萊坊發(fā)布2020年第二季度《廣州寫字樓市場報(bào)告》。報(bào)告顯示，2020年第二季度，星寰國際商業(yè)中心的上市為廣州甲級(jí)寫字市場帶來90,000平方米的新增供應(yīng)，將廣州甲級(jí)寫字樓存量推至590.4萬平方米。
甲級(jí)寫字樓
萊坊高級(jí)董事及中國區(qū)研究及咨詢部主管陳鐵東表示，第二季度，廣州甲級(jí)寫字樓市場平均租金環(huán)比下跌2.3%至每月每平方米人民幣172元，而空置率環(huán)比小幅上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至6.5%。受疫情影響，不少公司搬遷和擴(kuò)張計(jì)劃擱置。需求端尚未復(fù)蘇，導(dǎo)致廣州甲級(jí)寫字樓市場的空置率較上一季度有所上升。
▲資料來源：萊坊研究部
租金及價(jià)格
2020年第二季度，廣州甲級(jí)寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣172元，環(huán)比下跌2.3%，新冠病毒疫情爆發(fā)給廣州甲級(jí)寫字樓市場帶來的租金下行壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)。而琶洲子市場除了受疫情影響外，還受未來大量新增供應(yīng)的影響，導(dǎo)致其平均租金跌幅更為明顯。
一手散售市場上，2020年第二季度廣州銷售型寫字樓的平均售價(jià)為每平方米人民幣41,235元，環(huán)比上升2.8%。城市外圍區(qū)依然是銷售型寫字樓成交活動(dòng)發(fā)生的熱點(diǎn)區(qū)域，尤其是黃埔區(qū)。隨著黃埔區(qū)在廣州市發(fā)展規(guī)劃中的戰(zhàn)略地位不斷加強(qiáng)，讓原本已受很多買家青睞的黃埔區(qū)寫字樓項(xiàng)目熱度再增。典型成交案例有：位于黃埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)的保利魚珠港寫字樓項(xiàng)目，在本季度錄得42,000平方米的大宗交易，其成交單價(jià)為每平方米人民幣40,000元。
供應(yīng)與需求
2020年第二季度，位于越秀子市場的星寰國際商業(yè)中心交付上市，為廣州甲級(jí)寫字樓市場帶來9萬平方米的新增供應(yīng)，甲級(jí)寫字樓存量上升至590.4萬平方米，凈吸納量為20,196平方米。受疫情影響，部分寫字樓的交付上市時(shí)間會(huì)有所推遲。因此，預(yù)計(jì)本年度由新增供應(yīng)項(xiàng)目給寫字樓市場帶來的租金下行壓力會(huì)比預(yù)期有所減輕。
盡管新冠病毒疫情對(duì)寫字樓租賃市場有一定影響，但是在本季度依然有部分TMT及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)選擇擴(kuò)租，這是因?yàn)檫@部分企業(yè)的搬遷計(jì)劃已經(jīng)和中介方洽談了一段時(shí)間，同時(shí)疫情對(duì)這些企業(yè)并沒有很大的影響，因此這些企業(yè)并沒有將搬遷計(jì)劃擱置。也有一些企業(yè)選擇搬遷到租金更便宜的樓宇，以達(dá)到節(jié)省成本的目的。
本季度有多宗大面積租賃成交活動(dòng)發(fā)生，其主要租戶為專業(yè)服務(wù)、TMT及房地產(chǎn)類租戶。典型成交案例有：廣州證券在越秀金融大廈租用了6,000平方米的辦公空間；百布網(wǎng)在唯品會(huì)總部大廈租用了5,000平方米的辦公空間；鈞明集團(tuán)在天德廣場租用了2 ,270平方米的辦公空間。
投資市場
2020年第二季度廣州甲級(jí)寫字樓投資市場沒有錄得大宗整購交易。盡管廣州寫字樓大宗交易市場成交節(jié)奏趨緩，但廣州甲級(jí)寫字樓的存量及空置率均低于國內(nèi)其他一線城市的水平，且租金穩(wěn)定性較強(qiáng)。因此，有不少投資人開始尋求廣州市優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)作為投資機(jī)會(huì)。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)生活逐步恢復(fù)，預(yù)計(jì)市場上會(huì)有越來越多的機(jī)構(gòu)、私人等類型的投資者尋求優(yōu)質(zhì)的寫字樓物業(yè)作為資產(chǎn)保值和增值的機(jī)會(huì)。
受疫情影響，全球貨幣政策寬松，多國進(jìn)入低利率時(shí)代，使得資金保值的需求趨勢(shì)愈發(fā)明顯。具備穩(wěn)定現(xiàn)金流、未來具備租金上升潛力的核心商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)，作為上佳避險(xiǎn)資產(chǎn)，可較少受到周期所帶來的影響，預(yù)計(jì)該類寫字樓物業(yè)會(huì)受到更多投資者的青睞。除了位于成熟商務(wù)區(qū)的寫字樓，越來越多的投資者在關(guān)注新興商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓投資機(jī)會(huì)：譬如琶洲、黃埔等區(qū)域。
在寫字樓投資買家對(duì)市場關(guān)注度有所上升的情況下，賣家也可多考慮如何讓利實(shí)現(xiàn)雙贏，抓住市場的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速去化及資金的快速回流。
市場展望
萊坊廣州分公司總經(jīng)理黃一勻表示，2020年5月，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中指出：“推動(dòng)制造業(yè)升級(jí)和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。發(fā)展工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)智能制造。電商網(wǎng)購、在線服務(wù)等新業(yè)態(tài)在抗疫中發(fā)揮了重要作用，要繼續(xù)出臺(tái)支持政策，全面推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+”，打造數(shù)字經(jīng)濟(jì)新優(yōu)勢(shì)。
新興產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，在近年來保持著強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。在寫字樓租賃市場上，新興產(chǎn)業(yè)，尤其是TMT類企業(yè)，也逐漸成為寫字樓市場的重要租戶，且其租賃需求在疫情下表現(xiàn)出極強(qiáng)的韌性。
此外，《關(guān)于金融支持粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的意見》的發(fā)布，預(yù)計(jì)會(huì)在中長期內(nèi)吸引相關(guān)人才流入廣州市場，從而刺激專業(yè)服務(wù)類，尤其是金融類企業(yè)的寫字樓租賃需求。
來源：萊坊
編輯：wangdc
