據(jù)第一太平戴維斯華南區(qū)研究部發(fā)布的《大灣區(qū)甲級寫字樓指數(shù)》報告分析顯示，2019年下半年，在經(jīng)濟不確定因素及供過于求的疊加壓力下，多城租金和價格指數(shù)下跌。
同時，八城總租用成本亦有所下降，但因港澳與內(nèi)地城市總租用成本差異仍較顯著，港澳企業(yè)后勤辦公的租賃需求外溢至廣深珠現(xiàn)象較上半年更趨明顯。
在供應(yīng)壓力和2019年末發(fā)生的新冠肺炎疫情的共同影響下，七城租金表現(xiàn)步入下降初期，而珠海和東莞則步入下降末期，租金跌幅有望持續(xù)收窄。
經(jīng)濟不確定因素疊加供過于求致多城租金和價格指數(shù)下跌
來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部
2019年下半年內(nèi)，在中國經(jīng)濟持續(xù)放緩、中美貿(mào)易爭端、多城新增供應(yīng)過量以及香港的內(nèi)部社會運動等因素的綜合影響下，大灣區(qū)甲級寫字樓租金指數(shù)半年度環(huán)比下跌2.5%至166.6，但其十年期漲幅仍達66.6%之高。
- 香港租金指數(shù)環(huán)比下跌1.5%至192.6，但仍居大灣區(qū)眾城之首。
- 深圳租金指數(shù)錄得最高跌幅，環(huán)比下降5.4%至147.6。
- 廣州租金指數(shù)環(huán)比下降1.5%至155.5。
來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部
同期，大灣區(qū)寫字樓市場價格指數(shù)環(huán)比下跌3.6%至209.2。
- 香港價格指數(shù)環(huán)比下跌5.1%至249.9。
- 深圳和廣州價格指數(shù)分別環(huán)比下降3.2%和3.1%，至213和154。
- 東莞和惠州價格指數(shù)分別環(huán)比增長3.5%和1.4%，至142.5和132.4。
注：北京、上海兩市數(shù)據(jù)僅作對比參考使用;香港、澳門為2018年全年數(shù)據(jù)，GDP根據(jù)當年年末匯率折算為人民幣
來源：各市統(tǒng)計局、香港政府統(tǒng)計處、澳門統(tǒng)計暨普查局，第一太平戴維斯整理
港澳租賃需求外溢至廣深珠現(xiàn)象更趨明顯，政策支持驅(qū)動多城租賃需求回暖并釋放
來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部
2019年下半年，大灣區(qū)十一城甲級寫字樓市場新增供應(yīng)共計達140萬平方米。
- 深圳為主要的新增供應(yīng)來源，占區(qū)域總新增供應(yīng)的75.4%;
- 截至年末，大灣區(qū)寫字樓市場總新增存供應(yīng)量累計達2,730萬平方米。
同期，大灣區(qū)寫字樓市場平均空置率環(huán)比增長2.5個百分點至16.3%。
- 香港和廣州空置率仍維持在個位數(shù)水平，分別為4.7%和4.8%。
- 供過于求持續(xù)疊加經(jīng)濟放緩令深圳和佛山等內(nèi)地城市空置率有所上升。
- 珠海、東莞和惠州的租賃需求則有所增長，市場去化加速。
2019年下半年，港澳企業(yè)對后勤辦公的租賃需求外溢和搬遷至廣深珠的現(xiàn)象較上半年更為明顯。
多城租用成本降幅明顯，港澳與內(nèi)地城市租用成本差異猶存
來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部
2019年下半年，包括香港、廣州、深圳、珠海在內(nèi)的八個城市的寫字樓總租用成本均有所下降，而其余三城則呈現(xiàn)增長。
- 深圳錄得最高跌幅，環(huán)比下跌6.7%;而東莞則錄得最大漲幅，環(huán)比增長2.1%。
- 香港與內(nèi)地城市之間的總租用成本差距仍然顯著。截止2019年末，香港的總租用成本達人民幣每平方米每月866.0元，分別約等于深圳和廣州總租用成本的3.8倍和4.2倍。
供應(yīng)壓力疊加疫情影響致七城處下降初期，珠海、東莞則因政策支持處下降末期
來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部
在2020年供應(yīng)壓力和近期新冠肺炎疫情的共同影響下，七城步入下降初期，預(yù)計短期內(nèi)租金步入下行通道，而珠海、東莞和肇慶則步入下降末期，租金跌幅有望持續(xù)收窄。
盡管近期發(fā)生的新冠肺炎疫情已然對整體市場造成一定的短期影響，但大灣區(qū)寫字樓市場的資產(chǎn)表現(xiàn)預(yù)計仍將取決于市場自身的長期基本面情況，譬如經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和當?shù)厥袌龉┬鑴討B(tài)等，而非由突發(fā)的疫情所主導(dǎo)。截止發(fā)稿之日，疫情已促使部分業(yè)主為租戶提供免租期或直接減租，以幫助減緩其疫情期間經(jīng)營狀況所帶來的壓力。就疫情對經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場之影響而言，我們期許情況能如之前非典事件一樣，在年內(nèi)夏季前回歸常態(tài)，房地產(chǎn)市場資產(chǎn)表現(xiàn)或?qū)⒔?jīng)歷有限的下降，而逐步從相對多數(shù)情況下的歷史高點中適度回調(diào)。第一太平戴維斯將持續(xù)監(jiān)測該事件對市場的干擾，并將于我們下一期《大灣區(qū)甲級寫字樓指數(shù)》報告中進一步闡述其對寫字樓市場之影響。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
