長(zhǎng)租行業(yè)一直是關(guān)乎民生的重要話題。行業(yè)經(jīng)過(guò)了八九年的發(fā)展，經(jīng)歷了從萌芽期到快速發(fā)展期的轉(zhuǎn)變。今年的疫情作為“黑天鵝”事件，行業(yè)按下了暫停鍵，租賃市場(chǎng)熱度迅速下降、市場(chǎng)需求縮減或推遲，隨之長(zhǎng)租公寓出租難度增加、空置率提升，爆雷事件頻發(fā)生，影響了房東和租客的權(quán)益。本文從市場(chǎng)、政策、土地以及行業(yè)來(lái)盤點(diǎn)今年租賃市場(chǎng)的十大突出變化。
租金下降10%
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年全國(guó)重點(diǎn)40城平均月租金為37.8元/平米，同比下降9.9%。一、二線城市同比降幅均達(dá)4.0%，三線城市同比下降1.5%。上半年的疫情對(duì)大部分企業(yè)以及各類商戶產(chǎn)生了沖擊，致使原先應(yīng)返城的流動(dòng)人口減少，而一、二線城市的租賃需求中外來(lái)流動(dòng)人口占比更高，住房租金下降幅度較大。
圖2019-2020年全國(guó)重點(diǎn)40城平均租金變化
數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院
（重點(diǎn)40城的選取標(biāo)準(zhǔn)是以各城市租賃GMV為主，覆蓋了全國(guó)東北、西北、西部、中部、東南沿海、環(huán)渤海及長(zhǎng)三角區(qū)域等七大區(qū)域）
租房降級(jí)
一線城市租客消費(fèi)降級(jí)顯著，月均支出和租住面積均縮減。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年，一線城市租客套均支出同比下降5.8%，其原因一方面是由于租金水平的下降，另一方面則是租客租住面積下降。2020年一線城市60-90平米的房屋成交占比同比去年提高了3.7個(gè)百分點(diǎn)，60平米以下的房屋占比則基本持平，90平米以上的房屋占比均小幅下降。部分租客因受疫情的影響，會(huì)選擇工作周邊的小戶型房屋，以減少公共交通的出行，租金成本下降則推動(dòng)了這種趨勢(shì)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院
預(yù)期下滑
依據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年全國(guó)重點(diǎn)40城新增房源掛牌均價(jià)為38.3元/平米，同比下降7.2%，近九成的城市業(yè)主預(yù)期均呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。從租客議價(jià)空間數(shù)據(jù)來(lái)看，七成城市議價(jià)空間上漲或持平。由于疫情導(dǎo)致的階段性空置房源的大幅增加，業(yè)主出租房屋信心減弱，持續(xù)下調(diào)預(yù)期租金。雖然隨著疫情防控的好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)上空置房源逐步消化，但業(yè)主預(yù)期恢復(fù)到去年的水平仍需要一定的時(shí)間。
圖2019-2020年全國(guó)重點(diǎn)40城新增掛牌房源均價(jià)變化
數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院
租金收益率走低
依據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年1-10月全國(guó)重點(diǎn)40城平均租金收益率為1.9%，同比下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)。自2018年11月，全國(guó)租金回報(bào)率整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，八成城市的租金收益率保持下降。主要原因是由于租金下降、房?jī)r(jià)上漲所致。在租金收益率下降的城市中，超五成城市是由于租金下降、房?jī)r(jià)上漲，超三成是由于租金降幅超過(guò)房?jī)r(jià)降幅，近一成是由于租金漲幅小于房?jī)r(jià)漲幅。
2018-2020年全國(guó)重點(diǎn)40城租金收益率均值走勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院
資金監(jiān)管
為解決“高收低出”“長(zhǎng)收短付”帶來(lái)的資金問題，今年各地紛紛出臺(tái)了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)提示，杭州、西安、成都、南京等地出臺(tái)了針對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的資金監(jiān)管措施，通過(guò)設(shè)立監(jiān)管賬戶和風(fēng)險(xiǎn)保證金的方式，監(jiān)管“高收低出”等經(jīng)營(yíng)模式，企業(yè)一旦出現(xiàn)資金鏈危機(jī)，優(yōu)先保障房東和租客的權(quán)益，避免企業(yè)設(shè)立資金池用作非經(jīng)營(yíng)用途現(xiàn)象。此方式一定程度上能規(guī)避“高收低出”的模式問題，值得其他城市借鑒。
租賃立法
9月7日，住建部出臺(tái)《住房租賃條例》征求意見稿，推動(dòng)建立住房租賃領(lǐng)域的專項(xiàng)法律法規(guī)，對(duì)行業(yè)發(fā)展的意義重大，也是行業(yè)發(fā)展的里程碑事件之一�！稐l例》的推出有助于推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管的制度化、常態(tài)化。伴隨著我國(guó)住房租賃行業(yè)的快速發(fā)展，市場(chǎng)參與主體的種類和數(shù)量不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)則也日益復(fù)雜，過(guò)去只針對(duì)房東和租戶的法規(guī)已難以覆蓋對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的指導(dǎo)和監(jiān)管。行業(yè)此前也出現(xiàn)了一系列問題事件，長(zhǎng)租公寓企業(yè)跑路、租金貸、虛假房源等問題，影響了租客和房東的權(quán)益。《條例》從租賃出租和承租、租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)活動(dòng)監(jiān)管等方面對(duì)租賃市場(chǎng)的主體行為進(jìn)行了規(guī)范和約束，能有效規(guī)范市場(chǎng)秩序，推動(dòng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管制度化。
集租房首入市
