2020年，樓市新聞如搖號搶房、抱團漲價、政府救市、取消限購等鋪天蓋地。這些現(xiàn)象級事件的背后暗示了2020年可能是中國樓市的重要轉(zhuǎn)折點。
同時不難發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場里，諸如“房住不炒、因城施策、人才引進、三穩(wěn)、三道紅線、長租公寓……”這些高頻詞匯都貫穿著整個2020年。
那么今年的樓市重點關(guān)鍵詞有哪些？揭露了什么樣的樓市真相呢？昨晚，中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉就“2020年中國樓市關(guān)鍵詞”話題，給大家一一做了分析。
一、直播賣房
受疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)加速線上業(yè)務(wù)發(fā)展。疫情期間，最早從一些大房企開始，再到全國大部分企業(yè)都積極參與線上賣房，比如像恒大、融創(chuàng)、保利等房企也都推出一陣子的直播賣房潮流。從整體的市場表現(xiàn)來看，雖然沒有多少成交量，但是對于企業(yè)而言，卻是賺足了“吆喝”。
當(dāng)下的房地產(chǎn)銷售具有多種流派：第一種是恒大恒房通、萬科等企業(yè)的自建渠道；第二種是房天下、樂居、騰訊等傳統(tǒng)媒體服務(wù)渠道；第三種是如貝殼等一系列企業(yè)平臺。
雙11期間，多個房企紛紛在互聯(lián)網(wǎng)拓展賣房，但就目前而言，網(wǎng)上賣房仍只是起“廣告”形式為主的作用，是否能成為長期發(fā)展趨勢，還需看更多后續(xù)市場的表現(xiàn)。
二、17萬億下的中國樓市
整體來看，2020年，無論是金九銀十，還是最新公布的11月數(shù)據(jù)，都出現(xiàn)了刷新歷史的明顯記錄。
從累計情況來看，1-10月份，商品房銷售面積首次年內(nèi)同比轉(zhuǎn)正；1-11月，商品房銷售面積實現(xiàn)年內(nèi)同比上漲，且商品房銷售額連續(xù)4個月出現(xiàn)同比上漲。拆分單月數(shù)據(jù)來看，10月單月商品房銷售面積和銷售額分別為1.6萬平方米、1.6萬億元，同比分別上漲15.3%和23.9%，銷售業(yè)績僅次于6月和9月。11月單月商品房銷售面積和銷售額分別為1.75億平方米、1.73億元，同比分別上漲12%和18.6%。從以上數(shù)據(jù)來看，今年商品房銷售額有望實現(xiàn)17萬億的歷史記錄。
三、三條紅線
8月份，市場開始盛傳“三條紅線”的傳聞。具體為：
紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；
紅線2：凈負債率大于100%；
紅線3：現(xiàn)金短債比小于1倍。
并根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。（相關(guān)閱讀《樓市干貨 | 中原研究院：真假"三條紅線”下的房價走勢》）
那么，對于市場來說，三條紅線會否產(chǎn)生較大影響？
短期來看，不會對市場產(chǎn)生較大的影響。就房企拿地而言，目前還沒有受到明顯的影響。當(dāng)下來看，在三條紅線下，企業(yè)的融資成本分化嚴重。既有企業(yè)融資成本低于6%，也有企業(yè)融資成本超過13%。而為了應(yīng)對未來可能出現(xiàn)的市場變化，大部分企業(yè)其實還在井噴式地融資。
四、井噴的調(diào)控政策
從調(diào)控次數(shù)來看，近幾個月的增量明顯增加。1-11月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)合計高達458次，其中，11月單月累計調(diào)控次數(shù)為33次。
從調(diào)控城市來看，自7月份以來，全國已經(jīng)累計有杭州、東莞、寧波、內(nèi)蒙古、鄭州、深圳、南京、長春、�？诘�32個城市出臺樓市收緊政策，為樓市降溫。
