隨著疫情得到有效控制，上海房地產(chǎn)市場需求面逐步改善。國內(nèi)商業(yè)活動(dòng)基本恢復(fù)常態(tài)，企業(yè)對(duì)于租賃決策的信心有所加強(qiáng)，這使得我們看到三季度上海多行業(yè)商業(yè)地產(chǎn)租賃需求顯著回升。
辦公樓租賃需求有所增加，企業(yè)仍重點(diǎn)考慮續(xù)約或以節(jié)約成本為考量的搬遷。零售物業(yè)方面，汽車展廳、生活館以及美妝集合店的拓店需求支撐了租賃需求的恢復(fù)。物流地產(chǎn)方面，傳統(tǒng)和新興租賃需求均保持旺盛。住宅市場方面，隨著大量新增供應(yīng)持續(xù)入市和今年限價(jià)政策的小幅松動(dòng)，改善型需求積極入市，整體市場成交持續(xù)回暖。投資市場持續(xù)放緩，但投資者對(duì)另類資產(chǎn)投資的興趣日益濃厚。
甲級(jí)辦公樓
非中央商務(wù)區(qū)帶動(dòng)租賃需求回暖。三季度，上海非中央商務(wù)區(qū)的凈吸納量錄得15.6萬平方米，顯著高于二季度的8.6萬平方米和一季度的負(fù)3.3萬平方米。中央商務(wù)區(qū)在過去兩個(gè)季度凈吸納量均錄得負(fù)值后，三季度凈吸納量首次回正，達(dá)到了6,200平方米。仲量聯(lián)行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)總監(jiān)張靜表示：“隨著新冠疫情得到有效控制，企業(yè)對(duì)于租賃決策的信心逐漸增強(qiáng)。在租賃復(fù)蘇的同時(shí)，由于疫情對(duì)營商的影響以及市場上仍有大量節(jié)約成本的可選物業(yè)，許多企業(yè)仍采取保守的租賃策略，但內(nèi)資證券公司和律所的租賃需求持續(xù)保持活躍，來自科技新媒體和醫(yī)藥行業(yè)的租賃需求也持續(xù)增長�！�
三季度共有四個(gè)新項(xiàng)目竣工，總供應(yīng)量為43.1萬平方米。位于中央商務(wù)區(qū)的上海長寧國際發(fā)展廣場在三季度竣工，總建筑面積達(dá)12.2萬平方米。非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)共有三個(gè)新項(xiàng)目竣工，總建筑面積共30.9萬平方米。新增供應(yīng)使中央商務(wù)區(qū)的空置率環(huán)比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)至12.1％。非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，盡管有較多新增供應(yīng)，穩(wěn)健的成本節(jié)約需求使空置率僅小幅上升0.8個(gè)百分點(diǎn)至31％。
為留住考慮搬遷至非中央商務(wù)區(qū)的租戶，中央商務(wù)區(qū)的業(yè)主在續(xù)約條件上變得更加靈活，中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下跌2.1％。非中央商務(wù)區(qū)的租金則環(huán)比下跌2.6％，但租金降幅比上季度收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。部分業(yè)主提供了如定制化裝修等激勵(lì)措施以鼓勵(lì)搬遷并節(jié)省租戶的資本支出。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)
科技新媒體和醫(yī)療行業(yè)持續(xù)推動(dòng)園區(qū)租賃需求。三季度無新項(xiàng)目入市，前幾個(gè)季度竣工的項(xiàng)目迅速去化，三季度核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)的凈吸納量達(dá)到了20.4萬平方米。科技新媒體行業(yè)及其上下游企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張。新冠疫情后生物醫(yī)藥行業(yè)獲得了更多關(guān)注，生物醫(yī)藥公司的租賃需求逐步上升。例如，再鼎制藥在張江總部園租賃了較大面積。產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體租金保持穩(wěn)定，環(huán)比僅下降0.5％至4.4元每平方米每天。
零售物業(yè)
消費(fèi)的持續(xù)恢復(fù)提振了零售商拓店的信心，三季度上海零售物業(yè)凈吸納量回正，至21,000平方米。由于國際旅行受限，奢侈品消費(fèi)持續(xù)回流，上海奢侈品銷售業(yè)績強(qiáng)勁反彈。自七月以來，影院的有序開放標(biāo)志著購物中心所有租戶類型均步入恢復(fù)階段。餐飲類租戶恢復(fù)相對(duì)較慢，但隨著營業(yè)收入降幅的持續(xù)收窄，租賃需求逐步回升。仲量聯(lián)行中國區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)隗然表示：“受到汽車展廳、生活館以及美妝集合店的拓店需求支撐，三季度零售物業(yè)市場整體租賃活躍度有所提升。”
三季度末，上海廣場完成裝修改造，重新亮相淮海路。四個(gè)位于非核心區(qū)的未來項(xiàng)目由于招商進(jìn)度緩慢，推遲至明年開業(yè)。在核心商圈，隨著疫情影響減弱，租賃需求開始復(fù)蘇，業(yè)主方積極開展租戶調(diào)整，核心商圈空置率由上季度的12.5%降至11.8%。而在非核心商圈，較高的市場存量及相對(duì)緩慢的租賃進(jìn)度導(dǎo)致空置率由11.4%小幅上升至11.6%。
