“受新冠疫情等因素影響，2020年青島辦公樓市場(chǎng)持續(xù)承壓，但我們也看到四季度市場(chǎng)租賃活躍度略有提升，為市場(chǎng)帶來(lái)曙光。與此同時(shí)，市場(chǎng)中的空置壓力尚存，租金也仍處于下行趨勢(shì)。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。零售地產(chǎn)方面，餐飲行業(yè)引領(lǐng)租賃需求回暖，新能源汽車(chē)品牌的快速擴(kuò)張成為購(gòu)物中心新亮點(diǎn)；住宅市場(chǎng)年末需求穩(wěn)定，成交量持續(xù)走高，土地市場(chǎng)的成交則保持平穩(wěn)。
辦公樓市場(chǎng)
租賃需求整體態(tài)勢(shì)保持疲弱，但市場(chǎng)活躍度較上一季度略有回升。本季度，辦公樓市場(chǎng)整體凈吸納量為7.5萬(wàn)平方米，新增吸納面積主要來(lái)自于新入市的項(xiàng)目。全年凈吸納量約11萬(wàn)平方米，主要來(lái)自于乙級(jí)辦公樓，市場(chǎng)整體空置率略降至28.4%。金融類(lèi)企業(yè)的租賃需求逐步回暖，教育行業(yè)成為復(fù)蘇租賃市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)力，在線(xiàn)教育企業(yè)在當(dāng)前低租金的市場(chǎng)環(huán)境中正積極尋求更為有利的租賃機(jī)會(huì)。
本季度華潤(rùn)中心二期開(kāi)業(yè)。位于市南的華潤(rùn)中心二期入市，為市場(chǎng)帶來(lái)9.3萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，新項(xiàng)目的租售進(jìn)度推高本季度市場(chǎng)凈吸納量水平。2020年很多業(yè)主為緩解壓力，推遲項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間，預(yù)計(jì)2021年將有五個(gè)項(xiàng)目入市，主要集中在市南區(qū)和嶗山區(qū)。
租金持續(xù)下滑。四季度的市場(chǎng)平均有效租金為82元/平方米/月，同比下降2.8%，環(huán)比下降1.0%。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均有效租金為115元/平方米/月，環(huán)比下降1.2%；乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均有效租金為79元/平方米/月，環(huán)比下降1.0%。在持續(xù)的高空置率下，市場(chǎng)租金繼續(xù)下探，甲級(jí)辦公樓租金全年降幅達(dá)3.3% ，而乙級(jí)辦公樓為2.6%。
業(yè)主將進(jìn)一步下調(diào)租金，項(xiàng)目表現(xiàn)分化加劇。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境為很多有租賃需求的租戶(hù)提供了更有利的議價(jià)機(jī)會(huì)，多數(shù)業(yè)主將繼續(xù)在短期內(nèi)下調(diào)租金，以穩(wěn)定項(xiàng)目表現(xiàn)，提高出租率。隨著疫情對(duì)不同品質(zhì)的項(xiàng)目帶來(lái)不同程度的影響，項(xiàng)目之間的分化表現(xiàn)將日益加劇。
零售地產(chǎn)市場(chǎng)
餐飲品牌引領(lǐng)需求回升，新能源汽車(chē)成為市場(chǎng)新亮點(diǎn)。各個(gè)商圈中表現(xiàn)相對(duì)較弱的項(xiàng)目出現(xiàn)租戶(hù)退租關(guān)店的情況，退租商戶(hù)主要集中在兒童教育等體驗(yàn)類(lèi)業(yè)態(tài)。餐飲品牌的租賃活動(dòng)在本季度明顯回暖，其中本土茶飲品牌紛紛擴(kuò)展市場(chǎng)，接連開(kāi)設(shè)新店。卓越大融城接連開(kāi)設(shè)多家茶飲，如一芳、蜜雪冰城、鹿角巷等。同時(shí)，新能源汽車(chē)也加速在購(gòu)物中心的擴(kuò)張，比亞迪新能源汽車(chē)在CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)設(shè)旗艦店；蔚來(lái)汽車(chē)在融創(chuàng)茂開(kāi)設(shè)蔚來(lái)空間。
本季度無(wú)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，麥凱樂(lè)黃島店退市。位于開(kāi)發(fā)區(qū)的麥凱樂(lè)黃島店正式宣布閉店停業(yè)。受多輪疫情影響，青島零售地產(chǎn)全年凈吸納量錄得負(fù)3萬(wàn)平方米。截至第四季度，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量約為432萬(wàn)平方米。
全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金小幅上漲，錄得233元/平方米/月，環(huán)比上漲0.7%。各商圈定位高端的項(xiàng)目開(kāi)始上調(diào)租金，而受疫情影響相對(duì)較大的中低端項(xiàng)目，不得不持續(xù)下調(diào)租金來(lái)緩解日益加劇的空置壓力。截至第四季度，全年整體租金累計(jì)下降5.7%。
整體市場(chǎng)租金預(yù)計(jì)將在短期內(nèi)繼續(xù)下探，新興行業(yè)的品牌擴(kuò)張計(jì)劃將積極推動(dòng)復(fù)蘇進(jìn)程。面對(duì)充滿(mǎn)挑戰(zhàn)與變化的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)于運(yùn)營(yíng)尚不穩(wěn)定的項(xiàng)目，提升入駐率成為階段性訴求，業(yè)主往往通過(guò)較優(yōu)惠的租金策略換取入駐率的上升和客戶(hù)粘性的培養(yǎng)，因此市場(chǎng)整體租金預(yù)計(jì)還將在短期內(nèi)延續(xù)下行趨勢(shì)。同時(shí)隨著整體需求的回暖，智能電子、新能源汽車(chē)品牌的快速擴(kuò)張將積極推動(dòng)市場(chǎng)需求復(fù)蘇。
住宅市場(chǎng)
市場(chǎng)需求穩(wěn)定，年末成交量持續(xù)走高。2020年下半年開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)優(yōu)惠來(lái)刺激銷(xiāo)量，全市成交逐步回升，年末新房成交量達(dá)到本年最高。成交價(jià)格在三季度出現(xiàn)小幅上漲后，年末又有小幅回落，整體維持穩(wěn)定。
土地市場(chǎng)成交保持平穩(wěn)。本季度住宅用地交易穩(wěn)定，受融資收緊政策影響，年末房企專(zhuān)注于去化當(dāng)前庫(kù)存，調(diào)低自身負(fù)債率。在經(jīng)濟(jì)下行和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的大環(huán)境下，很多房企對(duì)于未來(lái)收購(gòu)?fù)恋仨?xiàng)目仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度。
來(lái)源：仲量聯(lián)行
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