作為“一行兩會(huì)”等國(guó)家金融管理部門(mén)、全國(guó)性金融行業(yè)協(xié)會(huì)、國(guó)家金融基礎(chǔ)設(shè)施和重要金融機(jī)構(gòu)總部所在地，金融街一直以來(lái)是北京辦公樓市場(chǎng)平均租金的天花板，是全市最穩(wěn)定的子市場(chǎng)。然而，近期陸續(xù)有主力租戶(hù)從金融街遷出，造成區(qū)域內(nèi)空置面積驟增，為相關(guān)項(xiàng)目業(yè)主帶來(lái)較大壓力。
租戶(hù)外遷現(xiàn)象頻發(fā)，源自?xún)?nèi)部整合或降本增效需求
自2020年起，金融街子市場(chǎng)內(nèi)有近30家金融企業(yè)選擇縮減原有辦公面積或者退租向外搬遷，區(qū)域內(nèi)甲乙級(jí)項(xiàng)目大部分受到不同程度影響，涉及總面積超過(guò)11萬(wàn)平方米，空置率呈明顯上升。
一方面，部分租戶(hù)外遷是源自其作為大型內(nèi)資金融企業(yè)的整合需求。疫情之下，投資者更看重資產(chǎn)的穩(wěn)定性，對(duì)全國(guó)性知名券商的信任度增強(qiáng)，導(dǎo)致市場(chǎng)業(yè)務(wù)份額聚集到頭部券商，部分知名券商業(yè)務(wù)擴(kuò)張引發(fā)辦公面積整合及擴(kuò)租需求。而這一類(lèi)大型內(nèi)資金融企業(yè)外遷的目的地主要為麗澤和奧林匹克區(qū)域，因?yàn)檫@些區(qū)域樓宇品質(zhì)優(yōu)、周邊環(huán)境好、附近國(guó)企眾多，對(duì)于此類(lèi)金融租戶(hù)吸引力較大，尤其是擁有國(guó)央企背景的企業(yè)。
另外一些租戶(hù)外遷則源自于其降本增效計(jì)劃，主要體現(xiàn)在內(nèi)資證券、基金公司營(yíng)業(yè)部的縮租與退租。由于大批量原先需要線下操作的券商業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型線上，對(duì)于線下?tīng)I(yíng)業(yè)部的場(chǎng)景需求大幅減弱，休息大廳等功能區(qū)不再成為必須。此類(lèi)辦公空間降級(jí)過(guò)程中，企業(yè)正大刀闊斧縮減面積，甚至整體遷出。但同時(shí)，仍有部分租戶(hù)為了業(yè)務(wù)宣傳等需求，在金融街保留有一定面積，以保證其在金融街代表處的正常運(yùn)營(yíng)。
此類(lèi)中小型企業(yè)在外遷選址時(shí)，更加青睞金融街市場(chǎng)輻射范圍內(nèi)的鄰近區(qū)域，例如阜成門(mén)區(qū)域。附近的非甲級(jí)市場(chǎng)在地理位置上仍接近“一行兩會(huì)”，但租金水平僅為金融街平均租金的三分之一，對(duì)于租賃預(yù)算有限的中小型企業(yè)而言性?xún)r(jià)比較高。
相比其他辦公樓子市場(chǎng)，金融街呈現(xiàn)差異化市場(chǎng)規(guī)律
在此輪金融街租戶(hù)外遷中，金融街與北京其他辦公樓子市場(chǎng)呈現(xiàn)出截然不同的市場(chǎng)規(guī)律。當(dāng)整體市場(chǎng)受到?jīng)_擊時(shí)，全市其他辦公樓子市場(chǎng)往往選擇靈活調(diào)整租金，從而吸引有限的租戶(hù)需求，而金融街作為全市租金最貴的子市場(chǎng)卻能堅(jiān)守住高昂的平均租金，在市場(chǎng)中屹立不倒。然而，當(dāng)其他子市場(chǎng)通過(guò)適當(dāng)降低租金引入需求進(jìn)入快速回填階段時(shí)，金融街卻開(kāi)始承壓，外遷租戶(hù)的遺留面積將空置率不斷拉高。
