6月，樓市供應(yīng)放量并創(chuàng)年內(nèi)新高，成交在上月由跌轉(zhuǎn)增后環(huán)比再增5%。同時(shí)，城市市場(chǎng)持續(xù)分化，杭州、青島、常州等延續(xù)高熱，徐州成交創(chuàng)近年來(lái)單月新高，因疫情二次復(fù)發(fā)，北京成交走弱；8城二手住房成交同比增長(zhǎng)18%，上半年累計(jì)同比降幅進(jìn)一步收窄至8%；土地成交量跌價(jià)升，溢價(jià)率再度攀高，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)價(jià)激烈，廈門(mén)、寧波誕生新地王。
供應(yīng)：環(huán)比激增21%并創(chuàng)年內(nèi)新高，過(guò)半城市已同比轉(zhuǎn)增
半年考?jí)喉敚?xiàng)目推盤(pán)節(jié)奏加快，28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新增供應(yīng)明顯放量，累計(jì)供應(yīng)面積升至2961萬(wàn)平方米，創(chuàng)年內(nèi)新高，環(huán)比增長(zhǎng)21%，同比基本持平。過(guò)半城市供應(yīng)同比轉(zhuǎn)正，福州、廣州、常州等同比漲幅皆超40%。
一線城市累計(jì)供應(yīng)264萬(wàn)平方米，同、環(huán)比略有回升，漲幅都在5%左右。北京、廣州供應(yīng)持續(xù)放量，同比漲幅超30%，深圳供應(yīng)持續(xù)偏緊，同比仍降35%，上海供應(yīng)不增反降，同比跌幅升至45%。
二三線城市累計(jì)供應(yīng)2697萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)23%，同比持平。武漢、青島、徐州等供應(yīng)明顯放量，環(huán)比漲幅超50%，南京、福州更是翻倍增長(zhǎng)，無(wú)錫、大連等供應(yīng)明顯放緩，同比跌幅超40%，寧波、廈門(mén)等供應(yīng)再現(xiàn)低迷，同比跌幅皆超70%。
成交：環(huán)比雖增5%但同比由增轉(zhuǎn)跌4%，熱度慣性維持但動(dòng)能減弱
28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅累計(jì)成交面積2668萬(wàn)平方米，環(huán)比再增5%，但同比由增轉(zhuǎn)跌，跌幅約4%，去年基數(shù)較高固然是重要因素，但也反映當(dāng)前市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇后續(xù)動(dòng)能趨于減弱，在前期積壓的購(gòu)房需求集中釋放之后，后續(xù)購(gòu)房需求似有增長(zhǎng)乏力之疲態(tài)顯現(xiàn)。
一線城市累計(jì)成交面積265萬(wàn)平方米，同、環(huán)比微降，跌幅都在5%以?xún)?nèi)，受限于疫情二次復(fù)發(fā)，北京成交明顯走弱，同比跌幅升至24%，上海成交高位回落，但整體仍處高位，同比仍增長(zhǎng)11%，顯示市場(chǎng)熱度依舊不減，廣州、深圳成交環(huán)比繼續(xù)回升，同比跌幅進(jìn)一步收窄乃至轉(zhuǎn)正。
二三線城市累計(jì)成交面積2403萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6%，但同比轉(zhuǎn)跌4%，各城市市場(chǎng)進(jìn)一步分化，杭州、青島、常州等市場(chǎng)延續(xù)高熱度，成交同、環(huán)比皆升，徐州更是放量增長(zhǎng)，一舉創(chuàng)近年來(lái)單月新高，南寧、昆明、無(wú)錫等市場(chǎng)需求增長(zhǎng)乏力，寧波更是顯著縮量，同、環(huán)比皆腰斬。
庫(kù)存：近半城市庫(kù)存環(huán)比下滑，六成以上城市消化周期降至12個(gè)月以?xún)?nèi)
6月，多數(shù)城市供求比維持在0.8-1.2的相對(duì)平衡區(qū)間，因供應(yīng)放量，北京、福州等供求比快速回升至2附近。近半城市庫(kù)存面積環(huán)比有所回落，八成以上城市庫(kù)存同比皆增，武漢、青島、重慶等同比增幅超40%。
受惠于成交穩(wěn)步回升，多數(shù)重點(diǎn)城市消化周期繼續(xù)收窄，六成以上城市降至12個(gè)月以?xún)?nèi)，杭州、重慶、常州等消化周期現(xiàn)已不足6個(gè)月，但北京、大連等消化周期仍高于30個(gè)月。
成交結(jié)構(gòu)：中檔產(chǎn)品占比齊升，深圳90平方米以下需求比重降14PTS
從價(jià)格段分布來(lái)看，低檔產(chǎn)品占比北京、深圳分別回落1個(gè)、4個(gè)百分點(diǎn)，上�；厣�3個(gè)百分點(diǎn)；中低檔產(chǎn)品北京、深圳基本與上月持平，上海回升5個(gè)百分點(diǎn)；中檔產(chǎn)品占比齊升，深圳暫以4個(gè)百分點(diǎn)增幅居首；中高檔產(chǎn)品占比皆降，深圳下滑最為迅速，達(dá)6個(gè)百分點(diǎn)；高檔產(chǎn)品占比漲跌互現(xiàn)，上�；芈�5個(gè)百分點(diǎn)，深圳回升5個(gè)百分點(diǎn)。
