危舊的樓房改起，成熟一棟實施一棟，統(tǒng)籌推進實施。
分類施策推進。改建項目可按照"一區(qū)一策""一樓一策"組織實施，由區(qū)政府組織相關(guān)部門、責(zé)任規(guī)劃師，在廣泛征求群眾意見的基礎(chǔ)上，編制規(guī)劃設(shè)計方案和改建實施方案，規(guī)劃條件允許的，直接組織實施；需報市級部門研究的，由各部門明確指導(dǎo)意見后實施；確實對于受規(guī)劃條件限制，難以滿足全部就地上樓條件的，結(jié)合疏解騰退政策組織實施。
支持危樓、簡易樓改建。在符合城市規(guī)劃的前提下，充分利用改建項目地上、地下空間，允許適度增加改建項目面積。增加的面積按照區(qū)域統(tǒng)籌。
�。ㄈ┲С峙浜贤七M中央單位在京老舊小區(qū)改造
加強工作統(tǒng)籌。完善中央有關(guān)部門和北京市共同參加的聯(lián)席會議制度，建立中央單位與市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）多層次的對口聯(lián)絡(luò)機制。
明確中央單位在京老舊小區(qū)改造任務(wù)計劃。配合中直管理局、國管局和國務(wù)院國資委，明確中央單位在京老舊小區(qū)的改造任務(wù)量、年度實施計劃和目標(biāo)任務(wù)，做好小區(qū)改造及紅線外基礎(chǔ)設(shè)施改造服務(wù)保障工作。
完善央企在京"三供一業(yè)"分離移交工作機制。協(xié)調(diào)落實產(chǎn)權(quán)單位對小區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的修繕責(zé)任。對未移交的老舊小區(qū)，堅持先改造、后移交。
推動中央單位建立在京老舊小區(qū)長效管理機制。屬地街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）支持配合央產(chǎn)單位，推動拆違等社區(qū)治理工作，組織成立業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會等業(yè)主組織，引入專業(yè)化物業(yè)管理。推進住宅專項維修資金補建續(xù)籌。
�。ㄋ模⿵V泛發(fā)動群眾，全面推進社區(qū)居民共建共治共享
進一步加強黨建引領(lǐng)。老舊小區(qū)改造是基層治理工程，用好"社區(qū)議事廳"，建立社區(qū)協(xié)商機制，充分發(fā)揮居民中黨代表、人大代表、政協(xié)委員、黨員及其他優(yōu)秀分子的組織、宣傳、凝聚、服務(wù)群眾的帶頭作用，引導(dǎo)居民配合改造、依法履行義務(wù)。將群眾工作貫穿于老舊小區(qū)改造全過程。做到改造前問需于民，改造中問計于民，改造后問效于民，形成群眾共享共治共建共評的工作機制。
大力培育發(fā)展服務(wù)于社區(qū)的社會組織。加強社區(qū)、社會組織及社會工作專業(yè)人才之間的互動，發(fā)揮社會組織專業(yè)優(yōu)勢，為小區(qū)居民提供志愿服務(wù)及團體活動，提升社區(qū)活力，不斷增加小區(qū)居民歸屬感和凝聚力。鼓勵社區(qū)用好改造補建設(shè)施，為社會組織活動提供場所。
積極推動居民出資參與。按照誰受益、誰出資原則，引導(dǎo)居民合理承擔(dān)改造費用，鼓勵居民按一定分?jǐn)偙壤餐鲑Y。小區(qū)共有部位及共有設(shè)施設(shè)備使用權(quán)、經(jīng)營收益、小區(qū)居民捐資捐物等，可視為居民出資。允許居民提取個人住房公積金和經(jīng)相關(guān)業(yè)主表決同意后申請使用住宅專項維修資金開展房屋及附屬設(shè)施設(shè)備維修改造，與老舊小區(qū)改造同步實施。
�。ㄎ澹﹦�(chuàng)新實施模式，大力推進社會力量參與
鼓勵社會資本在微利可持續(xù)盈利模式下以多種方式參與老舊小區(qū)改造。參與方式包括提供專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，提供養(yǎng)老、托育、家政、便民等專業(yè)服務(wù)，參與"改造+運營+物業(yè)"的全過程，鼓勵社會資本作為實施主體參與投資改造運營。鼓勵市、區(qū)屬國有企業(yè)承擔(dān)投融資及存量資源統(tǒng)籌利用平臺功能，用好社區(qū)配套用房、自行車棚、鍋爐房等低效利用或閑置資源，補齊社區(qū)配套設(shè)施，以"平臺+專業(yè)公司"模式推進改造實施。
