2022年是河北省雄安新區(qū)成立五周年。這五年，城市建設(shè)有序推進(jìn)，未來之城雛形初顯，“雄安大計”正在落地見效。
雄安新區(qū)建設(shè)進(jìn)度概覽
雄安新區(qū)投資建設(shè)進(jìn)度
2021年以來，雄安新區(qū)步入了大規(guī)模開發(fā)建設(shè)和非首都功能疏解同步推進(jìn)的重要階段，重點市場化項目開始集中建設(shè)。
北京企業(yè)注冊超8成，創(chuàng)新集聚之態(tài)初現(xiàn)
截至2022年3月，在雄安新區(qū)本級注冊的北京投資來源企業(yè)達(dá)3,600家，占總量的80%以上。此外，科技創(chuàng)新類企業(yè)入駐雄安的數(shù)量也在逐年增加。
根據(jù)《雄安新區(qū)2021年大數(shù)據(jù)研究報告》，2021年入駐雄安的創(chuàng)新科技類企業(yè)為258家，超過過去4年的總和。雄安新區(qū)作為“創(chuàng)新之城”的建設(shè)正在加速中。
雄安新區(qū)寫字樓市場概況
主要集中在容城片區(qū)
目前投入使用的辦公產(chǎn)品主要集中在容城片區(qū)奧威路周邊，多由廠房改造，整體品質(zhì)一般。
除下述項目外，在容城片區(qū)奧威路沿街（央企一條街）還有部分零散的可租賃辦公場所，部分企業(yè)也選擇在沿街底商和民居庭院內(nèi)辦公。
目前市場中的項目主要為前期新區(qū)建設(shè)企業(yè)提供臨時辦公場所，租金報價（含稅含物業(yè)費）約90-150元/月/平方米。
雄安新區(qū)未來供應(yīng)項目
容東片區(qū)
容東片區(qū)項目率先入市，該片區(qū)已供應(yīng)土地建設(shè)綜合體項目共五個。預(yù)計可提供辦公面積超200萬平方米。
容東片區(qū)土地利用規(guī)劃圖
啟動區(qū)
截至2022年4月，啟動區(qū)已出讓土地14宗。當(dāng)前在建項目主要以住宅、公共服務(wù)設(shè)施及研發(fā)類園區(qū)為主。
啟動區(qū)域市空間結(jié)構(gòu)圖
樞紐片區(qū)
該片區(qū)已確定的綜合體項目共三個�？偨ㄖ娣e約260萬平方米。目前僅中交未來城項目開工建設(shè)，預(yù)計提供辦公面積約38萬平方米。
樞紐片區(qū)土地利用規(guī)劃圖
他山之石——張江和麗澤的經(jīng)驗
隨著未來3到5年各類辦公項目逐步入市，雄安新區(qū)寫字樓市場的起步發(fā)展可以借鑒他山之石——上海張江科學(xué)城和北京麗澤金融商務(wù)區(qū)的發(fā)展歷程。
上海張江科學(xué)城
從1992年張江高科技園區(qū)開園至今，張江科學(xué)城的發(fā)展已經(jīng)歷時30年。張江有著全國最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，2010年之前就已經(jīng)形成了以集成電路和生物醫(yī)藥為先導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)布局。
張江的產(chǎn)業(yè)園市場在發(fā)展早期的新項目定價就已高于當(dāng)時上海產(chǎn)業(yè)園市場的平均水平，在過去的十余年其租金增速更是快于市場平均水平，這在很大程度上得益于市場更加完善的產(chǎn)業(yè)集群生態(tài)和配套服務(wù)設(shè)施。
北京麗澤金融商務(wù)區(qū)
麗澤金融商務(wù)區(qū)是北京新興金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、首都金融改革試驗區(qū)，主要承接金融街金融產(chǎn)業(yè)的需求外溢。
由于金融街市場空置率常年處于較低水平，無法滿足企業(yè)擴(kuò)張的需求，因此企業(yè)需求外溢現(xiàn)象非常明顯。麗澤的寫字樓市場目前的租金水平僅有全市甲級寫字樓租金的一半、金融街租金的三分之一。
得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和超高的租金性價比使麗澤市場成為了眾多企業(yè)擴(kuò)張的首選。
雄安新區(qū)寫字樓市場的“從0到1”
由于雄安仍然處于大規(guī)模建設(shè)時期，目前的產(chǎn)業(yè)仍然以基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)上下游企業(yè)為主。
雄安新區(qū)在從“0到1”的起步階段，辦公樓項目需要站在當(dāng)?shù)厥袌龅慕嵌葋矶▋r，甚至是在沒有核心先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的前提下定價。
雄安寫字樓市場初期租金定價策略
在初期階段，市場需求不足的前提下，秉持現(xiàn)金流思維，保出租率要比保租金水平更重要——以麗澤為例，市場平均空置率降到50%以下用了約3年多的時間。
具有競爭力的市場化租金水平是定價的基本邏輯，同時可以通過免租期來靈活調(diào)整有效租金。以目前容城片區(qū)為例，新項目為加快去化，市場化的租金水平預(yù)計將可能定在目前市場租金的80%。
項目方應(yīng)做好準(zhǔn)備以應(yīng)對未來可能出現(xiàn)的高供應(yīng)和去化難，甚至是租金持續(xù)下調(diào)的情況。因此，項目方需要更快、更早的與潛在目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行對接，多方式多渠道進(jìn)行去化。
盤活整個市場活力的關(guān)鍵在于加快優(yōu)質(zhì)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的注入，積極圍繞非首都功能疏解做文章，積極對接優(yōu)質(zhì)央國企外遷的產(chǎn)業(yè)資源，力爭形成一系列具有突破性的產(chǎn)業(yè)政策。
抓住規(guī)劃先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈中的頭部企業(yè)落地雄安，通過以“點”帶“鏈”的方式布局核心產(chǎn)業(yè)，前期需把“國家隊”作為實現(xiàn)形成新區(qū)產(chǎn)業(yè)原始基礎(chǔ)和原始創(chuàng)新能力的關(guān)鍵。
政策力度和產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐將在很大程度上影響未來的雄安新區(qū)寫字樓市場走勢。
無論是張江的騰飛還是麗澤的火熱，核心原因都指向了可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)振興，只有打造優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)才能推動雄安新區(qū)辦公樓市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
未來3-5年不僅是雄安新區(qū)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實質(zhì)落地和基礎(chǔ)設(shè)施加快完善的戰(zhàn)略攻關(guān)期，也是雄安新區(qū)寫字樓市場實現(xiàn)從“0”到“1”的關(guān)鍵突破時期。
