2020年1月7日，第一太平戴維斯發(fā)布《2019年成都房地產(chǎn)市場回顧與2020年展望》報(bào)告，對成都2019年商業(yè)和住宅地產(chǎn)進(jìn)行多方面回顧和展望：零售物業(yè)市場供應(yīng)量回落，購物中心全年平穩(wěn)調(diào)整，政府多舉措促進(jìn)消費(fèi)增長，市場整體空置率與去年同期持平。甲級寫字樓市場租賃需求端承壓，租賃需求已形成較為穩(wěn)定的行業(yè)來源架構(gòu)，平均租金同比小幅下降。主城區(qū)住宅土地成交量大幅回升，一手住宅供應(yīng)量繼續(xù)上漲，住宅成交均價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)。
零售物業(yè)市場
2019年，成都零售物業(yè)市場新增供應(yīng)量與去年相比大幅減少，全年共2個(gè)位于城東新項(xiàng)目開業(yè)，合計(jì)新增供應(yīng)約22萬平方米，推動全市零售物業(yè)市場總存量達(dá)到664.4萬平方米(含百貨)。得益于新開項(xiàng)目，城市東邊的消費(fèi)需求得到進(jìn)一步釋放，建設(shè)路板塊商業(yè)格局開始發(fā)生改變。年初入市的伊藤廣場位于東三環(huán)外，其開業(yè)促進(jìn)了所在區(qū)域龐大消費(fèi)需求的釋放，極大豐富了周邊居民的消費(fèi)選擇。年底亮相市場的龍湖濱江天街顯著加強(qiáng)了建設(shè)路區(qū)域的商業(yè)豐富度；此外，龍湖濱江天街連同旁邊以休閑、生活業(yè)態(tài)為主的街區(qū)式商業(yè)天薈·萬科城市廣場一起，增加了建設(shè)路子市場特別是杉板橋區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目類型和品牌的多樣性，連同東郊記憶增加該區(qū)域商業(yè)氛圍的活躍度，競爭力顯著提升，引發(fā)建設(shè)路板塊整體商業(yè)格局改變。
從需求端來看，在市場供應(yīng)量明顯回落的背景下，成都市場全年仍保持穩(wěn)定需求，大多數(shù)購物中心呈現(xiàn)平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢，全市購物中心平均空置率基本與去年持平，維持在4.5%的水平。多個(gè)項(xiàng)目業(yè)績上揚(yáng)支撐全市購物中心首層平均租金同比小幅上漲0.8%，報(bào)人民幣437.2元每月每平方米。
在第一太平戴維斯2019年全新發(fā)布的《中國零售20城》報(bào)告中，成都強(qiáng)大的區(qū)域影響力和出眾的消費(fèi)實(shí)力促使其零售商指數(shù)連續(xù)六年位列中國零售第四城。成都政府年初公布“首店經(jīng)濟(jì)”計(jì)劃，市場對國內(nèi)外高端和知名品牌的吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)，全年見證多個(gè)著名品牌入蓉開設(shè)首店，典型案例包括世界頂級珠寶品牌HarryWinston大陸第四間直營店和高端鞋履品牌GoldenGoose中西部首店入駐遠(yuǎn)洋太古里，瑞士手表品牌RogerDubuis和意大利知名運(yùn)動腕表品牌Panerai在國金中心開設(shè)西南首店。除了傳統(tǒng)的服飾配飾類品牌，今年首進(jìn)成都的品牌類型更加豐富，包括德國著名汽車品牌奔馳內(nèi)地第三家城市體驗(yàn)店MercedesMe、獨(dú)立家具品牌梵幾西南首店均在今年亮相遠(yuǎn)洋太古里。去年市場上表現(xiàn)亮眼的潮流品牌今年繼續(xù)保持活躍，例如，美國街頭品牌UNDEFEATED中西部首店落戶遠(yuǎn)洋太古里，意大利潮牌PalmAngels于仁恒置地廣場設(shè)立西南首店。