今年是集體土地租賃住房試點(diǎn)三周年，各地試點(diǎn)舉措漸進(jìn)落地，在在破除集體土地入市阻礙、完善制度建設(shè)、暢通多方參與渠道等方面進(jìn)行探索，當(dāng)前，多項(xiàng)集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目在各地開展，2017年至今，試點(diǎn)城市從13個(gè)擴(kuò)大至18個(gè)，推出了超150個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目地塊，今年開始陸續(xù)建設(shè)完成入市。此前，集體土地存在著流動(dòng)性差、利用率低的情況，通過(guò)集體土地租賃住房的建設(shè)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)幾方面積極意義：一是對(duì)于打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)帶來(lái)推動(dòng)性作用；二是逐步緩解住房租賃供需矛盾，增加租賃住房的供給，提升租賃品質(zhì)。三是有效盤活農(nóng)村閑置的集體土地，利于增加集體經(jīng)濟(jì)組織收入，將改變?cè)瓉?lái)農(nóng)村集體土地增值收益在農(nóng)民和集體之間的分配機(jī)制。隨著租賃住房多元化體系建設(shè)，集體土地上租賃住房將更多的發(fā)揮保障性功能。租賃是十四五期間房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)方向，規(guī)劃建議指出，要探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。十四五期間，集體土地上的租賃房源將大幅增加，建設(shè)將加速。
來(lái)源：貝殼研究院整理
機(jī)構(gòu)化暫停
長(zhǎng)租企業(yè)拓展速度放緩，長(zhǎng)租公寓的熱情減退。截止目前，TOP100房企中已有近五成涉足長(zhǎng)租公寓，其中2017到2019年涉足長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的房企占比超過(guò)75%。今年TOP100房企中僅2家新開拓長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。今年疫情影響下，長(zhǎng)租企業(yè)的城市選擇較為集中，普遍選擇較審慎的布局方式，北上廣深杭為房企長(zhǎng)租公寓布局戰(zhàn)略高地。
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模式之困
疫情的沖擊下，租賃市場(chǎng)遇冷，長(zhǎng)租企業(yè)出租率下降、違約率提升，現(xiàn)金流普遍吃緊。依據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計(jì)，今年超40家長(zhǎng)租公寓企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)糾紛或資金鏈斷裂。疫情加劇企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，“爆雷”事件頻發(fā)。
2017年以來(lái)，存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)存在幾大基本特征，一是注冊(cè)資本額較小，近六成的企業(yè)注冊(cè)資本金額在200萬(wàn)以下；二是企業(yè)前期運(yùn)營(yíng)無(wú)實(shí)際資金投入，超九成的企業(yè)無(wú)實(shí)繳注冊(cè)資本。三是成立時(shí)間較短，六成問題企業(yè)成立不足一年半。
表面上，疫情是影響租賃機(jī)構(gòu)生存的直接原因。但市場(chǎng)因素只是導(dǎo)火索，實(shí)際上長(zhǎng)租公寓企業(yè)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)問題具有三方面的內(nèi)在原因：首先，長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式單一、靈活性差。其次，包租模式的中小企業(yè)融資困難，企業(yè)容易傾向于使用租金貸擴(kuò)張；最后行業(yè)進(jìn)入門檻過(guò)低，魚龍混雜，前期一些不具備經(jīng)營(yíng)和資金實(shí)力的企業(yè)盲目進(jìn)入，在市場(chǎng)下行時(shí)期，就增加了風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。
圖 問題企業(yè)注冊(cè)資本情況
數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院整理
轉(zhuǎn)型進(jìn)化
隨著租賃市場(chǎng)管理和資金監(jiān)管政策的推出，會(huì)推動(dòng)長(zhǎng)租公寓企業(yè)進(jìn)一步審查自身經(jīng)營(yíng)的合法性，對(duì)于使用“長(zhǎng)周期預(yù)收”資金作為主要經(jīng)營(yíng)資金來(lái)源的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，面臨加速“去杠桿化”，倒逼租賃企業(yè)提升資金鏈管理以及精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力。長(zhǎng)租公寓企業(yè)調(diào)整精細(xì)化經(jīng)營(yíng)模式、聚焦單店盈利是行業(yè)健康發(fā)展的必然趨勢(shì)，一是規(guī)范資金使用制度，審查自身合規(guī)性；二是做好“以出定收”的成本管理，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)保持穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流。
受到疫情的影響，今年租賃市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“低溫”態(tài)勢(shì)，相較于買賣市場(chǎng)，今年疫情對(duì)租賃市場(chǎng)的沖擊更大，需求彈性不足，市場(chǎng)不斷向“承租人市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變。疫情也觸發(fā)了機(jī)構(gòu)化租賃的風(fēng)險(xiǎn)，改變了機(jī)構(gòu)化租賃的行業(yè)格局，行業(yè)加速優(yōu)勝劣汰，集中度會(huì)進(jìn)一步提升，企業(yè)重新審視自身的經(jīng)營(yíng)合規(guī)性以及運(yùn)營(yíng)能力，聚焦能力建設(shè)。隨著疫情影響的減弱以及防控措施的常態(tài)化，明年的租賃市場(chǎng)有望逐步回暖，在疫情不反復(fù)的情況下，明年春節(jié)后租賃市場(chǎng)熱度有望提升，租賃需求回升。
來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)網(wǎng)
編輯：wangdc