調(diào)控風(fēng)向從上半年的寬松轉(zhuǎn)為下半年的收緊。調(diào)控發(fā)力也從過去的“一城一策”轉(zhuǎn)為部委監(jiān)管，包括住建部召開房地產(chǎn)工作會議，明確房地產(chǎn)調(diào)控政策，維持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)；還有8-9月份多次針對房地產(chǎn)開會的監(jiān)督會議。
如果單看11月的調(diào)控力度，并沒有很大，但不停地出臺調(diào)控政策，也代表了房地產(chǎn)調(diào)控趨勢依然是“一城一策”、“房住不炒”。這些政策也是影響我們判斷未來房地產(chǎn)走勢的關(guān)鍵因素�？傮w的政策力度會如何變化，還是要看不斷收緊調(diào)控政策的城市數(shù)量以及調(diào)控內(nèi)容。值得注意的是，諸如深圳、廣州等龍頭城市的調(diào)控力度代表了全國調(diào)控的走向。
五、長租公寓“爆雷”
長租公寓“爆雷”已經(jīng)成為今年，特別是四季度，以蛋殼為代表的標志性事件。受疫情影響，大部分租戶支付能力和需求逐漸減少，帶動了本就處在危險邊緣的長租公寓出現(xiàn)了多次的、連鎖的“爆雷”事件。
目前而言，租賃業(yè)務(wù)一般只有兩類：居間轉(zhuǎn)介客戶、代理二房東。而我們常說的“長租公寓”其實就是二房東模式。這種模式通過高進低出”“長收短付”等經(jīng)營模式，以時間為要素，以此賺取租金差價，形成一項隱秘利益鏈——資金池。這個資金池有多大呢？少則百萬，多則百億。（相關(guān)閱讀《樓市干貨 | 中原研究院：后蛋殼時代，租房如何安穩(wěn)？》）
針對此事件，高層及多個城市也已陸續(xù)發(fā)布對長租公寓的監(jiān)管政策，未來，在強監(jiān)管下，相信長租公寓等租賃市場將會更加規(guī)范化、完善化。
六、LPR
實際上，LPR在年內(nèi)出現(xiàn)了兩次變動，但自4月后，LPR已連續(xù)7個月保持不動：1年期為3.85%，5年期以上為4.65%。
在貨幣政策利率持續(xù)下降的大環(huán)境下，LPR整體出現(xiàn)反彈上漲的可能性比較小，預(yù)計后續(xù)企業(yè)的貸款利率會繼續(xù)進一步下行。總的來說，LPR的走向取決于宏觀經(jīng)濟的走勢，比如通貨膨脹形勢以及貨幣市場供需結(jié)構(gòu)等因素。
七、市場“打新”
“打新”一詞，北方市場出現(xiàn)的可能少一些，但在南方市場出現(xiàn)的頻率較高，特別深圳、杭州、南京、成都等城市。
其實，樓盤打新就跟打新股一樣，形成買到即賺到的市場預(yù)期，正是這種預(yù)期放大了市場需求。典型如潤四，開盤均價約13.2萬/平方米，與周邊二手房18萬/平方米的均價相比，至少有4-5萬/平方米的價差。在如此大的利潤下，哪怕是限售三年，還是有很多人參與打新。潤四的1171套住宅所對應(yīng)的有效申購達到了9687批，與此同時也出現(xiàn)了眾籌、代持打新等現(xiàn)象，引來了高層的“注意”。
究其根本是限價導(dǎo)致出現(xiàn)明顯的套利空間。一般而言，簡單的限價政策，即并未配套其他限購、限售、限貸，增加供應(yīng)等政策，只是為了避免城市的房價上漲領(lǐng)先全國，但是單獨的限價只能導(dǎo)致統(tǒng)計局統(tǒng)計的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)失真，以及影響部分開發(fā)商雙合同。表面上房價是降低且平穩(wěn)了 ，但事實上，從官方公布的數(shù)據(jù)來看，房價依然在上漲。
限價只是房地產(chǎn)調(diào)控作用最小的一個辦法，目的是為了應(yīng)付上級調(diào)控的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。對穩(wěn)房價不應(yīng)該只是穩(wěn)房價數(shù)字，穩(wěn)市場不應(yīng)該只是簡單地穩(wěn)網(wǎng)簽的價格數(shù)字。
