日前，第一太平戴維斯發(fā)布2020年第一季度廣州商用物業(yè)市場回顧與展望報告。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)獲悉，受疫情影響，第一季度廣州甲級寫字樓市場以及零售市場都受到不同程度的沖擊，其中寫字樓凈吸納量十年內(nèi)首現(xiàn)負值，現(xiàn)有零售項目諸多業(yè)態(tài)暫時停業(yè)，且品牌裝修以及新項目入市推廣活動等均受停工限制。
甲級寫字樓：
疫情致租賃和投資活動短暫停滯，凈吸納量十年內(nèi)首現(xiàn)負值
2019年，廣州實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2.4萬億元，同比增長6.8%，增幅為一線城市最高。其中第三產(chǎn)業(yè)同比增長7.5%至1.7萬億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的72%。
2020年第一季度，新冠肺炎疫情對廣州經(jīng)濟發(fā)展的負面影響顯著。部分宏觀經(jīng)濟指標在2020年1-2月期間同比下降，其中商品進出口總值及固定資產(chǎn)投資額分別同比下降9%和12.4%。
整體而言，廣州寫字樓租賃市場于第一季度放緩。租賃活動受季節(jié)性因素影響于一月放緩，并受到新冠肺炎疫情及其后政府實行的防疫措施的沖擊于二月陷入停滯。然而，隨著嚴格防疫控疫措施取得初步成效，市場活動自三月初開始逐步恢復。
第一季度，由于竣工備案等竣工手續(xù)因新冠肺炎疫情而中斷，部分新項目的交付時間相應延后。因此，本季未錄得新項目交付，全市寫字樓市場總存量仍為約524萬平方米。
主要歸因于租賃需求的小幅萎縮和租賃活動在1-2月的短暫停滯，本季度全市凈吸納量十年內(nèi)首次降至-6,851平方米，全市寫字樓空置率環(huán)比微升0.1個百分點至5.1%。
來自零售與貿(mào)易、交通等行業(yè)的租戶對其企業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略和需求轉(zhuǎn)持更為謹慎的態(tài)度，而來自通訊、媒體和信息技術(shù)、石油和房地產(chǎn)行業(yè)的大型企業(yè)仍繼續(xù)執(zhí)行寫字樓搬遷、擴租和續(xù)約的租賃決策。
多數(shù)寫字樓項目的私企業(yè)主仍維持自2019年第四季度以來的謹慎態(tài)度，未采取任何激進租賃舉措。而具備國企背景的寫字樓業(yè)主主動提供如免租或減租等財務支持，以幫助符合條件的租戶渡過時艱。因此，全市平均租金回調(diào)的趨勢仍在持續(xù)，平均租金環(huán)比下降至人民幣每平方米每月174.5元，租金指數(shù)環(huán)比下降1.5%。
本季度，廣州寫字樓投資市場未錄得大宗整售成交公布。盡管商務差旅和投資活動因疫情短暫擱置，但投資者對其大灣區(qū)房地產(chǎn)市場投資布局整體維系不變，并對本地市場的遠期發(fā)展和前景保持強勁信心。
第一太平戴維斯分析稱，當前新冠肺炎疫情的全球大流行料將加劇來自外部和內(nèi)部的經(jīng)濟不確定因素，不可避免的為2020年廣州經(jīng)濟發(fā)展帶來更多阻力。
2020年，全市預計將有超過82萬平方米新增供應入市，廣州寫字樓市場將步入階段性供過于求的市場周期，租賃市場競爭料將加劇。
年內(nèi)，廣州寫字樓租賃需求的增長較前幾年將呈現(xiàn)更大波動。租賃需求的增長預計將于第二季度持續(xù)承壓，但或于2020年下半年逐漸回暖。
嚴峻的經(jīng)濟環(huán)境預期加之新增供應的集中交付料將致使廣州寫字樓市場空置率于2020年攀升，而租金則將結(jié)構(gòu)性下跌。
零售：
疫情令新場開業(yè)延期，各業(yè)態(tài)備受沖擊之余，商家議價空間漸現(xiàn)
2020年1-2月，廣州市社會消費品零售總額同比下降14.0%，至人民幣1,323.03億元。疫情廣泛影響消費品市場，其中以餐飲尤甚，前兩月廣州餐飲業(yè)營業(yè)額同比下降34.9%。
2020年第一季度，受防疫活動影響，現(xiàn)有零售項目諸多業(yè)態(tài)暫時停業(yè)，且品牌裝修以及新項目入市推廣活動等均受停工限制。對原計劃于本季度入市的項目而言，當前并非最優(yōu)的入市時點。因此，季內(nèi)廣州原新增供應延緩入市，全市總存量維持542.1萬平方米。
由于季末才實現(xiàn)逐步復工，業(yè)主和品牌方尚未于季內(nèi)全面開展疫情后的調(diào)整性活動。因此截至季末，全市零售物業(yè)市場空置率僅環(huán)比微升0.1個百分點至8.6%。其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分別環(huán)比上升0.2和0.1個百分點，至7.8%和9.0%。
受本季度進行的防疫活動影響，現(xiàn)有餐飲品牌日常經(jīng)營活動短暫受限，營業(yè)收入顯著減少。不同于以往季度，餐飲業(yè)態(tài)受此沖擊，其租賃及擴張需求于季內(nèi)放緩。
自1月24日起，廣州已有部分業(yè)主為租戶提供階段性租金減免，以期與品牌共渡難關(guān)。同時由于疫情對零售市場的顯著影響，本季度零售商議價空間稍現(xiàn)。截至季末，全市平均租金環(huán)比下降0.8%，至人民幣每平方米每月740.7元。
第一太平戴維斯分析稱，鑒于部分項目于本季度之前已經(jīng)進行招商活動，且有部分品牌進駐裝修，因此預計2020年全市仍將迎來102.5萬平方米新增供應。
大量新增供應入市，且部分子市場項目分布相對集中，市場競爭料將加�。淮送�，受疫情影響，零售商擴張需求趨緊，因此全市空置率料將有所上升。
鑒于非核心商圈將迎來大量新增供應，且項目仍需經(jīng)歷必要的培育期，廣州零售物業(yè)市場平均租金預計因此而結(jié)構(gòu)性下降。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)
編輯：wangdc