落實原產(chǎn)權(quán)單位責(zé)任。落實原產(chǎn)權(quán)單位在房屋共用設(shè)施設(shè)備修繕、發(fā)動群眾、歸集住宅專項維修資金等方面的主體責(zé)任。統(tǒng)籌推進市屬"非經(jīng)資產(chǎn)"老舊小區(qū)改造，堅持改造與規(guī)范物業(yè)管理同步實施。市、區(qū)屬國企要積極開展自管小區(qū)改造。鼓勵商品房建設(shè)單位對自持服務(wù)設(shè)施進行維修改造。
統(tǒng)籌各方力量鼓勵實施連片改造。結(jié)合街區(qū)規(guī)劃，合理拓展改造范圍，鼓勵臨近老舊小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃公共空間，統(tǒng)籌利用存量資源，合理配置便民服務(wù)設(shè)施，實現(xiàn)打包改造、整體運營。鼓勵實施統(tǒng)一的區(qū)域化物業(yè)管理，提升綜合效益，確保改造后小區(qū)可持續(xù)運轉(zhuǎn)。
�。┨岣咭�(guī)劃設(shè)計水平，健全改造標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系
強化規(guī)劃設(shè)計引領(lǐng)作用。落實責(zé)任規(guī)劃師在老舊小區(qū)改造中的規(guī)劃引領(lǐng)與實施監(jiān)督責(zé)任。責(zé)任規(guī)劃師要深入調(diào)研，廣泛征集民意，開展改造實施的前期研究，在補齊社區(qū)服務(wù)短板、塑造街區(qū)文化、推進綠色發(fā)展以及適老化改造和無障礙環(huán)境建設(shè)等方面提出意見建議。改造中全程監(jiān)督項目實施，保證項目品質(zhì)。
研究制定技術(shù)導(dǎo)則與評價標(biāo)準(zhǔn)。制定全市老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則和評價標(biāo)準(zhǔn)。細(xì)化基礎(chǔ)類、完善類、提升類具體改造內(nèi)容，明確各類改造內(nèi)容的完成標(biāo)準(zhǔn)與相關(guān)規(guī)范要求，注重提升小區(qū)數(shù)字化、智能化、綠色化水平，協(xié)同推進新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、海綿化改造等相關(guān)工作。明確改造方案編制、規(guī)劃設(shè)計、組織實施、施工安全、質(zhì)量驗收、環(huán)境保護和建立長效管理機制要求。建立改造后效果評價工作機制，明確評價內(nèi)容，建立評價體系。
完善適老化和無障礙改造規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。對接全國示范性城鄉(xiāng)老年友好型社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，從居住環(huán)境、出行設(shè)施、社區(qū)服務(wù)、社會參與、科技智慧等方面完善適用于老舊小區(qū)的適老化和無障礙改造規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。加強對適老化改造需求評估、方案設(shè)計、過程監(jiān)督、持續(xù)質(zhì)量改進等方面的監(jiān)督指導(dǎo)。
（七）多措并舉，加大政策支持力度
加大財政支持力度。市、區(qū)政府統(tǒng)籌一般公共預(yù)算、政府性基金、政府債券等渠道落實改造資金。完善財政資金直補方式，對有條件的市、區(qū)屬平臺公司，做好統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，鼓勵將政府資金以合理合規(guī)方式注入改造項目用作項目資本金，發(fā)揮政府財政資金的撬動作用，帶動社會資金投入。
建立資金多方共擔(dān)機制。探索構(gòu)建政府與居民、社會力量合理共擔(dān)改造資金的工作機制。政府重點對基礎(chǔ)類改造給予補助資金支持，居民和產(chǎn)權(quán)單位履行出資責(zé)任，負(fù)擔(dān)部分改造資金。統(tǒng)籌存量資源利用，激發(fā)市場活力，吸引社會資本參與老舊小區(qū)改造。加快形成政府、居民、產(chǎn)權(quán)單位、企業(yè)等多方共擔(dān)的改造資金籌措機制。研究制定住房公積金和住宅專項維修資金支持政策。