八、物業(yè)管理公司上市
從2019年-2020年，這期間有大量的物業(yè)管理公司上市，特別是最近幾個月，每個月基本有多家物業(yè)公司上市。如果說2019年是井噴的開始，那么2020年則是高峰期。目前有多家物業(yè)管理公司已經(jīng)出現(xiàn)“股價退潮”的現(xiàn)象，年內(nèi)港股也增加了十幾家上市公司。截止當(dāng)前，已經(jīng)有3-4家登陸港股，3家進如A股，這些企業(yè)大部分都是由規(guī)模型房企分拆而來。物業(yè)管理公司上市也成為資本市場的一道“風(fēng)景線”。
總的來看，今年以來物業(yè)管理公司出現(xiàn)了一些積極的變化，特別是在疫情期間，比較好的物業(yè)公司，其服務(wù)表現(xiàn)也會比較好。
九、人才落戶政策
因受疫情影響以及各城市的穩(wěn)定經(jīng)濟需要，拉動人才的政策在疫情期間以及疫后，開始呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象。截至12月中旬，累計已經(jīng)超過180個城市發(fā)布各種人才政策來吸引人才和勞動力，各種人才政策的單月發(fā)布也都在20個城市以上。與人才落戶政策配套的購房補貼政策也有所井噴。
在落戶方面，大部分出臺人才新政的城市都已經(jīng)全面放開對學(xué)歷型人才的落戶限制。目前，也已有多個城市出現(xiàn)“無條件落戶”。此外，因為高層文件表示強化內(nèi)需支撐，年內(nèi)要完成1億非戶籍人口在城市落戶的目標。戶籍政策也成了很多省份以及城市的普遍性政策。
在疫情因素下，今年的人才落戶政策呈現(xiàn)別樣的特點：新城市數(shù)量在逐漸增加以及嘗到“甜頭”的城市繼續(xù)加碼；不同的城市其落戶全面開花，人才落戶的標準持續(xù)降低，逐漸變成“無條件落戶”。
另外，很多城市正在增強成為“千萬級人口城市”，如成都、武漢、石家莊、哈爾濱等城市的總?cè)丝谝呀?jīng)突破了千萬；西安、鄭州等二線城市也在明顯地向“千萬級人口城市”邁進。
十、賣地金額刷新歷史記錄
今年初，土地市場處于低迷狀態(tài)，但目前來看，土地市場已全面復(fù)蘇，各城市賣地數(shù)據(jù)明顯升溫，賣地金額也刷新歷史記錄。
從累計數(shù)據(jù)來看，目前已經(jīng)有上海、杭州、廣州3個2000億賣地城市；有北京、南京、武漢、寧波、佛山、蘇州等8個千億賣地城市。全國來看，超過30個城市賣地金額超過500億，52個城市賣地金額超過200億，均刷新歷史記錄。值得注意的是，全國50個大中城市累計賣地超過3.67萬億，同比上漲幅度高達20.8%。
此外，在經(jīng)濟全面復(fù)蘇以及資金相對寬松下，房企為了追求市場規(guī)模，特別是很多近年拿地很少的企業(yè)，也開始積極拿地。1-11月，50大房企拿地超過2.2萬億，達到了22107億，41家企業(yè)拿地超過200億。
小 結(jié)
整體來看，2020年作為市場分化的一年，有很多的關(guān)鍵詞值得關(guān)注。從年初的疫情，到各種經(jīng)濟政策的刺激等，這些措施均對樓市產(chǎn)生了影響，使其出現(xiàn)明顯的節(jié)點。2-3月份，樓市可以說是“顆粒無收”，市場處于冰點期；疫情得到有效控制后，壓抑的需求得到釋放，大部分城市的樓市迎來了比較火熱的下半年，全國房地產(chǎn)市場也已經(jīng)基本走出疫情的影響，進入了正常的運行通道。
另外，從國家統(tǒng)計局發(fā)布的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)來看，2020年全年的中國房地產(chǎn)市場成交數(shù)據(jù)刷新記錄已經(jīng)成為一個定局。截止到11月，全國商品房商品房銷售面積達到15萬億平方米，商品房銷售額約達14.9萬億元。如果按照正常的節(jié)奏來看，2020年全年的銷售額有望達到17萬億元。
來源：中原薈
編輯：wangdc
