庚子新春，遠比我們預期中更有挑戰(zhàn)，于此同時中國也展現(xiàn)了強勁韌性以對抗此次新冠病毒的蔓延及影響。第一太平戴維斯研究部從中國整體經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場視角出發(fā)，全面探討此次疫情帶來的影響。
拐點之后
經(jīng)濟復蘇將循序漸進
盡管短期難免經(jīng)歷大幅沖擊，但支撐中國長期發(fā)展的基本面不變，經(jīng)濟增速亦將隨疫情結(jié)束而回歸潛在正常速率。預計隨著改革推進，將吸引更多外資涌入中國。而疫情引發(fā)的思考與經(jīng)驗將引導政府完善治理水平，優(yōu)化社會環(huán)境。
新冠疫情發(fā)生正值經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期，預計后續(xù)復蘇將聚焦深化改革、產(chǎn)業(yè)升級、區(qū)域一體化、跨部門協(xié)作等關(guān)鍵領(lǐng)域。
中國宏觀經(jīng)濟韌性
與非典時期大有不同
中國經(jīng)濟體量目前已逼近百萬億人民幣，規(guī)模龐大，全產(chǎn)業(yè)布局廣闊、資源豐富，與“非典”時期相比，具有更強韌性應對緊急事件影響。
截至二月中，新型冠狀病毒死亡率約2.2%（湖北省外約0.4%）， 低于SARS（9.6%），遠低于MERS（34.4%）、H1N1（17.4%）等其他重大國際性疫情。
目前仍在執(zhí)行的封路、自我隔離等政策是影響經(jīng)濟短期走勢的重要因素，有望隨疫情防控進展逐步取消。
中國GDP全球占比
來源：CEIC, 第一太平戴維斯市場研究部
各細分市場
預計將在數(shù)月后陸續(xù)回暖
來源：第一太平戴維斯市場研究部
多地出臺政策
更多側(cè)重扶持中小企業(yè)
在疫情爆發(fā)后，多個地方政府出臺優(yōu)惠中小企業(yè)的輔導政策以應對疫情期間所帶來的沖擊。
調(diào)查中小企業(yè)最為期待的政策扶持
來源：CEIBS, 第一太平戴維斯市場研究部
房地產(chǎn)細分市場的
韌性與機會
伴隨疫情結(jié)束，細分市場預計將在數(shù)月后陸續(xù)回暖。政府已陸續(xù)推出多項扶持政策，幫助企業(yè)解燃眉之需。公共服務、員工及消費者健康、物業(yè)管理品質(zhì)將成為行業(yè)未來關(guān)注焦點：
辦公樓：企業(yè)選址計劃將在一兩個月后重啟，重點關(guān)注醫(yī)療健康、金融保險、科技相關(guān)行業(yè)的發(fā)展機會。
零售：有望于疫情結(jié)束后逐步回歸常態(tài)，并于下半年全面回暖；中國已是全球第二大消費市場，年增速維持8%，品牌長期發(fā)展信心未受影響。
住宅：伴隨預售證發(fā)放，以及積壓的購房需求陸續(xù)釋放，核心城市有望于年中開始逐步回暖；但高端租賃市場恢復需更多時日。
投資：急需現(xiàn)金支持的物業(yè)持有者將進一步降低價格預期，機會型投資者可適時入場。
辦公樓市場
短期承壓，關(guān)注重點行業(yè)
大量企業(yè)員工轉(zhuǎn)為在家辦公，在智能辦公平臺、在線辦公工具的輔助下，企業(yè)服務端的運營并未停擺。
企業(yè)短期關(guān)注焦點仍在復工時間、員工安全等疫情相關(guān)層面。疫情完全結(jié)束后將在一兩個月后陸續(xù)重估公司業(yè)務發(fā)展、選址搬遷事項。
交付延遲將導致全年供應將有所下降，市場近年供過于求的壓力將略有緩解。
雇主對健康的持續(xù)關(guān)注及對高品質(zhì)物業(yè)管理的需求，將令優(yōu)質(zhì)甲級辦公樓的價值更為凸顯。
由于小型租戶居多、短期租約為主，加之更多員工轉(zhuǎn)而在家辦公，聯(lián)合辦公在此輪疫情中經(jīng)受劇烈沖擊。
