上半年，北京寫字樓市場走勢如過山車，由一季度的需求活躍變成二季度的需求疲軟。
空置率上升、租金再次下降、凈吸納量大幅下降成為市場的主要特征。
由于樣本不同，多家機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)有所區(qū)別。綜合來看，二季度北京寫字樓市場新租交易總量環(huán)比下降30%；凈吸納量自2020年第三季度以來首次出現(xiàn)負值；一季度剛經(jīng)歷過觸底反彈的租金于二季度末再次錄得負增長；全市空置率上半年累計上升至17.8%。
業(yè)內(nèi)人士認為，受疫情、部分租戶退租，疊加需求走弱等影響，二季度北京寫字樓市場陷入低迷。預計隨著疫情影響逐步消退，市場活躍度有望逐步回升。不過，下半年大量新項目的入市將繼續(xù)推高整體市場空置率，租金水平仍將承壓。
凈吸納量大幅下降
世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，二季度內(nèi)，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓新租交易總量環(huán)比下降30%，自2020年第三季度以來首次出現(xiàn)負的凈吸納量。
戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，二季度北京全市和五大核心商圈甲級寫字樓市場凈吸納量為7.4萬和1.7萬平方米，分別環(huán)比下降60.3%和74.5%。
仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)也顯示，第二季度北京辦公樓市場凈吸納量約為4.7萬平方米，相比2022年第一季度下降了三分之二。
對于市場成交下降的原因，世邦魏理仕認為，是因為二季度受新冠肺炎疫情限制，部分租戶原有新租計劃延后，加上年初開始的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)優(yōu)化、企業(yè)整合搬遷等活動的持續(xù)影響。
仲量聯(lián)行進一步指出，源自大型金融企業(yè)的需求為全市租賃活動主要支柱，中小型企業(yè)在疫情環(huán)境下經(jīng)營困難導致需求大幅萎縮。第二季度需求來源以內(nèi)資租戶的搬遷和擴張為主，外資租戶大部分維持現(xiàn)狀甚至縮減面積。
從空置率來看，據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計，北京全市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率上半年累計上升0.7個百分點至17.8%。其中，甲級寫字樓更有韌性，空置率環(huán)比微降0.2個百分點，而乙級寫字樓則環(huán)比上升1.1個百分點。中關村和望京等科技企業(yè)集中的子市場空置率漲幅靠前。
戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，二季度，在無新增供應的情況下，北京整體甲級寫字樓市場空置率環(huán)比下降0.4個百分點，同比下降3.6個百分點至13.9%，五大核心商圈空置率環(huán)比與上季度持平，同比下降1.0個百分點至9.0%。
第一太平戴維斯則指出，疫情的影響、部分租戶退租，疊加走弱的租賃需求，使得二季度末北京全市甲級寫字樓空置率達15.8%，環(huán)比上升0.5個百分點、同比下降1.5個百分點。
租金增長由正轉(zhuǎn)負
市場成交下降、空置率上升使得租金有所下滑。世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，二季度北京全市優(yōu)質(zhì)寫字樓平均成交租金每月每平方米310.7元，同樣本比上半年累計下降0.4%。除CBD和新興子市場保持平穩(wěn)外，其他子市場受空置率抬升的影響租金均出現(xiàn)不同程度的下調(diào)。
戴德梁行則認為，雖然疫情的再次暴發(fā)令整體市場成交有所下滑，但北京全市和五大核心商圈甲級寫字樓租金水平受影響則相對有限，各自環(huán)比下降0.6%，同比上升2.1%至每月每平方米人民幣332.7元和386.0元。
第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)也顯示，二季度北京甲級寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣337.5元，環(huán)比、同比分別下降0.4%、1.1%。
回顧2022年上半年，北京甲級寫字樓市場表現(xiàn)可謂是過山車般的上沖下俯。仲量聯(lián)行指出，一季度全市需求十分活躍，租金增長在連續(xù)十二個季度的下跌后終于由負轉(zhuǎn)正，市場情緒高漲，部分寫字樓業(yè)主因此上調(diào)全年租金預期。然而，二季度中北京的突發(fā)疫情使得市場各方措手不及。伴隨著嚴格的政府管控，看房、裝修、協(xié)議簽署等重要環(huán)節(jié)皆受到阻礙，全市甲級寫字樓市場一度停滯。大部分業(yè)主通過各種方式維持住項目租金的穩(wěn)定，市場上甚至觀察到“陰跌”現(xiàn)象，即業(yè)主維持表面租金穩(wěn)定，但通過提供期外免租、遺留裝修等條件為租戶方帶來優(yōu)惠。而對于小部分空置面積較大的樓宇，項目租金普遍錄得5%~10%的下降。二季度，全市寫字樓租金比上季度下跌0.2%至328元。剛經(jīng)歷觸底反彈的辦公樓租金于二季度末再次錄得負增長
下半年市場活躍度有望回升
對于下半年的市場趨勢，第一太平戴維斯認為，盡管疫情在二季度對寫字樓市場產(chǎn)生了抑制，但市場租賃需求的基本面仍然存在，部分租戶也希望計劃借助當前的行情以相對較低的價格完成續(xù)租、新租或者搬遷成交。因此可以預見，下半年的寫字樓市場將重啟復蘇、快速反彈，其活躍程度將明顯優(yōu)于上半年。
“下半年，部分新項目受疫情影響將延期交付，預計全市寫字樓市場僅有18.1萬平方米新增供應入市，且均來自新興區(qū)域，供給側(cè)壓力適度緩解。隨著疫情影響逐步消退，市場活躍度有望逐步回升，核心區(qū)域可租面積的增加將吸引租戶升級或回流。”世邦魏理仕中國區(qū)顧問及交易服務辦公樓部負責人張冀蘇指出，近期各區(qū)陸續(xù)出臺的紓困政策和穩(wěn)經(jīng)濟發(fā)展實施方案都會助力企業(yè)信心和市場情緒的恢復。
不過，戴德梁行北區(qū)項目及企業(yè)服務部主管、副董事總經(jīng)理廉峰哲則認為，下半年，北京寫字樓市場將繼續(xù)迎來約80萬平方米的新增供應。大量新項目的入市將繼續(xù)推高整體市場空置率，租金水平仍將承壓。
廉峰哲表示，疫情的反復使得租戶在選址時更加注重樓宇的綠色健康指標以及租約的靈活性，與此同時也會關注業(yè)主疫情下的補貼政策。相較于核心商圈，新興商圈得益于高標準的寫字樓產(chǎn)品、優(yōu)越的激勵政策、以及相對較低的市場租金也逐步成為企業(yè)租戶的重要選擇。未來在疫情常態(tài)化的市場下，以高科技和生物醫(yī)藥等行業(yè)為代表的高精尖產(chǎn)業(yè)更具發(fā)展性，將為北京寫字樓市場提供新的機會與增長點。同時北京重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)，金融機構(gòu)以及律所和稅務等專業(yè)服務機構(gòu)也將保持活躍的租賃需求。
來源：證券時報
編輯：wangdc