落實稅費減免政策。落實老舊小區(qū)改造稅費減免指引。明確對社會資本參與養(yǎng)老、托育、家政等服務(wù)的機構(gòu)所得服務(wù)收入，免征增值稅；企業(yè)所得稅減按90%計入收入所得，可通過申報直接享受稅收優(yōu)惠政策。
加強金融支持力度。鼓勵國開行等開發(fā)性銀行、政策性銀行、商業(yè)銀行等金融機構(gòu)在政策允許范圍內(nèi)給予長期低息貸款支持。利用商業(yè)銀行機制靈活特點，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，為老舊小區(qū)改造實施主體及居民消費升級提供資金支持。鼓勵金融機構(gòu)通過市場化方式設(shè)立或參與投資老舊小區(qū)改造等城市更新基金。支持社會資本開展類REITs、ABS等企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。
促進存量資源集約高效利用。明確可利用存量資源類型與整合利用路徑，完善規(guī)劃土地支持政策。利用現(xiàn)狀房屋補充社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施或其他配套設(shè)施的，在確保結(jié)構(gòu)安全、消防安全的基礎(chǔ)上，可臨時改變建筑使用功能，暫不改變規(guī)劃性質(zhì)、土地權(quán)屬。對于基本公共服務(wù)設(shè)施嚴(yán)重缺失、改造條件確有困難的，適當(dāng)放寬建筑密度、容積率等規(guī)劃管控要求。
優(yōu)化規(guī)劃建設(shè)程序。明確適用于老舊小區(qū)改造的規(guī)劃審批、施工圖審查程序。針對不涉及新增用地、新增限額以上的改造項目，免予辦理相關(guān)手續(xù)。明確老舊小區(qū)改造中社會投資簡易低風(fēng)險工程的建設(shè)流程。鼓勵招標(biāo)模式創(chuàng)新，老舊小區(qū)改造項目可以采取"投資+施工總承包+運營"一體化招標(biāo)。根據(jù)實際情況，對多個分散的老舊小區(qū)改造項目進行打包招標(biāo)。鼓勵采取工程總承包（EPC）方式開展改造。簡化老舊小區(qū)改造項目招標(biāo)啟動條件和辦理流程，縮短招標(biāo)時間。推進老舊小區(qū)改造項目全流程在線審批。
加強工程質(zhì)量安全監(jiān)管。加強工程管理與統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，落實參建各方主體責(zé)任，落實安全文明施工各項措施，倡導(dǎo)綠色施工，完善疫情防控管理制度。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和市區(qū)有關(guān)部門加強事中、事后監(jiān)管，確保改造工程質(zhì)量安全。鼓勵居民委員會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對工程質(zhì)量、安全和進度等進行監(jiān)督。改造完成后，建設(shè)單位組織參建各方、業(yè)主組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）或社區(qū)居委會等聯(lián)合參與驗收。
�。ò耍┳⒅亻L效治理，健全物業(yè)管理機制
加強業(yè)主自治機制建設(shè)。堅持黨建引領(lǐng)，統(tǒng)籌社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運行，形成治理合力。充分發(fā)揮居民主體作用，開展多種形式的基層協(xié)商，激發(fā)居民"主人翁"意識，積極參與小區(qū)自治。調(diào)動社會組織、社會工作服務(wù)機構(gòu)、社區(qū)志愿者、駐區(qū)單位等的積極性，共同參與小區(qū)環(huán)境管理與維護。
建立規(guī)范化、市場化的物業(yè)管理機制。改造實施前，小區(qū)業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會通過居民議事協(xié)商平臺，加強政策宣傳解讀，培養(yǎng)居民家園意識與"受益付費"意識，組織居民因地制宜確定物業(yè)管理模式，就物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致意見，簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。支持通過"先嘗后買"方式引入規(guī)范化物業(yè)服務(wù)，做好保潔、安保、公共空間與綠化維護等基本項目物業(yè)服務(wù)。建立健全改造后老舊小區(qū)住宅專項維修資金管理制度。