中高端購物中心營業(yè)額的持續(xù)恢復(fù)使業(yè)主信心和品牌承租能力均得到穩(wěn)步提升，核心商圈零售物業(yè)首層租金企穩(wěn)，至人民幣48.6元每平方米每天, 環(huán)比增長0.2%。盡管一些社區(qū)型購物中心表現(xiàn)突出，但非核心商圈整體首層租金環(huán)比仍下跌1.9%，至人民幣18.9元每平方米每天，這主要是由于非核心區(qū)攀升的空置率及較慢的招商進(jìn)度給業(yè)主帶來壓力。
物流地產(chǎn)
物流地產(chǎn)凈吸納量實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁反彈。在二季度錄得負(fù)值后，三季度凈吸納量達(dá)197,010平方米，創(chuàng)下自2018年二季度以來的新高。仲量聯(lián)行中國區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部供應(yīng)鏈與物流地產(chǎn)總監(jiān)黃暉表示：“在二季度以及更早之前竣工的項(xiàng)目在租賃方面均取得較大進(jìn)展。國內(nèi)外第三方物流和制造業(yè)的租賃需求尤為強(qiáng)勁。新興租賃需求保持旺盛，醫(yī)藥公司、生鮮電商以及冷鏈運(yùn)營商均有租賃成交。部分租戶正在為年終網(wǎng)購熱潮積極地進(jìn)行短期租賃�！�
三季度有三個(gè)新項(xiàng)目入市，分別為維龍金山物流園（63,149平方米）、金山松立亭林物流園（84,853平方米）和領(lǐng)盛的青浦物流園（48,694平方米）。盡管新增供應(yīng)預(yù)租有限，強(qiáng)勁的租賃需求使得市場平均空置率由7.5%下降至7.3%。三季度租金環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，增幅放緩，業(yè)主為保證出租率而放低租金增長預(yù)期。
住宅
供應(yīng)放量帶動(dòng)上海一手住宅市場持續(xù)回暖，三季度整體市場共成交約300萬平方米，環(huán)比增長21.8％，同比增長35.4％。今年限價(jià)政策的小幅松動(dòng)，改善型需求積極入市，市場整體熱度提升。高端住宅市場同樣銷售勢頭良好，尤其是一些位于有較大發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K，并帶有完善配套設(shè)施或?qū)W區(qū)資源的新項(xiàng)目受到市場熱捧并在開盤首日即告售罄。三季度，高端住宅成交量為815套，環(huán)比下降33.3％，其主要原因是新增供應(yīng)的減少。
三季度整體市場再迎供應(yīng)高峰，隨著限價(jià)小幅松動(dòng)和成交穩(wěn)步復(fù)蘇，開發(fā)商繼續(xù)加速推盤。整體市場共迎來約280萬平方米的新增供應(yīng)，環(huán)比上升31.0%。高端住宅市場供應(yīng)有所放緩，三季度共有四個(gè)新項(xiàng)目推出447套住宅，環(huán)比下降72.1％。新項(xiàng)目取得了更高的備案價(jià)格，推動(dòng)高端一手價(jià)格環(huán)比上漲0.3％至120,281元每平方米。
隨著住宅銷售的持續(xù)復(fù)蘇，我們預(yù)計(jì)2020年整體成交量將超過2019年。一手價(jià)格可能在第四季度繼續(xù)小幅上漲。近期，上海放寬對(duì)四所高校應(yīng)屆畢業(yè)生的落戶政策，預(yù)計(jì)未來幾年剛需購房者的需求將會(huì)增加。此外，監(jiān)管部門發(fā)布“三道紅線”融資新規(guī)以控制開發(fā)商有息債務(wù)的增長，預(yù)計(jì)未來開發(fā)商將繼續(xù)降低負(fù)債。在此影響下，預(yù)計(jì)未來開發(fā)商將繼續(xù)積極推盤回籠資金，而拿地或?qū)⒏呏?jǐn)慎。
投資市場
上海房地產(chǎn)投資繼續(xù)受到謹(jǐn)慎情緒的影響。 2020年第三季度的總交易額達(dá)到人民幣145億元，環(huán)比下降16.6％，同比則下降18.6％。辦公樓資產(chǎn)仍是買家首選，三季度的辦公樓總交易額達(dá)人民幣95億元，占上�？偨灰最~的65.5％。
自用買家（尤其是科技新媒體和金融服務(wù)行業(yè)的公司）的收購繼續(xù)在市場中占主導(dǎo)地位。例如，國海證券以人民幣14億元購置了綠地外灘中心C1大樓。某科創(chuàng)板企業(yè)購置上海漕河涇地區(qū)的一個(gè)辦公樓項(xiàng)目作為自用。這些交易也證實(shí)了仲量聯(lián)行先前對(duì)自用需求將在2020年保持活躍的判斷。
此外，鑒于經(jīng)濟(jì)不確定性和辦公樓市場未來供應(yīng)較多的考量，機(jī)構(gòu)投資者正尋找除辦公樓之外的資產(chǎn)類別。其中數(shù)據(jù)中心、物流地產(chǎn)和工業(yè)領(lǐng)域頗受青睞，總交易額達(dá)人民幣27億元，占三季度總交易額的18.6％。
展望2020年四季度，我們預(yù)計(jì)投資者情緒和交易量仍較為低迷。仲量聯(lián)行中國及華東區(qū)投資部總監(jiān)葉建成表示：“物流地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)表現(xiàn)出強(qiáng)勁的基本面，并有望在未來繼續(xù)保持韌性。此外由于其卓越的回報(bào)，另類資產(chǎn)（如數(shù)據(jù)中心）已成為許多投資機(jī)構(gòu)值得關(guān)注的投資選項(xiàng)。我們預(yù)計(jì)，投資者將通過投資組合更多元化來降低風(fēng)險(xiǎn)，特別是通過增加對(duì)物流地產(chǎn)和另類資產(chǎn)的投資來實(shí)現(xiàn)�！�
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
