三季度以來，盡管北京寫字樓市場延續(xù)了上半年租金下探、空置率上升的趨勢，但下行趨勢已有所放緩。商務(wù)活動基本恢復(fù)至正常水平，刺激租賃活躍度回升。投資市場錄得數(shù)宗外資重大交易，數(shù)據(jù)中心投資則為本季度內(nèi)一大亮點，北京已成為亞太地區(qū)重要的新興數(shù)據(jù)中心市場之一。
宏觀經(jīng)濟(jì)與政策
隨著疫情影響趨弱，三季度國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速加快修復(fù)。國際貨幣基金組織（IMF）預(yù)測，中國將是2020年世界主要經(jīng)濟(jì)體中唯一保持正增長的國家，并維持對中國在2021年將實現(xiàn)8.2%增速的判斷。在此背景下，北京地區(qū)經(jīng)濟(jì)基本面依然十分強(qiáng)勁，商務(wù)活動基本恢復(fù)至正常水平。
具體來看，固投方面，2020年1~8月，北京全市固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長0.6%，增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長5.7%。分行業(yè)看，科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)增長89.4%，制造業(yè)增長80.5%。社會消費品零售方面，1~8月，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額8150.4億元，同比下降14.1%。其中，限上批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)網(wǎng)上零售額為2576.9億元，同比增長26.8%。辦公樓市場建設(shè)和銷售方面，1~8月，全市辦公樓新開工面積為34.4萬㎡，同比下降64.2%；辦公樓竣工面積為79.9萬㎡，下降6.4%；辦公樓銷售面積為23.3萬㎡，下降9.7%。
圖：北京辦公樓新開工、竣工和銷售面積情況
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
注：圖中數(shù)據(jù)為累計值，1月份數(shù)據(jù)缺失
政策規(guī)劃方面，三季度內(nèi)，政府發(fā)布《深化北京市新一輪服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合試點建設(shè)國家服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合示范區(qū)工作方案》、《首都功能核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（2018年-2035年）》、《中國（北京）自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案》以及《關(guān)于鼓勵發(fā)展商業(yè)品牌首店的若干措施》等多項重要政策措施，對北京的經(jīng)濟(jì)和城市未來發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)活力提升具有重要意義。當(dāng)前，北京自貿(mào)區(qū)方案最大特點是與新科技、新數(shù)字經(jīng)濟(jì)相融合，自貿(mào)區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃利好金融、信息技術(shù)、專業(yè)服務(wù)、健康醫(yī)療等行業(yè)相關(guān)的企業(yè)，對于北京寫字樓租賃市場將有所帶動。
供給與需求
三季度，北京寫字樓市場有5個新項目交付使用，供應(yīng)總面積達(dá)到36.07萬㎡。其中，位于CBD中服地塊的恒大中心與位于東二環(huán)商圈的兆泰國際中心A、B座竣工交付，為北京甲級寫字樓市場帶來了近19萬㎡的優(yōu)質(zhì)可租面積。隨著四季度北京寫字樓市場迎來大體量項目入市，屆時市場承壓將加劇。
需求方面，截至本季度末，TMT、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)仍為主要的租戶來源行業(yè)，租戶占比分別達(dá)到39.09%和25.99%。從租戶占比變化情況來看，三季度TMT環(huán)比二季度擴(kuò)大1.61個百分點，批發(fā)和零售業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)分別減小0.92和0.62個百分點。與去年同季度相比，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、TMT租戶占比擴(kuò)大4.62和3.77個百分點；受疫情影響，批發(fā)和零售業(yè)租戶占比出現(xiàn)明顯的收縮，租戶占比減小達(dá)11.56個百分點。
