相較于香港住宅風(fēng)波后的堅挺，香港的寫字樓市場陷入低潮。
作為全球金融中心的香港，摩天大樓鱗次櫛比的中環(huán)的租金曾經(jīng) “貴”絕全球。然而，在新冠肺炎疫情影響下，中資金融機構(gòu)、共享辦公平臺等紛紛放慢甚至擱置擴張步伐，這對香港甲級寫字樓租賃市場的影響立竿見影。
數(shù)據(jù)顯示，5月，香港中央商務(wù)區(qū)將有大約110萬平方尺（編印102193平方米）的空間處于空置狀態(tài)。香港寫字樓市場空置率也在今年出現(xiàn)了十年新高。
今年年初，著名在線旅游公司Expedia削減了亞太地區(qū)的業(yè)務(wù)。截至目前，已過去了4個多月，該公司空出約2.5萬平方尺（2322平方米）區(qū)域仍在市場上求租。一位地產(chǎn)中介人員表示，2018年該寫字樓租金是每平方尺83港元（每平方米803元），如今業(yè)主愿意考慮以每平方尺60港元（每平方米581元）的價格出租。
不僅如此，李嘉誠旗下長江資產(chǎn)控股的長江集團中心，62層樓中已經(jīng)有10層左右面積被退租，目前仍在尋找新租客。在香港擁有國際金融中心的恒基兆業(yè)地產(chǎn)財務(wù)數(shù)據(jù)也顯示，預(yù)計目前其公司總租金收入下降了約10%。
寫字樓空置率的攀升正給香港寫字樓市場帶來巨大壓力。
事實上，相關(guān)業(yè)內(nèi)人表示，業(yè)主們在目前階段，想要留住租客只能降價。而眼下空置率高的窘?jīng)r可能要持續(xù)到明年才會有所好轉(zhuǎn)，因為直至目前，國際經(jīng)濟形勢還不明朗。
香港資深房地產(chǎn)分析師紀言迅向新地產(chǎn)記者表示，目前，香港商業(yè)最受打擊分別是零售行業(yè)和寫字樓兩個市場，其中香港各區(qū)甲級寫字樓租金跌幅在今年第一季度進一步加劇，寫字樓租賃活動幾近冰封。
同時，該人士亦表示，盡管香港寫字樓需求可能持續(xù)減少，面對不確定性，目前仍未有大型公司撤出香港的極端狀況。事實上，企業(yè)對香港長遠信心將成關(guān)鍵，無須假設(shè)香港寫字樓市場已處于世界末日，應(yīng)對行業(yè)維持“正面”看法。
香港去“中環(huán)化”
作為香港金融中心的晴雨表——中環(huán)，一直是各大企業(yè)在港辦公首選。
2010年香港中環(huán)寫字樓租金曾高達每月平均租金尺價110港元，超越東京及倫敦西部成為全球?qū)懽謽亲饨鹱畎嘿F的地區(qū)。
十年來，昂貴的租金讓不少金融機構(gòu)逐漸對香港中環(huán)敬而遠之。
2018年，香港證監(jiān)會遷出中環(huán)后，小摩、瑞信等知名外資投行也陸續(xù)撤離中環(huán)，分別搬到了九龍、觀塘等性價比相對較高的地方，香港金融機構(gòu)去中環(huán)化也拉開序幕。
紀言迅分析看來，在這次疫情催化下，去中環(huán)化已一觸即發(fā)。
疫情讓線上辦公成為各大企業(yè)工作首選。由于企業(yè)希望削減成本，對辦公空間的需求已經(jīng)下降，只要辦公條件、位置合適，中環(huán)辦公已不再是企業(yè)首選。同時，香港其他區(qū)域的轉(zhuǎn)型（九龍東區(qū)和港島東區(qū)）也給不少企業(yè)帶來了辦公新選擇，未來去中環(huán)化或許會越走越遠。
目前，在疫情影響下，中環(huán)辦公樓出租率已下跌5～6個百分點，預(yù)計今年全年要下跌10~15個百分點。
據(jù)萊坊最新發(fā)布的《香港每月物業(yè)市場報告》指出，全球經(jīng)濟的不確定繼續(xù)削弱中環(huán)甲級寫字樓租賃需求。為減低租賃成本，一些大型跨國公司和企業(yè)計劃將寫字樓撤出核心商業(yè)區(qū)。