對(duì)于金融街差異化的市場(chǎng)規(guī)律，首先是因?yàn)榻鹑诮肿鈶?hù)往往擁有更高的租金承付能力，具有更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。因此，在2019年經(jīng)濟(jì)不確定因素較強(qiáng)、市場(chǎng)需求呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)時(shí)，金融街租戶(hù)相對(duì)比較穩(wěn)定，并未像其他子市場(chǎng)租戶(hù)在疫情前期即提出縮租或退租請(qǐng)求。但隨著大環(huán)境持續(xù)施壓，金融街租戶(hù)對(duì)租金的敏感度增加，壓力存續(xù)到近期逐漸顯露，開(kāi)始計(jì)劃降本增效外遷至金融街以外區(qū)域。
其次，金融街兩倍于全市平均的租金水平限制了其目標(biāo)租戶(hù)——僅為高承付力金融企業(yè)，特定的需求種類(lèi)導(dǎo)致金融街區(qū)域發(fā)生的租賃成交總量受到限制。
再次，在凈吸納量超百萬(wàn)、需求爆發(fā)的2021年期間，TMT行業(yè)的擴(kuò)租與搬遷占全市場(chǎng)成交總量超過(guò)四成，而金融行業(yè)并非最主要需求來(lái)源，因此金融街內(nèi)空置面積并未得到大量去化。
金融街將保持市場(chǎng)地位，但業(yè)主亟需積極應(yīng)對(duì)短期壓力
一直以來(lái)，金融街憑借強(qiáng)勁的政策扶持力度，穩(wěn)固了其在北京辦公樓市場(chǎng)不可動(dòng)搖的地位。而近期租戶(hù)外遷導(dǎo)致的大面積空置使得業(yè)主不得不調(diào)整策略，以往依靠政策紅利吸引優(yōu)質(zhì)租戶(hù)、提升租金的路子，現(xiàn)在或以不再適用。相反，業(yè)主應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)被動(dòng)為主動(dòng)，積極向內(nèi)挖潛、對(duì)外接洽，開(kāi)啟更為市場(chǎng)化的溝通和談判，提升租賃策略的專(zhuān)業(yè)性和服務(wù)管理水平，以更好地應(yīng)對(duì)動(dòng)蕩中的環(huán)境。例如，一些金融街業(yè)主以往由于議價(jià)能力較強(qiáng)，一般不提供免租期或僅提供非常有限的免租期限，現(xiàn)階段則會(huì)通過(guò)適當(dāng)延長(zhǎng)免租期來(lái)降低租戶(hù)的實(shí)際成本。
此外，租戶(hù)外遷并非預(yù)示金融街未來(lái)的下行走勢(shì)。從中長(zhǎng)期看，金融街項(xiàng)目空置面積將陸續(xù)回填、市場(chǎng)將逐步恢復(fù)平穩(wěn)。但是作為北京辦公樓平均租金的天花板，金融街租金預(yù)計(jì)很難再實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的增長(zhǎng)。不過(guò)，在持續(xù)有利的政策支持下，金融街租金水平仍會(huì)保持在高位區(qū)間。
仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)表示：“有利的政策支持使金融街得以在未來(lái)保持其市場(chǎng)地位，與此同時(shí)業(yè)主新的市場(chǎng)化租賃策略也會(huì)持續(xù)激發(fā)市場(chǎng)活力，帶來(lái)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，為金融街區(qū)域日后長(zhǎng)久發(fā)展奠定下更為夯實(shí)的基礎(chǔ)，推動(dòng)金融街的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。”
來(lái)源：仲量聯(lián)行
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