圖：北京甲乙級寫字樓租戶行業(yè)占比（按租戶數(shù)量）
在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的推動下，本季度租戶的新租和搬遷需求進(jìn)一步回升，尤其是位于租金水平相對較低的麗澤、上地等新興商圈。建議有計劃擴(kuò)張或者以更優(yōu)惠的價格完成續(xù)租的租戶，把握當(dāng)前有利的議價時機(jī)�？紤]搬遷以升級樓宇品質(zhì)的租戶可重點關(guān)注麗澤、通州等將有大量新項目入市的商圈。
租金與空置
三季度，得益于市場租賃需求的逐步回暖和新冠肺炎疫情的有效控制，北京全市及重點商圈市場租金雖延續(xù)了年初以來的下調(diào)趨勢，但降幅較二季度略有收窄。中指數(shù)據(jù)·寫字樓版監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至9月份，全市甲乙級寫字樓日租金降至7.13元/㎡·天，同環(huán)比分別下降4.04%和0.14%，環(huán)比降幅連續(xù)三個月收窄。其中，甲級寫字樓日租金降至10.00元/㎡·天，同環(huán)比分別下降8.00%和0.30%；乙級寫字樓日租金降至6.02元/㎡·天，同環(huán)比變化分別為-4.29%和0.00%。
圖：北京甲乙級寫字樓租金走勢
空置方面，鑒于北京市場目前處于高供應(yīng)時期，因此空置率依然呈現(xiàn)攀升的態(tài)勢。中指數(shù)據(jù)·寫字樓版監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，三季度北京全市甲乙級寫字樓空置率上揚(yáng)，較二季度擴(kuò)大1.44個百分點，較去年同期擴(kuò)大2.27個百分點。從區(qū)域來看，中關(guān)村、金融街等核心地區(qū)所受到的影響較小，仍然保持很低的空置率。新興區(qū)域如通州、麗澤商圈的空置率比較明顯，存在較大的去化壓力。
大宗交易
受疫情影響，今年北京大宗交易成交需求出現(xiàn)延遲，市場表現(xiàn)相比去年較為平淡。中指數(shù)據(jù)·寫字樓版監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，北京投資市場累積完成12筆大宗交易，成交金額達(dá)人民幣356.87億元，較去年同期下降31.67%。寫字樓仍是最受追捧的物業(yè)類型，在整個大宗交易規(guī)模中占比48.84%（按金額），此外綜合體占比29.17%，商業(yè)/零售占比14.71%，數(shù)據(jù)中心占比7.29%。其中，三季度最大一筆交易為AEW集團(tuán)、新加坡政府投資公司（GIC）和顥騰投資共同投資的北京南二環(huán)附近的U-SHOW悅秀城項目，交易投資額約40億元，表明投資者仍對在京投資機(jī)會抱有較高的興趣。
圖：大宗交易物業(yè)類型分析
除了傳統(tǒng)的寫字樓、購物中心等資產(chǎn)外，在國家新基建政策的推動下，以5G、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)為代表的數(shù)字技術(shù)融合發(fā)展，數(shù)據(jù)中心投資熱度快速提升，萬國數(shù)據(jù)與中信產(chǎn)業(yè)基金合作完成兩宗數(shù)據(jù)中心投資。作為非傳統(tǒng)投資標(biāo)的，數(shù)據(jù)中心建設(shè)與需求持續(xù)增長，已成為投資市場的新亮點。
總結(jié)與展望
科技金融和服務(wù)業(yè)的發(fā)展是推動優(yōu)質(zhì)寫字樓市場發(fā)展的重要驅(qū)動力，而自貿(mào)區(qū)和示范區(qū)的兩項新政將會是未來幾年北京寫字樓市場的重要變量，在推動科技創(chuàng)新、服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放、聚焦數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展、深化金融開放創(chuàng)新等方面發(fā)力，也將為北京寫字樓市場帶來新的需求增長極。
從中長期來看，商業(yè)地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要載體，在示范區(qū)、自貿(mào)區(qū)政策對高端服務(wù)業(yè)、數(shù)字科技以及金融科技等行業(yè)發(fā)展的政策鼓勵驅(qū)動下，有望迎來新一輪的發(fā)展契機(jī)，也將為北京寫字樓租賃市場帶來更多的增長點和機(jī)遇。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