今年在餐飲類新增需求中，茶飲和咖啡類品牌表現(xiàn)突出，該類品牌近年通過不斷創(chuàng)新產(chǎn)品類型和運(yùn)營模式，成為成都零售市場增長亮點(diǎn)。2019年人氣茶飲品牌首進(jìn)成都仍然選擇地標(biāo)項(xiàng)目，例如樂樂茶成都首店進(jìn)駐國金中心，涼茶王老吉旗下全新茶飲品牌“1828王老吉”于來福士廣場開出西南首店；在資本加持下，茶飲品牌今年在成都加速布局，年內(nèi)錄得去年進(jìn)入成都市場的喜茶又新增9家門店，擴(kuò)張速度較去年增長一倍。除此之外，隨著成都咖啡產(chǎn)業(yè)發(fā)展氛圍愈加濃厚，更加多樣的咖啡品牌開始試水成都市場，其中包括日本知名咖啡品牌%ArabicaCoffee中西部首店和香港網(wǎng)紅咖啡館ElephantGrounds西南首店入駐遠(yuǎn)洋太古里；上海新興咖啡品牌MannerCoffee首進(jìn)成都，先后選址國金中心和仁恒置地廣場。
得益于近幾年以智能手機(jī)為代表的國產(chǎn)電子品牌銷量和市場份額的高速增長，2019年電子產(chǎn)品品牌在成都零售市場快速擴(kuò)張。全年錄得華為新設(shè)立15家購物中心門店，在成都購物中心的門店覆蓋率達(dá)到84.6%；小米新開9家門店；深圳無人機(jī)品牌大疆年內(nèi)新添3家購物中心門店。
2019年成都政府全面加快建設(shè)國際消費(fèi)中心城市，接連出臺多項(xiàng)政策全方位促進(jìn)消費(fèi)增長，探索發(fā)展具有地區(qū)特色的消費(fèi)中心城市建設(shè)路徑。首先，鼓勵(lì)發(fā)展首店和特色小店，進(jìn)一步提升成都商業(yè)的品質(zhì)和多樣性。截止11月，成都2019年引入首店數(shù)量已超過去年的2倍；全年市場也見證各類特色小店在多個(gè)更新改造后的老街區(qū)開業(yè)，有利于突顯街區(qū)歷史底蘊(yùn)，同時(shí)營造社區(qū)生活氛圍。其次，借由發(fā)展夜間經(jīng)濟(jì)和公園商業(yè)創(chuàng)新消費(fèi)場景，鼓勵(lì)多樣化的消費(fèi)形態(tài)。今年10月，成都政府公布100個(gè)夜間經(jīng)濟(jì)示范點(diǎn)位，覆蓋更豐富的業(yè)態(tài)，探索更靈活的市場監(jiān)管制度；而無論是在錦江綠道上引入品牌成都首店，還是在打造交子公園商圈過程中，圍繞生態(tài)公園建設(shè)多個(gè)消費(fèi)體驗(yàn)節(jié)點(diǎn)，公園商業(yè)將以多種方式幫助挖掘城市消費(fèi)潛力。此外，充分把握成都建設(shè)“三城三都”的契機(jī)，創(chuàng)新體育、文創(chuàng)相關(guān)業(yè)態(tài)，推動體育和文創(chuàng)類消費(fèi)增長，提振城市消費(fèi)環(huán)境。
展望2020，成都零售市場預(yù)計(jì)會迎來11個(gè)項(xiàng)目約109萬新增供應(yīng)入市，或?qū)?chuàng)造歷年供應(yīng)量新高。其中以城東和大源兩個(gè)子市場的供應(yīng)量最多，預(yù)計(jì)城東會有三個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，將極大豐富該區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)。此外，城市更新改造帶來的精品煥新項(xiàng)目，以及出現(xiàn)在各居住街區(qū)的小型社區(qū)項(xiàng)目將為市場注入更多活力。
2020年新增供應(yīng)的大幅增加將促發(fā)市場波動，全市購物中心平均空置率或開始上漲，但基于成都穩(wěn)定的消費(fèi)實(shí)力和不斷增加的常住人口帶來的消費(fèi)需求增長，第一太平戴維斯對未來成都零售物業(yè)市場依然持審慎樂觀態(tài)度。
在需求端，全渠道將成為品牌發(fā)展的大勢，以吸引更廣域的消費(fèi)群體；數(shù)字化和科技賦能是品牌未來發(fā)展的關(guān)鍵詞，將幫助品牌更為有效地探索與消費(fèi)者的互動方式以增強(qiáng)客戶粘性。預(yù)計(jì)兒童類業(yè)態(tài)和教育文化、休閑娛樂等服務(wù)類消費(fèi)需求會在未來繼續(xù)增長，業(yè)主和品牌方為更加有效地觸及消費(fèi)者需求，也將在市場上呈現(xiàn)更多創(chuàng)新嘗試。
甲級寫字樓市場
2019年，成都甲級寫字樓市場錄得中海國際中心D座、中海財(cái)富中心、天府國際金融中心和領(lǐng)地中心西塔四個(gè)項(xiàng)目交付入市，為市場帶來約19萬平方米的新增供應(yīng)，推動全市甲級寫字樓總存量達(dá)到328萬余平方米。
