近年來(lái)，上海寫字樓市場(chǎng)租賃情緒趨弱，表現(xiàn)在：一方面，全市甲級(jí)寫字樓吸納量下降，平均空置率升至17.5%，尤其局部核心地區(qū)空置率一度突破20%，2019年末數(shù)個(gè)新增項(xiàng)目上市延期，暫緩供應(yīng)。同時(shí)，租賃需求持續(xù)放緩迫使業(yè)主繼續(xù)加大租金讓步幅度以換取出租率，全市租金價(jià)格持續(xù)下調(diào)。另一方面，上海甲級(jí)寫字樓新增上市供應(yīng)仍然在較高水平，未來(lái)該趨勢(shì)還將持續(xù)一段時(shí)期。商辦物業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩的局面仍未得到根本改善，總體市場(chǎng)空置率走高和租金價(jià)格走低的壓力將進(jìn)一步加大。
正在召開的2020年上海兩會(huì)期間，上海市政協(xié)委員、萬(wàn)科集團(tuán)合伙人、上海區(qū)域首席執(zhí)行官CEO張海提交了一份《關(guān)于優(yōu)化城市功能結(jié)構(gòu)，合理發(fā)展商辦物業(yè)的建議》。
首先，上海中心城區(qū)辦公建筑飽和度達(dá)到或者已超過(guò)城市化程度更高的東京都區(qū)部。截至2019年底，以外環(huán)線為界，上海中心城區(qū)占地660km2，辦公建筑總存量6165萬(wàn)平方米，人口1140萬(wàn)，人均5.55平方米/人，地均9.34平方米/km2；東京都區(qū)部包含23區(qū)，占地623km2，辦公建筑總存量5060萬(wàn)平方米，人口910萬(wàn)，人均5.56平方米/人，地均8.12平方米/km2。
其次，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)分布出現(xiàn)不合理現(xiàn)象。上海甲級(jí)以上辦公樓存量達(dá)1253萬(wàn)平方米，其中核心商圈（內(nèi)環(huán)內(nèi)）790萬(wàn)平方米，空置率13.6%；新興商圈（內(nèi)環(huán)外）463萬(wàn)平方米，空置率29.9%。預(yù)計(jì)到2023年，上海仍將有590萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓入市。其中位于核心商圈的未來(lái)供應(yīng)174萬(wàn)平方米只占到總量的29.5%，而剩下的70.5%約409萬(wàn)平方米將會(huì)全部位于新興商圈，供需失衡的矛盾進(jìn)一步加劇。
又例如，在新興商圈的幾類辦公產(chǎn)品形態(tài)中：1）甲級(jí)辦公供求比3，空置率高達(dá)29.9%，明顯供大于求，在一定程度上園區(qū)建設(shè)過(guò)程中商辦與居住功能的配置關(guān)系失衡也較為突出，造成園區(qū)“潮汐式”現(xiàn)象，以虹橋商務(wù)區(qū)為例，未能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)與城的有效融合。2）以服務(wù)中小型企業(yè)為主的商務(wù)園區(qū)則表現(xiàn)為供求比0.58，空置率19.98%，且進(jìn)一步呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。全年新增供應(yīng)59萬(wàn)平方米，全年凈吸納量102.5萬(wàn)平方米，存量增長(zhǎng)率14%接近歷史低位。其中，康橋、長(zhǎng)風(fēng)板塊空置率為同類板塊較低水平，分別為5%和11.2%，且近三年無(wú)新增供應(yīng)計(jì)劃。
最后，“商改住”、“商改租”推進(jìn)未達(dá)預(yù)期。自2017年1月政府出臺(tái)“商改住”管制政策后，集中在商務(wù)辦公需求較弱的外環(huán)外區(qū)域內(nèi)，原有“商改住”物業(yè)恢復(fù)以辦公性質(zhì)出售的實(shí)際去化情況很不理想。2017年、2018年該類物業(yè)成交分別下降94%和64%，換一個(gè)角度看待，相當(dāng)于當(dāng)年住宅供給總量出現(xiàn)了一定比例的下降。2018年初出臺(tái)的“商改租”配套政策雖然提供了解決路徑，但受制于“商改租”可能導(dǎo)致改造成本增加、投入資金回收周期拉長(zhǎng)、需要配套長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力，并疊加大部分資源區(qū)位及配套條件不利，目前“商改租”推進(jìn)緩慢。
為防范商辦物業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，減少資源低效投入和運(yùn)行，建議借鑒東京都區(qū)部的都市再生計(jì)劃相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，張海提出了三項(xiàng)建議。
一是設(shè)立總量控制，降低新增商辦用地供應(yīng)，促進(jìn)供需平衡
合理布局，根據(jù)區(qū)位資源及交通條件合理配置辦公建筑指標(biāo)，尤其在無(wú)顯著產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、軌道交通及豐富配套的區(qū)域減少甲級(jí)寫字樓的配置比例，釋放對(duì)綜合住區(qū)用地供給的擠壓空間。
針對(duì)“商改住”遺留問(wèn)題中，那些區(qū)位確實(shí)不具優(yōu)勢(shì)，配套匱乏，拿地溢價(jià)率高的項(xiàng)目“硬骨頭”，建議適度進(jìn)行商辦功能置換，考慮允許持有方補(bǔ)差價(jià)進(jìn)行土地性質(zhì)變更，從而根本性解決庫(kù)存問(wèn)題。而區(qū)位和配套條件滿足租賃要求的項(xiàng)目則加大“商改租”推進(jìn)力度，并同步提高稅收補(bǔ)貼、水電費(fèi)補(bǔ)貼等配套政策支持。
二是加大存量的再開發(fā)和混合利用，提高土地資源使用效率
通過(guò)盤點(diǎn)城市內(nèi)部辦公建筑的建造年代、結(jié)構(gòu)安全、入住率及空間適用性，厘清低效用地。其中，鄰近低效用地建議采用存量補(bǔ)地價(jià)方式，實(shí)施區(qū)域整體轉(zhuǎn)型開發(fā)，在原址以城市更新的方式打造一體化的綜合住區(qū)或城市綜合體，提高土地使用效率。
其他零星低效用地則建議采用土地性質(zhì)變更及容積率轉(zhuǎn)移的方式，在保證總量不額外新增的前提下，提高重要地塊的開發(fā)強(qiáng)度，如地鐵站、火車站、公共建筑等。
三是產(chǎn)品形態(tài)與產(chǎn)業(yè)需求相適應(yīng)，合理布局
中心城區(qū)滿足高端生產(chǎn)性服務(wù)經(jīng)濟(jì)辦公需求，以辦公（綜合體）為主要產(chǎn)品形態(tài)，而產(chǎn)業(yè)新興區(qū)域則應(yīng)鼓勵(lì)綜合型都市工業(yè)園區(qū)發(fā)展，加大工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、研發(fā)、辦公、商業(yè)等功能混合，利于中小企業(yè)發(fā)展。
來(lái)源：和訊
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