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合生土地史 72.2億奪北京南城“地王”里的快慢鍵
http://房訊網(wǎng) 2020-5-11 15:58:00
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[提要]北京成交3宗不限價(jià)住宅用地,總價(jià)達(dá)到113億元。其中,合生創(chuàng)展擊退融創(chuàng)、中海數(shù)家房企,以72.2億元競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村L-24、L-26地塊,溢價(jià)率26.2%,樓面價(jià)達(dá)6.7萬元/平米。

  5月9日,北京成交3宗不限價(jià)住宅用地,總價(jià)達(dá)到113億元。其中,合生創(chuàng)展擊退融創(chuàng)、中海數(shù)家房企,以72.2億元競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村L-24、L-26地塊,溢價(jià)率26.2%,樓面價(jià)達(dá)6.7萬元/平米。

  該地塊也刷新了自2107年以來,北京南城樓面價(jià)單價(jià)新紀(jì)錄,成為豐臺(tái)歷史第二單價(jià)“地王”。此前的記錄是由九龍倉(cāng)在2017年9月創(chuàng)下的60905元/平米。

  對(duì)合生創(chuàng)展來說,在公開市場(chǎng)高價(jià)奪地是極為罕見的,72.2億元的拿地價(jià)相當(dāng)于其2019年銷售額的34%。

  并且,作為一家始終堅(jiān)守著“多囤地、慢開發(fā)、高溢價(jià)”運(yùn)作方式的企業(yè),合生創(chuàng)展向來不喜歡用高周轉(zhuǎn)賺錢,更傾向于利用時(shí)間差來賺錢,將利潤(rùn)和現(xiàn)金流放置在了極重要的位置。

  不過,從去年開始,不管是銷售提速或是公開拿地參與度,都暗示著這家“佛系”企業(yè)似乎在慢慢發(fā)生改變。

  但是,招拍掛是有代價(jià)的,它的成本不適用于“慢周轉(zhuǎn)”的商業(yè)模式。

  南城“地王”

  5月9日下午,北京又迎來了一場(chǎng)激烈的土拍爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

  其中,豐臺(tái)分鐘寺地塊的競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈,第一個(gè)舉牌的合生創(chuàng)展,在經(jīng)過57輪競(jìng)價(jià)后,如愿以72.2億元奪下北京豐臺(tái)區(qū)分鐘寺L-24、L-26地塊。

 

  這宗地起拍價(jià)57.19億元,最終溢價(jià)率為26.5%,樓面價(jià)達(dá)到6.7萬元/平米。地塊樓面價(jià)并沒有超過7萬元,低于之前的市場(chǎng)預(yù)期。

  有業(yè)內(nèi)人士稱,該項(xiàng)目除了配建3000平米的社區(qū)文化設(shè)施無償移交給相關(guān)部門外,其他部分全部為純住宅用地,結(jié)合整個(gè)分鐘寺區(qū)域舊城改造和土地上市的趨勢(shì)來看,分鐘寺將是北京未來一個(gè)新的豪宅集聚區(qū)。

  “項(xiàng)目未來售價(jià)蠻有想象空間。第一,這是個(gè)不限價(jià)地,做什么產(chǎn)品多高的價(jià)格自己定,只要報(bào)預(yù)售政府能批就行;第二,合生創(chuàng)展有打造大盤和豪宅的經(jīng)驗(yàn)。”第一太平華北區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人、助理董事李想在接受采訪時(shí)分析,這個(gè)項(xiàng)目會(huì)是一個(gè)高凈值人群為目標(biāo)客群的一個(gè)高端產(chǎn)品。

  “這肯定是合生創(chuàng)展未來打造的重點(diǎn)大盤,豐臺(tái)這種南二環(huán)南三環(huán)南四環(huán)區(qū)域剛好是豪宅密集區(qū)域出讓的區(qū)域,接下來豐臺(tái)還會(huì)出現(xiàn)高地價(jià)地塊,是兵家必爭(zhēng)之地!

  觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到,合生創(chuàng)展在北京隱匿許久,幾乎沒有在售的新項(xiàng)目,而著名的“老牌頂豪”霄云路8號(hào)去化已超過10年。

  曾經(jīng)很長(zhǎng)一段時(shí)間,豪宅都是合生創(chuàng)展的主要銷售貢獻(xiàn)來源。霄云路8號(hào)推出的第二年,北京及天津區(qū)域銷售占比超過四成,而北京霄云路8號(hào)及廣州珠江帝景項(xiàng)目是最主要銷售來源。此次奪得豐臺(tái)分鐘寺地塊,意味著合生創(chuàng)展將重出北京豪宅市場(chǎng),打造另一個(gè)頂豪項(xiàng)目。

  那么,分鐘寺項(xiàng)目是否會(huì)重新復(fù)制頂豪“霄8”呢?

