受新冠肺炎疫情影響，公開(kāi)土地市場(chǎng)經(jīng)歷全國(guó)性大面積延期后又重新開(kāi)閘，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，新一年的“面粉”補(bǔ)充也被提上日程。
過(guò)去一周以來(lái)，包括北京、太原、成都、嘉興、紹興、鄭州、溫州、青島等地已陸續(xù)成功出讓土地。以北京為代表，該市單周共出讓6宗地塊，成交總價(jià)近277億元，且數(shù)宗地溢價(jià)率在30%上下，是春節(jié)以來(lái)總體溢價(jià)水平最高之一。
盡管目前全國(guó)數(shù)十個(gè)城市的項(xiàng)目延期開(kāi)工，售樓處暫時(shí)關(guān)閉，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于暫停階段，但房企“糧草先行”的舉動(dòng)仍展示了對(duì)市場(chǎng)回暖的信心。
多名投資者此前都對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，現(xiàn)在是拿地、收并購(gòu)的好時(shí)機(jī)。
相關(guān)政策已經(jīng)出現(xiàn)一些松動(dòng)跡象，2月12日以來(lái)，10余個(gè)省市相繼發(fā)布政策，緩解開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性壓力，減少交付違約等；2月14日，證監(jiān)會(huì)宣布放寬主板和創(chuàng)業(yè)板定向增發(fā)的監(jiān)管規(guī)則，降低上市企業(yè)再融資的難度。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾將近期拿地的企業(yè)喻為“勇士”，認(rèn)為這是一場(chǎng)賭博：疫情能快速緩解的話，肯定都是抄底，獲得了優(yōu)質(zhì)底價(jià)地塊；但如果疫情影響持續(xù)，那么很可能就是跌下泥潭。
在土地市場(chǎng)開(kāi)啟的城市里，參與主體卻仍呈現(xiàn)單一化趨勢(shì)——
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2月上旬主要城市涉宅用地成交總價(jià)前十的地塊，共有7宗地由國(guó)企、央企參與競(jìng)得，不乏首開(kāi)、首創(chuàng)、綠城（主要股東為中交）、華潤(rùn)置地等；而北京2月至今出讓的地塊，也均由國(guó)企、央企競(jìng)得，其中4宗為聯(lián)合拿地。
只有旭輝、德信地產(chǎn)及華鴻嘉信三家民營(yíng)企業(yè)，單宗地成交總價(jià)進(jìn)入前十，最高約25.46億元。此外包括龍湖、龍光、碧桂園、寶龍、金科等房企也有在廣州、青島等一二線拿地，基本以低總價(jià)地塊為主。
這種分化在過(guò)去兩年也接連出現(xiàn)，受金融嚴(yán)監(jiān)管及房地產(chǎn)調(diào)控等政策影響，開(kāi)發(fā)商的策略大多聚焦“促銷(xiāo)售、抓回款”，而融資偏緊及庫(kù)存負(fù)債的掣肘，使得它們對(duì)土地投資的決策態(tài)度較為謹(jǐn)慎。包括碧桂園、旭輝、富力等企業(yè)都曾有過(guò)明確少拿地不拿地的表態(tài)。
拿地?zé)崆橄陆祹?lái)土地價(jià)格回落，一些資金實(shí)力相對(duì)雄厚的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始在主要城市尋找優(yōu)質(zhì)的投資機(jī)會(huì)。去年11月22日深圳集中供應(yīng)6宗宅地，地塊起價(jià)較上次地，最終均被五礦、中海、華潤(rùn)置地等國(guó)有資本競(jìng)得。
從拿地金額維度看，表現(xiàn)較為搶眼的企業(yè)包括萬(wàn)科、保利、中海、招商、華潤(rùn)置地等。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體曾統(tǒng)計(jì)，2019年招商蛇口拿地總價(jià)約1000.2億元，華潤(rùn)置地則達(dá)1425億元，雖不及萬(wàn)科（2395億元），但考慮到萬(wàn)科年銷(xiāo)售規(guī)模是它們的2-3倍，該等拿地體量仍顯巨大。
至2020年初土地繼續(xù)轉(zhuǎn)涼之際，國(guó)有資本繼續(xù)保持較為進(jìn)取的投資策略。1月份保利發(fā)展土地投資權(quán)益價(jià)款109.96億元，中海地產(chǎn)約達(dá)91億元，招商蛇口則約58.4億元；相比之下，萬(wàn)科拿地金額僅38億元，權(quán)益價(jià)款僅22.74億元，金地集團(tuán)拿地總額同樣僅31億元。
以近期土地出讓較頻繁的北京市場(chǎng)為例，1月至今首開(kāi)已累計(jì)競(jìng)得2宗地塊（含與華潤(rùn)聯(lián)合拿地），土地成交總價(jià)133.2億元；華潤(rùn)置地同樣競(jìng)得2宗（含與首開(kāi)聯(lián)合拿地），成交總價(jià)101.1億元；綠城、中海、首創(chuàng)、金茂各得1宗；年內(nèi)首個(gè)在京城獲得土地的民企則是融創(chuàng)。
對(duì)于上述國(guó)企、央企而言，北京都是其重倉(cāng)的市場(chǎng)，比如加上最新的2宗地，首開(kāi)近半年在北京獲取了4宗地、成交總價(jià)202億元；華北大區(qū)是華潤(rùn)置地銷(xiāo)售貢獻(xiàn)最大區(qū)域之一，2019年北京等城市共計(jì)簽約銷(xiāo)售527.28億元，占比22%僅次于華東大區(qū)。
國(guó)有資本拿地有先天的融資成本優(yōu)勢(shì)，2016-2018年華潤(rùn)置地平均融資成本分別為4.23%、4.16%、4.47%，至去年上半年為4.45%，是國(guó)內(nèi)融資成本最低的開(kāi)發(fā)商之一。在民企行列中，龍湖平均融資成本為4.56%，而其它開(kāi)發(fā)商大多超過(guò)6%甚至10%。
某千億房企高層曾對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，房地產(chǎn)行業(yè)融資普遍難，但國(guó)企仍能獲得融到錢(qián)，所以能在深圳、北京買(mǎi)地�！捌渌髽I(yè)拿不出那么多錢(qián)買(mǎi)地�！�
在此情況下，不少民營(yíng)企業(yè)選擇通過(guò)其它方式鞏固土地儲(chǔ)備，包括融創(chuàng)與恒大打造文旅、汽車(chē)綜合項(xiàng)目，世茂大舉收并購(gòu)，以及佳兆業(yè)、富力集中在區(qū)域性舊改領(lǐng)域。
光大地產(chǎn)近期在研報(bào)中預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)行業(yè)資金面的總量管控將繼續(xù)，一季度按揭貸款減少將為開(kāi)發(fā)貸增長(zhǎng)留出余地，但在結(jié)構(gòu)性方面將會(huì)傾向規(guī)模較大的百?gòu)?qiáng)類(lèi)房企。資本市場(chǎng)層面，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流受疫情影響，包括中梁、建業(yè)等開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向用更高成本發(fā)行境外債券。
來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
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