同時，在未來12至18個月內(nèi)，中環(huán)及金鐘將有約190萬平方尺的新增寫字樓面積，相當(dāng)于現(xiàn)有寫字樓存量的10%。由于超甲級寫字樓的業(yè)主受壓，萊坊預(yù)計核心商業(yè)區(qū)的寫字樓租金將回軟。如果業(yè)主愿意減租或者將單位分租，一些較小的跨國公司可能會進駐填補空間。
由于市場氣氛冷淡，也總能看到一些超低單價租賃交易。2月底，位于金鐘的美國銀行中心一個高層單位，面積約2637方尺，僅以月租11.07萬港元租出，成交尺租僅為42港元，創(chuàng)下這棟大樓過去十年的尺租新低紀錄。
相比之下，目前香港中環(huán)區(qū)甲級寫字樓的平均尺租約為130港元。作為中環(huán)的超甲級寫字樓“地標(biāo)”國際金融中心，盡管成交尺租仍保持在210港元，但租賃成交十分疏落。去年迄今為止，僅有三宗成交。
由于租金下調(diào)，甲級寫字樓市場的成交亦受到影響。投資者要求這類資產(chǎn)的價格有大幅的折讓，且租金回報率至少要達到3%以上才會考慮。對于一些基金類投資者，他們非常關(guān)注是否可以馬上收租，產(chǎn)生現(xiàn)金流，相比之下，過去幾年，這些投資者可能更關(guān)注資產(chǎn)本身價格的漲幅。
長時間來，中環(huán)無疑是特區(qū)政治與金融中心的核心，它匯集了香港政府總部、匯豐銀行大廈、IFC、中銀國際大廈等，是精英翹楚的聚集地。但持續(xù)攀升高租金近年來也無疑對這些精英們產(chǎn)生沖擊。
幾年前，摩根大通和法國巴黎銀行已開始租用租金更便宜的九龍東區(qū)和港島東區(qū)寫字樓。
業(yè)內(nèi)人士曾指出，銀行及金融業(yè)是香港中環(huán)寫字樓出租業(yè)務(wù)的主要需求來源，來自中資企業(yè)的租賃需求尤其強勁。
外資撤退，中資入場。近年來隨著大量中資金融機構(gòu)進入香港市場，甲級寫字樓租金亦水漲船高。
根據(jù)世邦魏理仕的研究顯示，2016年3月至2019年3月，中資機構(gòu)在香港甲級寫字樓租用總面積增加210萬方尺。其中，中資金融機構(gòu)貢獻近60%的租用面積增長。
不僅如此，近期，據(jù)彭博社的一則報道，字節(jié)跳動有限公司和阿里巴巴集團控股有限公司已經(jīng)在香港大幅增加辦公空間。其中，字節(jié)跳動在銅鑼灣時代廣場租了約3000平方尺（279平方米）的場地，租期三年。阿里巴巴也在同一棟大樓里租了一層樓，面積約為1.7萬平方尺（1579平方米）。目前，阿里巴巴一共在香港租了三層樓。
但在紀言迅看來，單從租賃角度，變化并不是特別大。雖然目前國內(nèi)企業(yè)來港上市的需求逐漸變大，但在租賃辦公樓選擇上并非硬性要求，辦公空間是否會增加也還是未知數(shù)。而且不少企業(yè)也不是非中環(huán)不可。總體來看，中資進入還是無法解決目前香港中環(huán)所面臨的根本問題。
零售業(yè)連跌15個月
寫字樓市場空置率創(chuàng)新高，零售業(yè)也苦不堪言。
2020年二月份開始，香港零售銷貨額按年下跌10.1%，結(jié)束了自2017年三月以來的上升趨勢，錄得自2016年八月以來最大跌幅。紀言迅也表示，零售業(yè)疲弱持續(xù)反映外圍不明朗因素影響消費者的態(tài)度，這對核心零售區(qū)的租金造成下行壓力。
近日，據(jù)香港政府統(tǒng)計處公布，4月零售業(yè)總銷貨價值的估約241億港元，按年下跌36.1%，連跌15個月。
如此慘淡的數(shù)據(jù)，與香港對于防止新冠疫情輸入的舉措密切相關(guān)。根據(jù)香港特區(qū)政府安排，自今年2月8日起，從內(nèi)地、澳門和臺灣入境香港的人士必須接受14天強制檢疫。
而這也讓香港零售業(yè)、旅游業(yè)無疑失去了最佳的“搶救”黃金周，行業(yè)寒冬直接進入“冰河時代”。
