有著中國“硅谷”之稱的中關村商圈，如今不再靠著“IT商貿”單一業(yè)態(tài)存活，而是呈現(xiàn)出多業(yè)態(tài)共存且多強的局面。不過，轉型終究伴隨著陣痛，客流凋零、商戶撤離的困境不可逃避，重新焐熱商圈尤為迫切。記者走訪調查發(fā)現(xiàn)，歐美匯、新中關等商場展現(xiàn)出了抬頭的強趨勢，錨定首店經濟、掘金周邊客群，還在商業(yè)布局上著力突出差異化，以求形成互相借力的良性互動局面。不得不說，中關村商圈逐漸開始走出消費模式的“單行道”。
客流凋零：電子賣場離去
中關村曾經是中國最大的電子產品零售市場，如今已終場謝幕，周圍配套的商業(yè)設施也因此發(fā)生了翻天覆地的改變。
北京商報記者在多次走訪中了解到，已經關閉數月的鼎好大廈電子商城正在重新裝修，將改造為辦公樓;海龍電子城也已經從賣場變身為創(chuàng)新中心。中關村內僅剩一家名為“電腦數碼賣場”的底商，面積不超100平方米，所銷售的電子產品價格與專柜基本持平。
在商業(yè)地產聯(lián)盟秘書長王永平看來，中關村電子賣場撤店轉移是必然趨勢。此前，海淀區(qū)曾開展“疏解整治促提升”專項行動，對不符合首都功能定位的產業(yè)“零準入”，“散亂污”企業(yè)保持動態(tài)清零。
海龍大廈和鼎好電子商城的撤離，讓原本在輻射范圍內的商業(yè)項目出現(xiàn)了凋零的局面。例如食寶街、家樂福。靠近清北等高校，比鄰中關村公館等多個小區(qū)，愛奇藝辦公大樓、新東方總部等相鄰而建，中關村有著天然的客流優(yōu)勢，而帶著陣痛的改變讓客群如云的景象成為了過往。
“電子賣場這類商業(yè)吸引來的客群和中關村商圈的其他業(yè)態(tài)其實并不匹配，無法形成引流。反而改建成辦公樓之后，會有利于為商場輸送更多目標客群。但對于食寶街來說，曾經電子賣場的工作人員也是客群之一。”王永平認為。
北京商報記者在多次走訪中看到，食寶街的店鋪空置率達50%左右，尤其是食寶街二期。“店鋪空置率高的原因很復雜：租金高、疫情、業(yè)態(tài)調整等都會產生影響。食寶街的商戶類型較為相似，客流量有所減少后，同質化競爭問題就會顯露。能夠留存下來的店鋪也往往是一些網紅類餐飲。”王永平直言。關于業(yè)態(tài)調整等相關問題，食寶街市場部負責人表示暫不方便透露。
此外，位于中關村廣場PLAZA的家樂福曾經被譽為零售界的“黃埔軍�！�，而如今其外租區(qū)卻顯得門庭冷落，其中無印良品、以純等品牌已經撤離，多家商鋪現(xiàn)已空置。
對此，王永平解釋稱：“超市外租區(qū)的成敗取決于超市本身，利用的是超市客群的溢出效應。在超市本身客流量低的情況下，是難以帶動外租區(qū)域發(fā)展的。家樂福最早采用了外租區(qū)養(yǎng)主業(yè)的經營方式，初期可討巧獲利，也是促進商圈吸引客流的利器。但今天主業(yè)喪失了競爭能力，外租區(qū)自然也難以發(fā)展�！�
引入首店：掘金周邊客群
電子賣場轉身離開，中關村商圈內的商業(yè)項目沒有坐以待斃，而是尋求制造增量的新方式。新中關、歐美匯在不斷為自己注入新鮮的血液。
北京商報記者了解到，新中關大廈在2020年1月15日引入了美妝集合店THE COLORIST調色師北京首店。此外，歐美匯也從開業(yè)初期就嘗試與國內外品牌合作開設首店，在被領展收購后，也逐步引進了更多首家落戶北京或中國乃至全球性的品牌商戶。截至目前，歐美匯合作的首店、旗艦店、獨家店等已達到項目品牌總數量的13%。
歐美匯購物中心總經理王素平告訴北京商報記者：“泡泡瑪特、疫情期間逆勢開店的國貨彩妝品牌完美日記均為北京首家旗艦店;斯凱奇SKECHERS是華北區(qū)首家旗艦店，同時囊括了全品類系列產品并配合新品發(fā)售;快時尚生活式服裝品牌Mystyle歐美匯店也為全國首家旗艦店�！�
1月21日召開的北京市政協(xié)十三屆四次會議提到，傳統(tǒng)商圈要聚集高端品牌資源，做強“首店經濟”和“首發(fā)經濟”。對于引入具有特色的首店，王永平認為：“商業(yè)同質化問題現(xiàn)在越來越嚴重，商業(yè)網點的布局密度也越來越高，大眾消費逐漸進入非必需品時代。引入首店，提高可逛性和差異化是必然舉措，包括政府對此也有一定獎勵措施�！�
尋求差異：形成借力局面
歐美匯與新中關僅一街之隔，相鄰而建。兩相對比，中關村商圈的整體定位趨于年輕、時尚化，兩商場明確區(qū)分的定位一定程度上讓彼此形成了互相借力的良性局面。
北京商報記者多方了解發(fā)現(xiàn)，歐美匯定位更多的是針對高校、白領等客群，新中關的客群可能會相對更年輕一些。
北京商報記者在走訪中看到，新中關以金逸影城等為主力店，餐飲、服裝類產品相比于歐美匯更平價，餐飲多為霸蠻湖南米飯、星扒豬扒飯等小吃類。歐美匯則更加側重于零售，當前零售面積占比43%，餐飲占比32%，其中餐飲類別更側重于港麗餐廳、綠茶餐廳等連鎖率較高的品牌。
想要形成良性競爭，相同品牌也需打造出不同特色。“我們在做規(guī)劃的時候考慮到要盡量避免同質化的問題，希望能夠與中關村商圈的其他商業(yè)項目實現(xiàn)差異化和業(yè)態(tài)互補。歐美匯的體量本身不大，所以做特色化就非常重要。”王素平表示。
此外，食寶街的網紅小吃店也有利于吸引外區(qū)客群并與商圈內其他業(yè)態(tài)形成引流。“歐美匯的餐飲品類多為港麗堂、京華煙云、云海肴等相對大型的連鎖餐飲，所以與食寶街并不沖突，反而食寶街的餐飲可以帶動歐美匯的零售業(yè)務。”王素平表示。
在王永平看來，中關村商圈的商業(yè)項目已經固定，未來也基本不會出現(xiàn)新的競爭對手，如果能持續(xù)做好自身業(yè)態(tài)的調整求新，未來還是會有良好的發(fā)展前景。
來源：北京商報
編輯：wangdc