在需求端，全市甲級寫字樓凈吸納量約13萬平方米，市場平均空置率約21.9%。一部分項(xiàng)目業(yè)主小幅度下調(diào)租金，另一部分業(yè)主雖然對外報(bào)價(jià)不變，但對成交價(jià)格預(yù)期明顯降低，同時(shí)對優(yōu)質(zhì)客戶在租金方面的讓步顯著。全年平均租金回落至人民幣102.7元每平方米每月，同比小幅下降0.3%。
就分布情況來看，全年新增租賃需求主要集中在金融城和東大街及延線，這兩個(gè)子市場貢獻(xiàn)全市過半的新增租賃面積；其次是中央商務(wù)區(qū)和人民南路板塊，分別貢獻(xiàn)了年度新增租賃面積的19%和16%。
在租賃行業(yè)需求端，有別于北京、重慶等城市波動的主力租賃行業(yè)，成都甲級寫字樓租賃需求已形成較為穩(wěn)定的行業(yè)來源架構(gòu)。自2017年起，金融、房地產(chǎn)、信息技術(shù)、專業(yè)服務(wù)、零售與貿(mào)易和消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)一直穩(wěn)居甲級寫字樓新增租戶來源前六位，在成都逐步推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、服務(wù)業(yè)發(fā)展穩(wěn)中向好的背景下，甲級寫字樓的租賃需求行業(yè)來源呈現(xiàn)出階段性的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定狀態(tài)。2019年，金融、房地產(chǎn)和信息技術(shù)類企業(yè)依舊位列全年成都甲級寫字樓市場前三位，在全年新增租賃面積中占比分別為24%、17%和15%，三者貢獻(xiàn)了全市新增總成交面積一半以上。
成都金融業(yè)在城市加速建設(shè)成為國家西部金融中心的目標(biāo)下獲得了穩(wěn)步發(fā)展，近年來穩(wěn)居辦公租賃需求最大的行業(yè)。2019年，新型金融做為金融行業(yè)的細(xì)分行業(yè)，雖然受政府對小額貸款和融資擔(dān)保類企業(yè)強(qiáng)監(jiān)管影響，其新成交租賃在金融行業(yè)的新增租賃面積占比大幅下滑，從第一季度的65%下降到第四季度的約20%。然而保險(xiǎn)行業(yè)機(jī)構(gòu)近幾年在成都的發(fā)展則呈繁榮景象，辦公租賃需求持續(xù)釋放，保險(xiǎn)類企業(yè)在金融行業(yè)的新增租賃面積占比從第一季度的7%上升12個(gè)百分點(diǎn)至第四季度的19%。多元化的租賃成交來源一定程度上緩和了部分子行業(yè)階段性調(diào)整造成的市場需求空缺。
伴隨著城區(qū)邊界不斷外移的，是城市建成區(qū)面積的不斷擴(kuò)張；而各區(qū)公園城市建設(shè)和城市更新局的設(shè)立更是凸顯了成都推動老舊片區(qū)、低效使用的工業(yè)區(qū)等的更新改造活動的決心。2019年1-11月，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長為14.6%，高于全國10.2%的增速水平。活躍的行業(yè)發(fā)展支撐著房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)穩(wěn)定的辦公需求。其需求的穩(wěn)定性不僅體現(xiàn)在相鄰年份租賃面積占比方面，在年度內(nèi)，該現(xiàn)象依舊明顯。2019上半年，房地產(chǎn)企業(yè)占全市甲級寫字樓的新增租賃需求的比例為17%，在下半年其占比保持不變。
圍繞加快建設(shè)全國重要科技中心的目標(biāo)，成都大力發(fā)展信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在融資、科技成果轉(zhuǎn)化等方面不斷創(chuàng)新，在招引眾多標(biāo)桿企業(yè)的同時(shí)也培育了不少的中小型企業(yè)，科技創(chuàng)新驅(qū)動力不斷增強(qiáng)，企業(yè)辦公租賃需求持續(xù)釋放。2019年，成都政府通過定期發(fā)布機(jī)會清單，突出智慧城市、智慧制造等領(lǐng)域場景建設(shè)，為全球的投資者、企業(yè)和人才提供公開透明的發(fā)展機(jī)遇。得益于政府持續(xù)引導(dǎo)高新科技類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，信息技術(shù)相關(guān)企業(yè)租賃需求活躍，穩(wěn)居甲級寫字樓辦公需求行業(yè)前三位。