從面積段分布來(lái)看，90平方米以下產(chǎn)品占比變動(dòng)幅度最為顯著，北京、深圳分別下跌了6個(gè)百分點(diǎn)和14個(gè)百分點(diǎn)；90-120平方米產(chǎn)品占比上海微跌2個(gè)百分點(diǎn)，北京、深圳分別回升2個(gè)、6個(gè)百分點(diǎn)；120-144平方米產(chǎn)品占比京、滬微漲，深圳微跌；144-200平方米產(chǎn)品占比滬、深微升，北京微降；200平方米以上大戶(hù)型產(chǎn)品成交北京、深圳分別回升2個(gè)和8個(gè)百分點(diǎn)。
二手房：成交環(huán)比再增6%使上半年累計(jì)同比降幅收窄至8%
6月，二手房市場(chǎng)熱度繼續(xù)回升，8個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)成交606萬(wàn)平方米，環(huán)比再增6%，同比增長(zhǎng)18%，上半年累計(jì)成交同比降幅進(jìn)一步收窄至8%。
具體來(lái)看，南京、杭州、深圳等二手房市場(chǎng)持續(xù)高熱，成交持續(xù)高位運(yùn)行，同比漲幅皆超50%，杭州更是翻倍增長(zhǎng)。蘇州、成都成交環(huán)比有所回升，但同比跌幅仍在50%左右，顯示市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能依舊羸弱。
土地：成交量跌價(jià)升，溢價(jià)率再度攀高，廈門(mén)、寧波再出地王
6月，土地成交量跌價(jià)升，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交總建面19804萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下降7%和10%。平均樓板價(jià)升至3122元/平方米，同、環(huán)比分別上漲9%和6%。
土拍溢價(jià)率升至17.2%，環(huán)比再增1個(gè)百分點(diǎn)，熱點(diǎn)二三線城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍熱度不減，廈門(mén)、寧波再出單價(jià)地王。因撤牌地塊明顯增多，流拍率升至10.4%，環(huán)比增加1.9個(gè)百分點(diǎn)。
一線城市累計(jì)成交545萬(wàn)平方米，環(huán)比基本持平，同比增長(zhǎng)52%。地價(jià)結(jié)構(gòu)性回落，平均樓板價(jià)降至11087元/平方米，同、環(huán)比跌幅都在40%。上海土地成交最為活躍，成交總建面達(dá)244萬(wàn)平方米，在修改出讓規(guī)則后，上海土拍熱度明顯提升，部分地塊溢價(jià)率超30%。
二線城市累計(jì)成交4497萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下降26%和1%，平均樓板價(jià)5066元/平方米，環(huán)比下跌3%，同比上漲19%。鄭州土地成交最為活躍，成交總建面接近400萬(wàn)平方米。因優(yōu)質(zhì)地塊集中入市，杭州、寧波、廈門(mén)等土拍市場(chǎng)火熱，屢有高溢價(jià)地塊出讓?zhuān)贾莨灿?jì)7宗地達(dá)到限價(jià)上限，寧波、廈門(mén)更是誕生新的全市單價(jià)地王。
三四線城市累計(jì)成交14762萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12%，同比持平，平均樓板價(jià)大幅回升至2235元/平方米，同、環(huán)比漲幅都在20%左右。熱點(diǎn)三四線城市中，東莞、徐州、南通等土地成交相較活躍，成交建面皆突破200萬(wàn)平方米。其中，東莞土拍市場(chǎng)持續(xù)升溫，平均溢價(jià)率達(dá)到30%，3宗地溢價(jià)率更是突破50%。
展望未來(lái)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具韌性，大概率將延續(xù)復(fù)蘇與分化的既定格局，隨著房企加快供貨節(jié)奏，成交有望繼續(xù)回升，但增速或?qū)⒚黠@放緩。相對(duì)而言，核心一、二線城市仍有強(qiáng)勁需求支撐，成交有望穩(wěn)中有升，弱三、四線城市依舊面臨較大的調(diào)整壓力，受限于市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力透支，部分城市成交或?qū)⑹佟?/P>
來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究
編輯：wangdc
