疫情至今已經(jīng)一年，全球經(jīng)濟(jì)仍在受到影響，寫字樓市場(chǎng)何時(shí)能走出疫情陰影？戴德梁行近日發(fā)布《2020年全球?qū)懽謽鞘袌?chǎng)影響與復(fù)蘇》研究報(bào)告，預(yù)測(cè)全球?qū)懽謽亲赓U基本面將受到新冠肺炎疫情導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)衰退以及居家辦公趨勢(shì)的顯著影響，但是到2022年將開始改善，并于2025年全面復(fù)蘇。
《2020年全球?qū)懽謽鞘袌?chǎng)影響與復(fù)蘇》重要研究結(jié)論：
預(yù)計(jì)2022年第一季度，隨著世界經(jīng)濟(jì)和就業(yè)全面復(fù)蘇，寫字樓需求、空置率、租金全面好轉(zhuǎn)；
預(yù)計(jì)到2025年，全球?qū)懽謽强罩寐驶貧w危機(jī)前11%的平均水平，租金恢復(fù)到危機(jī)前最高水平。
全球視角，寫字樓復(fù)蘇初見曙光
我們有兩個(gè)重要發(fā)現(xiàn)。首先，毫無疑問，此次疫情將給寫字樓租賃市場(chǎng)的基本面帶來極大的影響。很多企業(yè)正在減少辦公場(chǎng)所布局。事實(shí)上，寫字樓的空置率已經(jīng)達(dá)到史上最高水平。
第二個(gè)有趣、甚至始料未及的重要發(fā)現(xiàn)是寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)開始復(fù)蘇。很大程度上是因?yàn)榫蜆I(yè)崗位增加，尤其是使用辦公場(chǎng)所的就業(yè)出現(xiàn)了增長(zhǎng)。
居家辦公是目前的趨勢(shì)，我們認(rèn)為這種趨勢(shì)還會(huì)增長(zhǎng)，實(shí)際上因?yàn)榇舜涡鹿谝咔�，長(zhǎng)期居家辦公將出現(xiàn)雙倍增長(zhǎng)。同時(shí)，我們預(yù)計(jì)靈活彈性辦公的人員，時(shí)而居家辦公，時(shí)而公司辦公，也會(huì)增加。隨著經(jīng)濟(jì)形式的扭轉(zhuǎn)，辦公場(chǎng)所就業(yè)的增長(zhǎng)，將沖抵居家辦公所造成的影響。
全球復(fù)蘇下的中國(guó)速度
中國(guó)大陸的經(jīng)濟(jì)已于二季度回歸正向增長(zhǎng)，寫字樓市場(chǎng)開始復(fù)蘇。整體大中華區(qū)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量已于三季度遠(yuǎn)超出基準(zhǔn)預(yù)測(cè)水平，年內(nèi)累計(jì)940萬平方英尺，為原全年基準(zhǔn)預(yù)測(cè) (430萬平方英尺) 的兩倍之余。我們預(yù)計(jì)隨著可選擇的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目不斷入市，尤其在非核心區(qū)，將促使一部分租戶搬遷并擴(kuò)張，對(duì)整體市場(chǎng)吸納量產(chǎn)生正面影響。
然而，與亞太區(qū)其他市場(chǎng)十分相似，大中華區(qū)在面臨疫情考驗(yàn)的同時(shí)也正迎來寫字樓的供應(yīng)潮。在考慮到項(xiàng)目有可能延期的背景下，基準(zhǔn)預(yù)測(cè)大中華區(qū)寫字樓市場(chǎng)平均空置率將從當(dāng)前的21%，于2021年末攀升至最高點(diǎn)26%。預(yù)計(jì)2022年末整體寫字樓市場(chǎng)需求將超出供應(yīng)，空置率則將在2023年開始下滑。
隨著空置率的不斷攀升，甲級(jí)寫字樓平均有效租金也隨之下降。2020年上半年大中華區(qū)平均租金下降了6.0%；我們預(yù)測(cè)，2020年末將比2019年末租金水平下降8.0%，2021年將繼續(xù)下調(diào)5.2%，跌至最低點(diǎn)。隨著空置率的下降，平均租金預(yù)計(jì)將于2022年末開始反彈，并在2023、2024年呈顯著增長(zhǎng)趨勢(shì)。
大中華區(qū)租戶研究主管Shaun Brodie表示，報(bào)告研究的所有地區(qū)中，估計(jì)中國(guó)大陸的結(jié)構(gòu)性辦公需求在2022--2030年間受到居家辦公政策的影響最小。2020年第一季度，中國(guó)大陸成功實(shí)施短暫的停工舉措，從而迅速恢復(fù)正常的寫字樓辦公狀態(tài)，并未根本改變大家的工作習(xí)慣。
中國(guó)區(qū)企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英表示，我們預(yù)計(jì)中國(guó)大陸約有85％以上的租賃需求來自國(guó)內(nèi)公司。通常情況下，這些公司與西方公司在企業(yè)文化方面具有顯著差異。此外，大家對(duì)全職居家辦公會(huì)帶來有效成果或成為主流辦公方式這一觀點(diǎn)普遍持懷疑態(tài)度。
《2020年全球?qū)懽謽鞘袌?chǎng)影響與復(fù)蘇》是系列研究的首份報(bào)告，該系列由四部分構(gòu)成，針對(duì)寫字樓市場(chǎng)的未來及其在后疫情環(huán)境中發(fā)揮的作用，提供全新和深入的洞察。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