值得一提的是，消費(fèi)者服務(wù)的辦公需求持續(xù)活躍，其在成都甲級寫字樓的新增租賃占比從第一季度的6%上漲4個(gè)百分點(diǎn)至第四季度的10%。在消費(fèi)者服務(wù)細(xì)分行業(yè)中，酒店/旅游子行業(yè)的占比上漲較快，從上半年的2%上升14個(gè)百分點(diǎn)到下半年的16%。成都作為中國最佳旅游城市之一，近年來旅游產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，旅游經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。在今年春節(jié)和國慶黃金周期間成都市旅游總收入位居全國城市排名第一位。在明確以建設(shè)世界旅游名城為目標(biāo)的背景下，成都旅游業(yè)蓬勃發(fā)展對消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)辦公需求的拉動作用將進(jìn)一步增長。
展望2020年，成都甲級寫字樓市場預(yù)計(jì)將迎來20余萬平方米的新增供應(yīng)，其中豐德成達(dá)中心的入市將為成都傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)寫字樓板塊——順城大街注入新活力。預(yù)計(jì)全市經(jīng)濟(jì)將延續(xù)穩(wěn)中提質(zhì)的發(fā)展態(tài)勢，多元化的行業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)有望繼續(xù)帶動多元化租賃需求，為寫字樓租賃市場的穩(wěn)健需求提供支撐。而在新一輪租賃需求增長到來之前，如何留住現(xiàn)有租戶將成為業(yè)主方需要重點(diǎn)考慮的議題。
住宅市場
2019年，成都主城區(qū)一手住宅供應(yīng)量繼續(xù)增加，達(dá)約496.2萬平方米，同比上漲27.6%。主城區(qū)全年成交一手住宅約384.9萬平方米，同比略微下降4.9%，與去年相比，成交量跌幅明顯收窄。主城區(qū)一手住宅成交均價(jià)達(dá)17,587.9元每平方米，同比上漲27.6%。隨著近郊區(qū)域基建設(shè)施逐漸完善，產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，人口不斷增長，2019年一手住宅供應(yīng)仍然集中在傳統(tǒng)近郊區(qū)域，全年近郊一手住宅供應(yīng)量達(dá)約1,319.7萬平方米，小幅下降12.1%；成交量約為1,122.4萬平方米，成交均價(jià)達(dá)11,953.0元每平方米，同比上升15.5%。
2019年，主城區(qū)加大住宅土地供應(yīng)，住宅用地成交量達(dá)約200.9萬平方米，同比大幅增加53.7%；與之相反，傳統(tǒng)近郊區(qū)域住宅土地成交量上漲趨勢暫時(shí)告一段落，同比下跌17.2%，約為368.1萬平方米。主城區(qū)住宅用地成交樓面均價(jià)穩(wěn)定上漲，達(dá)約10,154.2元每平方米，同比上升27.1%；全年平均溢價(jià)率約為19.3%。近郊區(qū)域住宅平均樓面地價(jià)約為6,664.1元每平方米，同比上漲31.1%；全年平均溢價(jià)率達(dá)約20.7%。
回顧2019，政府先后就公積金貸款、提取辦理和提取實(shí)施細(xì)則發(fā)布了文件。增加了公積金的提取范圍，極大簡化了公積金提取流程，有利于促進(jìn)住宅市場健康發(fā)展。展望未來，隨著今年主城區(qū)住宅土地供應(yīng)量和成交量大幅回升，預(yù)計(jì)一手住宅市場供應(yīng)量將保持穩(wěn)定，市場供需緊張局面或得到進(jìn)一步緩解。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
