2020年11月26日，著名投行中金公司重申越秀地產(chǎn)股份有限公司（股份代號(hào)：00123.HK）為板塊首選標(biāo)的之一，維持“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí)，上調(diào)目標(biāo)價(jià)4%到2.16港幣，對(duì)應(yīng)5.5倍2021年市盈率，較當(dāng)前股價(jià)有37%的上行空間。中金公司報(bào)告稱(chēng)，越秀地產(chǎn)于11月23日發(fā)布的關(guān)于已收購(gòu)廣州地鐵物業(yè)公司67%并擬分拆物管上市的公告，印證了中金對(duì)越秀地產(chǎn)的看多邏輯。此評(píng)級(jí)是中金公司對(duì)越秀地產(chǎn)資源稟賦優(yōu)異且增儲(chǔ)有道、國(guó)企背景和市場(chǎng)化的管理激勵(lì)機(jī)制、安全的財(cái)務(wù)狀況的認(rèn)可。
01
TOD項(xiàng)目全方位實(shí)力盡顯：
周轉(zhuǎn)效率、利潤(rùn)率、落地確定性?xún)?yōu)勢(shì)突出
中金認(rèn)為，越秀地產(chǎn)地鐵上蓋（TOD）項(xiàng)目在周轉(zhuǎn)效率、利潤(rùn)率和落地確定性等方面具備全方位優(yōu)勢(shì)。
越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目一直采用“集團(tuán)孵化,地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)”的方式獲取土地，實(shí)現(xiàn)資金高效周轉(zhuǎn)。受益于品牌口碑和便利交通實(shí)現(xiàn)高效去化，利潤(rùn)率也具備優(yōu)勢(shì)。2019-2020年的三個(gè)項(xiàng)目可售部分地價(jià)占售價(jià)比例為40-50%，且開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化率最低為67%，最高的當(dāng)日售罄。據(jù)中金樓盤(pán)調(diào)研結(jié)果，越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目星匯城、星樾山畔、星樾因區(qū)位優(yōu)越疊加板塊需求旺盛，業(yè)績(jī)均有亮眼表現(xiàn)。
此外，中金還認(rèn)為越秀地產(chǎn)項(xiàng)目落地的確定性高。依托和戰(zhàn)略股東廣州地鐵的合作，公司計(jì)劃在2019-2023年期間每年收購(gòu)2-3個(gè)TOD項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)總建面約100萬(wàn)平米。特別是此次與廣州地鐵物業(yè)的股權(quán)收購(gòu)合作之后，有助于越秀地產(chǎn)進(jìn)一步拓展和落地優(yōu)質(zhì)TOD項(xiàng)目，攜手廣州地鐵在TOD模式全國(guó)布局上的規(guī)模增長(zhǎng)與品質(zhì)提升，進(jìn)一步鞏固各方面優(yōu)勢(shì)。中金預(yù)計(jì)，越秀地產(chǎn)還將通過(guò)國(guó)企合作和舊改等方式靈活增儲(chǔ)，每年多元渠道貢獻(xiàn)約一半的新增貨值，進(jìn)一步夯實(shí)資源稟賦。
02
業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)、銷(xiāo)售質(zhì)量穩(wěn)定，增長(zhǎng)動(dòng)能持續(xù)釋放
中金在報(bào)告中提到，越秀地產(chǎn)銷(xiāo)售額到11
月底能夠超過(guò)全年目標(biāo)（802億元）達(dá)到850億元，對(duì)應(yīng)同比增速41%。此外，中金估計(jì)今年銷(xiāo)售質(zhì)量穩(wěn)定，毛利率為25-30%，權(quán)益比例保持在約60%。公司當(dāng)前未售貨值靜態(tài)下可覆蓋超過(guò)5年的銷(xiāo)售，疊加增儲(chǔ)有道，中金預(yù)計(jì)往后5年銷(xiāo)售每年增速中樞約20%，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)態(tài)勢(shì)將持續(xù)。
穩(wěn)步增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)與越秀地產(chǎn)推行的多元激勵(lì)機(jī)制密不可分。中金提到，近年來(lái)越秀地產(chǎn)采用了市場(chǎng)化的管理激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)了員工的“主人翁”精神、獲取土地的質(zhì)量和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率提升明顯，增強(qiáng)國(guó)企的內(nèi)生成長(zhǎng)動(dòng)力，有助于公司持續(xù)釋放增長(zhǎng)動(dòng)能。
03
財(cái)務(wù)穩(wěn)健、土儲(chǔ)充沛，新競(jìng)爭(zhēng)格局下謀求新發(fā)展
房地產(chǎn)融資監(jiān)管仍在不斷收緊的背景下，越秀地產(chǎn)整體保持著穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。中金提到，越秀地產(chǎn)在手土儲(chǔ)充足、補(bǔ)地壓力相對(duì)小，且當(dāng)前財(cái)務(wù)狀況健康、歷史上財(cái)務(wù)紀(jì)律性強(qiáng)，疊加國(guó)企背景賦予融資優(yōu)勢(shì)（穆迪、惠譽(yù)給予投資級(jí)，平均融資成本4.71%），中金認(rèn)為在“三條紅線”新規(guī)和行業(yè)新競(jìng)爭(zhēng)格局下，越秀地產(chǎn)表現(xiàn)優(yōu)異，未來(lái)幾年能夠維持規(guī)模發(fā)展和財(cái)務(wù)安全的平衡。
而根據(jù)此前公告，越秀地產(chǎn)正考慮分拆其下屬物業(yè)管理業(yè)務(wù)，并于香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。中金認(rèn)為，短期內(nèi)除了清晰的增長(zhǎng)前景，物管分拆亦能對(duì)股價(jià)帶來(lái)額外提振。這一可能的上市，也將為越秀地產(chǎn)在新競(jìng)爭(zhēng)格局下深化TOD戰(zhàn)略布局、實(shí)現(xiàn)新發(fā)展提供了更大的想象空間。
來(lái) 源： 越秀地產(chǎn)
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