一直以來，香港零售業(yè)十分依賴內(nèi)地訪港游客，但自去年下半年香港社會沖突以來，內(nèi)地游客數(shù)量銳減，如今全球蔓延的疫情，更是對香港零售業(yè)雪上加霜。
香港旅游發(fā)展局數(shù)據(jù)顯示，2019年，內(nèi)地訪港旅客合計4,377萬人，較2018年減少14%。2020前三個月內(nèi)地訪港旅客僅267萬人（其中1月254萬人），同比大幅下降超80%。而在今年的五一假期首日，中國內(nèi)地訪港旅客僅119人次，去年同期這一數(shù)字為50萬人次。
內(nèi)地旅客的下降對香港零售業(yè)的沖擊在香港零售業(yè)銷貨價值數(shù)據(jù)上得到充分體現(xiàn)。
數(shù)據(jù)顯示，香港2020年一季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)同比下跌8.9%，創(chuàng)有記錄以來最大單季跌幅，香港經(jīng)濟正在陷入深度衰退。
香港零售管理協(xié)會主席謝邱安儀曾透露，以往很少降價的國際品牌，亦被迫采取不同手法變相減價，預(yù)計零售商“劈價促銷”將持續(xù)一段時間，至市民的消費力回升才結(jié)束。然而，她坦言，社會運動陰霾仍影響香港零售業(yè)，即使“封關(guān)”出入境限制措施解除后，短期仍難回復(fù)疫情前水平，預(yù)計最快至今年年底才稍為好轉(zhuǎn)。
據(jù)記者了解，4月數(shù)據(jù)顯示，香港珠寶首飾、鐘表及名貴禮物銷貨價值按年大跌76.6%；藥物及化妝品下跌62.9%；汽車及汽車零件下跌19.2%；百貨公司貨品下跌18.0%；不過，超級市場貨品銷貨價值則上升14.4%。
不僅如此，香港DFS商場近日推出了折扣力度頗大的促銷活動，參與促銷的包括Gucci、Burberry、Celine、Loewe、YSL等奢侈品牌，大部分品牌甚至是全場5折，一些熱門的款式也參與促銷。相比之下，以往在香港商場的專柜，這些奢侈品牌罕有如此大幅度的折扣，即使有折扣通常也只是一些過氣款式。
同時，也有不少奢侈品牌們對掙扎中的香港零售業(yè)失去了信心。
4月上旬，意大利奢侈品品牌Valentino撤下了香港海港城雙層旗艦店的招牌，雖然海港城從2月開始已經(jīng)主動為商戶降租50%應(yīng)對疫情，但仍有不少品牌店選擇關(guān)店或者縮店。
作為亞洲最賺錢的商場之一，海港城全年超過8000萬人次的客流量僅次于迪拜購物中心。在高端和奢侈品商品銷售方面，海港城對香港全年總銷售額的貢獻達到三分之一，對于任何奢侈品品牌而言，海港城門店都是公司營收至關(guān)重要的核心店鋪。
此外，香港化妝品零售龍頭莎莎近期也發(fā)布盈警，截至今年3月底止全年業(yè)績，期內(nèi)虧損5.16億元，去年同期則錄得溢利4.71億元，每股基本虧損16.7仙，不派末期息。翻查資料顯示，至少為2000年后首次停派末期息。
截至今年3月底止，莎莎的零售店鋪數(shù)目為235間，按年減少18間。莎莎表示，將繼續(xù)與業(yè)主磋商，爭取為短期內(nèi)未約滿的店鋪提供臨時租金減免，并與業(yè)主尋求把新租約形式由定額租金轉(zhuǎn)換為按營業(yè)額抽成的可能性。集團已透過無薪假安排、臨時減薪計劃和減少工作崗位，并鼓勵員工清理假期，以降低員工成本。
在疫情沖擊下，內(nèi)地零售已通過拓展線上市場和直播帶貨等模式摸索新出路。嚴峻的市場形勢為香港各業(yè)帶來嚴峻挑戰(zhàn)，面對業(yè)績下滑和控股權(quán)喪失風(fēng)險，處境艱難的香港零售業(yè)也急需在危機中尋找新機遇以熬過這場“寒冬”。
來源：風(fēng)云地產(chǎn)界
編輯：wangdc