分類實施物業(yè)管理。對多產(chǎn)權(quán)、無產(chǎn)權(quán)等暫不具備實施規(guī)范化、市場化物業(yè)管理條件的小區(qū)，按單位自管等現(xiàn)行管理方式或準(zhǔn)物業(yè)方式進行管理。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）在產(chǎn)權(quán)單位協(xié)助下組織居民統(tǒng)一物業(yè)管理區(qū)域，逐步引入市場化物業(yè)管理服務(wù)；對已實施市場化物業(yè)管理的小區(qū)，優(yōu)化物業(yè)管理路徑，探索規(guī)�；芾磉\營降低物業(yè)成本、公共收益彌補小區(qū)管理支出等方式，保障長效管理機制有效運行。有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼等領(lǐng)域延伸，探索"物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)"模式，并積極構(gòu)建智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，對接城市信息模型（CIM）和城市運行管理服務(wù)平臺，打造物業(yè)管理、政務(wù)服務(wù)、公共服務(wù)和生活服務(wù)應(yīng)用，為居民提供智慧物業(yè)服務(wù)，構(gòu)建居住社區(qū)生活服務(wù)生態(tài)，促進線上線下服務(wù)融合發(fā)展。
四、實施保障
�。ㄒ唬┘訌娊M織領(lǐng)導(dǎo)
依托首都規(guī)劃建設(shè)委員會工作機制，完善老舊小區(qū)改造央地聯(lián)席會議制度，加強中央對口單位與市級相關(guān)部門的溝通聯(lián)系，爭取中央單位的政策支持。市老舊小區(qū)改造聯(lián)席會辦公室強化部門統(tǒng)籌，落實聯(lián)席會成員單位職責(zé)，推進改造整治工作，研究制定老舊小區(qū)改造相關(guān)政策支持措施，完善管理體制機制。各區(qū)落實屬地責(zé)任，加強監(jiān)督管理。業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等協(xié)助實施主體做好入戶調(diào)查、了解民意、宣傳動員等工作，提出合理化建議。會同實施主體做好水、電、氣、熱、通信等專業(yè)管線改造統(tǒng)籌。對引入的社會資本加強監(jiān)督管理。
（二）統(tǒng)籌工作推進
層層壓實責(zé)任，2025年底前力爭基本完成全市老舊小區(qū)"需改盡改"的任務(wù)目標(biāo)，市老舊小區(qū)改造聯(lián)席會辦公室編制全市"十四五"老舊小區(qū)改造實施計劃和年度任務(wù)計劃，各區(qū)編制本區(qū)總體實施計劃、分年度項目實施計劃，并建立改造項目動態(tài)調(diào)整機制。統(tǒng)籌推進中央單位在京老舊小區(qū)改造。2025年底前實現(xiàn)老舊小區(qū)改造任務(wù)基本完成。
（三）強化考核督導(dǎo)
結(jié)合"12345"接訴即辦、老舊小區(qū)察訪核驗，將各區(qū)工作推進、資金籌措使用、廉政風(fēng)險防控、長效管理機制建設(shè)、居民滿意度等工作內(nèi)容，作為各區(qū)政府、市有關(guān)部門、各專業(yè)公司年度老舊小區(qū)改造工作績效考核指標(biāo)。將各區(qū)月度老舊小區(qū)改造工作推進情況列入?yún)^(qū)委書記月度工作點評內(nèi)容，各專業(yè)公司配合改造工作情況納入企業(yè)及其主要負(fù)責(zé)人的績效考核范圍。
�。ㄋ模┘哟笮麄饕龑�(dǎo)
依托傳統(tǒng)媒體、新媒體和自媒體平臺，深入開展政策宣傳與解讀，增進社會公眾對老舊小區(qū)改造意義與實施流程的認(rèn)識。加大對老舊小區(qū)改造中典型經(jīng)驗和成功做法的宣傳推廣力度，強化正向引導(dǎo)，形成廣泛共識，營造多方積極參與改造整治的良好氛圍。
