2024年上半年上海商務(wù)園區(qū)寫字樓市場(chǎng)迎來八個(gè)新增供應(yīng)，集中在張江和金橋板塊，以及臨空和市北，共計(jì)53萬平方米，同比上升53%。二季度市場(chǎng)有所回暖，季度凈吸納量環(huán)比上升至7.6萬平方米，至此上半年累計(jì)凈吸納量12.3萬平方米，同比上升57%。集中供應(yīng)推動(dòng)當(dāng)前空置率至20.7%，同比上行2.7個(gè)百分點(diǎn)。
搬遷需求的持續(xù)釋放仍為當(dāng)前主要趨勢(shì)，上半年需求占比65%。同時(shí)租戶采取更保守的策略也使得續(xù)租需求有所增加。就行業(yè)方面，以科技創(chuàng)新為核心的新質(zhì)生產(chǎn)力需求逐漸成為主流。首先，消費(fèi)景氣行情帶動(dòng)消費(fèi)品制造業(yè)以31%占比位居租賃需求首位。主要得益于汽車企業(yè)大面積租賃活動(dòng)以及多點(diǎn)開花的選址趨勢(shì)，如小鵬汽車落址張江、麥格納汽車技術(shù)落址臨空，問界汽車和奔馳落址金橋；另錄得消費(fèi)品巨頭利潔時(shí)和花王落址漕河涇。硬科技投資回暖帶動(dòng)半導(dǎo)體行業(yè)延續(xù)旺盛需求態(tài)勢(shì)，在張江、金橋板塊積極搬遷租賃，如海光芯片、芯馳科技搬遷至張江中區(qū)新項(xiàng)目。同時(shí)也錄得多家裝備制造類企業(yè)需求，因此工業(yè)品制造業(yè)以31%占比位居需求第二。TMT企業(yè)需求相比有所減弱，上半年需求占比16%位居第三。但人工智能及軟件系統(tǒng)開發(fā)類新興企業(yè)表現(xiàn)亮眼，呈現(xiàn)擴(kuò)租及升級(jí)搬遷需求，其中不乏涉及人工智能算力、大模型等前沿企業(yè)。
對(duì)比各子市場(chǎng)表現(xiàn)，張江中區(qū)科學(xué)之門項(xiàng)目群迎來集中交付，疊加加速產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，帶動(dòng)企業(yè)積極搬遷升級(jí)，特別是多類型的芯片設(shè)計(jì)、AI相關(guān)企業(yè)。但同時(shí)也帶來較大的去化壓力并加劇板塊內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，多個(gè)項(xiàng)目采取大幅提高免租期的策略，致使有效租金下降明顯。作為金色中環(huán)重要區(qū)位，金橋板塊同樣在上半年迎來多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目入市，吸引汽車、智能制造等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)入駐。漕河涇板塊持續(xù)深耕TMT行業(yè)，錄得相關(guān)人工智能、軟件開發(fā)及游戲類企業(yè)需求，同時(shí)汽車、快消品等需求亦有所增長(zhǎng)，板塊空置率穩(wěn)步下降。整體而言，租金持續(xù)承壓，全市平均租金報(bào)價(jià)下降至每月每平方米138.3元，上半年累計(jì)跌幅1.3%，同時(shí)租金面價(jià)及租約條件持續(xù)放寬，如免租期延長(zhǎng)等，致使有效租金上半年累計(jì)跌幅達(dá)4.9%。
來 源：CBRE世邦魏理仕
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