  “一個(gè)是協(xié)議地塊,一個(gè)是招拍掛高價(jià)地。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)稱,時(shí)代不同,分鐘寺地塊的成本決定了不可能承受霄8那樣漫長(zhǎng)的去化周期。

  李想也認(rèn)同上述說法!皯(yīng)該是有一定推盤節(jié)奏的銷售模式,豪宅產(chǎn)品從拿地到入市,可能要花三年時(shí)間,三年之后的事誰也不敢說!

  果不其然,拿地當(dāng)天,合生創(chuàng)展就對(duì)外招聘分鐘寺崗位,涉及項(xiàng)目總經(jīng)理到設(shè)計(jì)、策劃、營(yíng)銷等。

  “這不能說快,資金寬裕、沒有人才儲(chǔ)備不經(jīng)常拿項(xiàng)目的企業(yè)才會(huì)這樣。”張大偉表示,北京大部分項(xiàng)目都是拿地前,就準(zhǔn)備好了基礎(chǔ)班子,極端的類似于中海的企業(yè)甚至規(guī)劃已經(jīng)做好了。

  “所以,這幾年北京才有中海年的說法。當(dāng)然,臨近銷售招聘銷售業(yè)務(wù),這是節(jié)省人力資源!

  合生快慢鍵

  值得關(guān)注到的是,合生創(chuàng)展奪下的分鐘寺地塊,此前土地一級(jí)開發(fā)單位是北京嘉富龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé),這是珠江地產(chǎn)旗下公司,而珠江地產(chǎn)與合生創(chuàng)展是朱孟依手中的兄弟公司。

  “我感覺他們(合生創(chuàng)展)是志在必得,相當(dāng)于是從一級(jí)開發(fā)到二級(jí)開發(fā),都是由珠江系掌控!

  上述業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露,分鐘寺地塊非常復(fù)雜,前期就花了七八年的時(shí)間,且地塊緊鄰地鐵十號(hào)線,在土地一級(jí)開發(fā)過程中面臨非常紛繁復(fù)雜的手續(xù),珠江系投入了上百億的資金進(jìn)行土地拆遷整理、舊城改造工作。

  據(jù)悉,合生創(chuàng)展奪得的分鐘寺L-24、L-26地塊是分鐘寺項(xiàng)目出讓的首個(gè)地塊,開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)總額為48.35?億(折合4.5萬元/平米)。?

  據(jù)北京土地市場(chǎng)掛牌信息,5月19日分鐘寺另外兩宗地也將迎來出讓,起始價(jià)分別為29.56億和47.44億,規(guī)劃建筑面積分別為55141平米、88484平米。那么,合生創(chuàng)展是否會(huì)乘勝追擊?觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體就此事詢問合生創(chuàng)展,并未收到明確回復(fù)。

  其實(shí),在很久之前,合生創(chuàng)展主要通過協(xié)議出讓、城市更新的方式獲取低廉土地儲(chǔ)備。合生能夠通過“慢開發(fā)”的模式,即拉長(zhǎng)開發(fā)周期獲取高利潤(rùn)。這也是近年來,合生規(guī)模不大,利潤(rùn)卻保持行業(yè)前列的原因。

  不過,從去年開始,合生創(chuàng)展卻積極出現(xiàn)在招拍掛市場(chǎng),接連斬獲江門、廣州等地塊,并在已經(jīng)過去2000天之后再次出現(xiàn)在北京土拍現(xiàn)場(chǎng),在年內(nèi)總價(jià)地王競(jìng)拍中與中海鏖戰(zhàn)至最后一輪。

  2019年9月25日,合生創(chuàng)展與金茂聯(lián)合體以28.2億總價(jià)拿下北京豐臺(tái)區(qū)南苑石榴莊地塊,溢價(jià)率5.66%。

  合生創(chuàng)展的拿地方式變得更為多元,而招拍掛的成本則不適用于“慢周轉(zhuǎn)”的那套模式。

  “我們不排斥加杠桿,只不過是加到什么程度而已。這需要看是不是能遇到適合投資的項(xiàng)目,如果遇到好的項(xiàng)目或者我們認(rèn)可的城市,肯定會(huì)堅(jiān)決投入!

  合生住宅事業(yè)部副總經(jīng)理閆家瑞此前表示,合生一直在積極尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,可能拿地方式也比較多元,包括招拍掛、合作、收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)勾地等等,未來甚至可能會(huì)進(jìn)行嘗試聯(lián)合操盤、小股控盤的方式介入到項(xiàng)目的開發(fā)過程。

  在拿地之外,合生創(chuàng)展的銷售也進(jìn)入了快車道。2019年,合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)合約銷售額212.58億元,同比增長(zhǎng)41.96%,首次沖破200億元的大關(guān)。

  財(cái)報(bào)中披露,截至2019年12月31日,合生創(chuàng)展土地儲(chǔ)備3111萬平米,同比增長(zhǎng)6.47%;蛟S,合生創(chuàng)展已經(jīng)開始在保持利潤(rùn)的同時(shí),追求更大的規(guī)模。

  來 源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

  編 輯:chenhong

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