上海甲級寫字樓同比租金變動
來源：第一太平戴維斯市場研究部
預計醫(yī)療、保險、科技行業(yè)在疫情后將迎來巨大發(fā)展機遇，業(yè)主應把握窗口期加以關(guān)注。
中短期內(nèi)，大中型國企將成為市場需求主力，伴隨改革開放力度增大，外企需求有望增長。
美商會問卷
來源：美國商會上海分部基于對127家美國企業(yè)的調(diào)查
零售市場
各業(yè)態(tài)影響不同，期待反彈
來源：CEIC, 第一太平戴維斯市場研究部
若新冠疫情在今年3月底之前得以有效控制，零售市場有望隨之逐步回暖。
品牌年度焦點已轉(zhuǎn)至夏季后的市場，預計下半年伴隨大量推廣活動，市場將重現(xiàn)活力。
部分品牌臨時關(guān)閉店鋪，一季度甚至上半年銷售將受影響，但幾乎沒有品牌質(zhì)疑市場長期前景。年內(nèi)品牌將著重于重估年度增長目標及開店計劃。
多個業(yè)主為租戶提供一周至兩個月不等的免租期共度難關(guān)，市場租金短期內(nèi)將有所下調(diào)，但預計此舉難以延續(xù)至下一季度。
疫情期間消費方式向線上轉(zhuǎn)移，將引發(fā)更多品牌探索線上線下結(jié)合途徑。
由于方便居民日常消費，加之更多外賣配送服務應用至商場商戶，優(yōu)質(zhì)的社區(qū)型商業(yè)此次展現(xiàn)出較好韌性，預計將持續(xù)獲得投資者關(guān)注。
上海零售同比租金變動
來源：第一太平戴維斯市場研究部
住宅市場
核心城市積壓需求有待陸續(xù)釋放
自2018年下半年起，一二線城市一手住宅市場始終維持溫和而穩(wěn)健的態(tài)勢，即使政策層面放松幅度極其微弱，充沛的自住用戶群體帶來韌性需求。
自預計在疫情過后，積壓的購房需求陸續(xù)釋放，核心城市的銷售市場自年中起有望率先逐步回暖。
就業(yè)者在選擇工作城市時，將更多關(guān)注社會治理及教育、醫(yī)療等公共服務因素。
小體量、小地塊、物業(yè)服務品質(zhì)好、私密性強的項目或?qū)⒊蔀樾碌拈_發(fā)焦點。
受新冠疫情影響，部分開發(fā)商相繼延遲了開工時間，大多數(shù)開發(fā)商開工時間推遲一個月，項目銷售及資金回籠受到較大挑戰(zhàn), 將令年中至下半年推盤意愿增強。
市場拿地及開發(fā)節(jié)奏將在下半年逐步恢復正常。
一線城市均價八萬元以上一手住宅成交
來源：CEIC, 第一太平戴維斯市場研究部
高端服務式公寓市場
挖掘新興需求機會
以公司外派人員為主要客戶群的高端酒店公寓市場或需較長復蘇時期，以待消化市場負面情緒，及客戶回國工作。
業(yè)主需從國內(nèi)及本地市場挖掘更多新興出現(xiàn)的潛在需求機會。
短租需求有望在暑期迎來起色。
近兩年來政府支持的租賃市場在此次疫情中經(jīng)受較多爭議，部分租客權(quán)利無法有效保障，需后續(xù)政策給予更多指引。
投資市場
回歸核心城市
市場短期面臨的不確定因素增加，投資者選擇觀望以等待合適時機出現(xiàn)。
現(xiàn)金流困難的業(yè)主將面臨更大的降價壓力回籠資金，看好長期的機會型投資者可擇機入市。
不良貸款數(shù)量或?qū)⒂兴黾�，而預計政府將有相關(guān)政策出臺避免數(shù)額大幅攀升。
無論整售或土地市場仍有大型成交達成（如北京LG雙子座大廈售予GIC），長期投資者對市場關(guān)注度依然不減。
一線開發(fā)商有望獲得更好的資本支持，令市場強者愈強的局面進一步鞏固。
疫情過后，后續(xù)政策鼓勵的投資方向預計將繼續(xù)傾向于醫(yī)療、康養(yǎng)相關(guān)領(lǐng)域。對項目設(shè)計或?qū)⒂懈喙惨蛩乜剂浚詭椭鞘袘獙Ω鞣N緊急及突發(fā)事件。
北京及上海大宗成交占全國比重
北京及上海大宗成交占全國比重
來源：RCA, 第一太平戴維斯市場研究部
